（批复）喇叭口旧城改造项目可研建议报告（发改委）

全县三次产业结构由上年调整为。

工业增加值占比重为，比上年提高个营业收入其他收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出建设投资运营费用营业税金及附加土地增值税财务费用所得税所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量计算指标所得税前所得税后项目投资财务内部收益率项目投资财务净现值万元项目投资回收期年附表项目借款还本付息表单位万元序号银行贷款还款资金来源贷款还款土地出让资金年初累计本期贷款应计利息还本付息合计第十三章社会评价项目对社会影响分析对所在地居民收入影响项目建设和运营直接收入效应主要通过两个方面体现是项目基础设施投资运营时需雇佣本地大量劳动力，这收入效应在项目投资建设周期和运营周期中通过劳动力成本体现出来。

同时项目建设时需要投入大量生产资料，这将为当地水泥玻璃钢铁等运营商带来商业机会，增加其收入。

二是项目建成后，将带来定服务业如物业管理商业服务等就业需求，为当地居民提供就业岗位而获得收入，该部分投资直接收入效应主要通过工人工资形式表现。

因此，本项目对所在地居民收入有定积极影响。

对所在地居民就业影响项目建设，既能在项目建设过程中带来就业岗位，又能通过项目运营带来在物业管理商业服务等方面就业岗位，其对所在地居民就业具有定积极影响。

对所在地不同利益群体影响项目利益相关群体主要包括县政府开发商旧城原住地居民和相关企事业单位施工建设单位开发银行商业银行工程评估审计等相关单位。

在上述不同利益群体中，除项目原住地居民和相关企事业单位外，均为项目受益群体。

而原住地居民和相关企事业单位既有利益受益，也可能有利益损失。

原因是，项目建设需要原住地居民和相关企事业单位进行拆迁，这种拆迁既可能因补偿水平较低而带来经济利益受损，又会因拆迁对其已经稳定生活生产方式和社会文化结构破坏带来文化和精神上损失。

另方面，如果补偿水平较高，足以弥补其上述损失，则该部分居民和企事业单位则是利益受益者。

对所在地文化教育卫生等方面影响项目为土地开发项目，项目建成后，能够改善当地居民居住环境和生产环境，为本地带来较为先进现代生活方式和文明，对当地文化教育卫生观念等都具有定积极影响。

不过同时，项目建设势必破坏原有部分自然景观，需要通过科学规划和建设来弥补。

对所在地基础设施和公共服务影响项目建成运营后，将带来对道路供电供水学校医院商业等基础设施需求和建设，改善本地基础设施和公共服务。

不过，在短期内，将由于社会基础设施和公共服务供需矛盾而造成拥挤等现象。

二项目与社会互适性分析项目与国家省及市发展战略互适性分析项目产业定位为居住区和安臵房配套区，其定位符合县总体规划和土地利用总体规划，但应严格按照国家相关政策进行建设，以符合国家和湖南省政府房地产产业政策。

项目与当地文化技术互适性项目由于对当地居民就业收入和基础设施促进作用而受到当地群众接受，项目无特殊文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。

项目承担机构能力适应性项目承担机构为县城市建设投资开发有限公司。

该机构在县已有多个土地开发成功案例，具有丰富土地开发和项目管理经验。

但由于本项目规模较大，涉及面广，需要承担机构加强能力建设，制定周密可行实施方案和应急方案，以加快建设进度，降低运营成本。

三项目对公平影响项目所在地为县中心老城区，缺乏统规划，居住条件很差，通过本项目建设，能够为其带来较好居住条件，并可通过其住宅资产溢价获得超出其现有资产水平经济补偿，从而提高其收入水平，因此，项目对缩小当地居民贫富差距具有积极影响。

此外，项目建设和运营为当地普通劳动者提供定就业机会，增加就业人员收入水平，从而缩小当地居民间贫富差距。

可见，项目对社会公平具有定积极作用。

四社会风险分析对所在地不同利益群体影响表明，项目主要社会风险存在于因建设拆迁可能导致项目单位与原住地居民和企事业单位之间社会冲突建设过程中可能由于道路堵塞噪声施工事故等原因造成社会冲突。

因此需要通过制定合理有效补偿方案和制定应急预案等措施来降低可能社会风险。

五结论项目对增加当地就业岗位居民收入水平具有定积极作用，对促进当地社会公平具有定积极作用。

项目与当地文化教育卫生技术具有良好互适性，与当地政府承办机构信贷机构施工单位等利益群体具有互适性。

但项目存在定社会风险，需要对原住地居民和单位以合理补偿方案来加以解决。

同时，项目需要严格按照国家和湖南省相关产业政策进行建设。

第十四章风险分析项目风险因素识别本项目属旧城区改造项目，其定位符合县城总体规划和土地利用总体规划，可能主要风险因素包括市场风险包括因宏观经济波动产业周期等因素引起经济不景气或产业不景气，导致项目建设用地基础设施闲臵，建设贷款难以得到偿还，投资难以收回或土地价格过低，不足以弥补其开发成本。

技术风险主要指工程技术不先进技术采用不合理引起工程问题造成损失。

工程风险指工程地质条件水文地质条件和工程设计本身发生重大变化，导致工程量增加投资增加工期力四射黑马。

县城位于县城东部，距长沙高新区公里，在长沙市分钟车程范围内，与已建成省级开发区经开区隔沩江相望，区位优势明显。

在交通方面，金洲新区以金洲大道为核心，依托长常高速公路国道石长铁路，与长沙在时间和空间上实现全方位对接，是接受长沙和长株潭城市群经济辐射前沿阵地，小时车程可以辐射个地级市万人口，是长沙市辐射湘西北交通要道。

该新区具有地势开阔坡度平缓土壤肥沃天然植被茂密水面众多生态优势，是省会长沙后花园，被投资商惊叹为天然高尔夫球场。

项目建设有利于实现快速融入省会长沙，接受长株潭经济圈更强辐射，在新轮激烈竞争中赢得先机，为在更大范围更高层次参与国内外经济合作和竞争提供强大支撑，为加快实现鼎足三湘，进军百强宏伟目标提供强大动力。

第三章市场分析投资环境分析县位于省会长沙以西，面积平方公里，人口万，下辖个镇乡和个省级经济开发区。

区位条件优越，交通发达，县城距长沙黄花国际机场公里，石长铁路长常高速公路国道横贯东西，洛湛铁路连通南北，四条省道贯穿县境。

年，金洲大道全线通车，金玉组团纳入先导区年，长灰花韶公路，益宁城际铁路京珠复线益娄衡高速等四条高速三条铁路和十个互通四个站场成功布局并陆续启动建设，构成了四通八达交通网络。

最近几年来，县域经济发展大步跨越，综合实力显著增强。

十五期间，三次产业比重由∶∶调整为∶∶，经济结构明显优化。

年，实现地区生产总值亿元，比上年增长。

其中第产业实现增加值亿元，增长第二产业实现增加值亿元，增长第三产业实现增加值亿元，增长。

县域基本竞争力前移位，位居全国百强第位，规模建设内外部条件项目总体规划方案及公用工程环境保护投资估算及资金筹措和经济效益社会效益等进行研究。

四主要技术经济指标根据项目具体规划及经济分析情况，其主要技术经济指标详见表。

表主要技术经济览表序号指标名称单位指标备注规划总用地折合亩商住用地折合亩道路广场及安臵房用地折合亩拆迁旧城房屋建筑面积拆迁户数户涉及人口人道路总长土石方给水管道雨水管道污水管道平整土地亩建设经营期年建设期年经营期年总投资万元主要经济指标销售收入万元总成本万元营业税金及附加万元利润总额万元项目投资财务内部收益率税前税后项目投资回收期含建设期年税前税后五研究结论与建议研究结论项目建设符合国家产业政策和发展方向和县发展整体规划，不仅将盘活现有土地资源，而且将带动城市建设，完善城市功能。

对县经济发展及社会发展将起到积极促进作用。

本项目不会对当地环境水体造成有害污染，而且对该区域范围内破旧房屋进行拆迁，将大大改善该区域范围内城市基础设施条件，有利于该区域范围内环境治理和城市环境改善。

本项目所在地位于老城区中心，规划用地面积为，折合亩。

其建设条件如场地给排水供电通讯等已完全具备，可尽快开展工作。

经测算，本项目总投资万元，所得税后项目投资财务内部收益率项目投资回收期年，投资利润率。

财务指标反映本项目具有定盈利与承债能力。

建议由于本项目建设内容主要是对该区域用地进行拆迁和道路建设，其主要目是为县旧城改造创造良好条件，从而改善该区域范围内城市基础设施条件和人民生活条件，为县发展创造良好城市环境，因而建议由县政府主导运作组织各有关部门通力协作，对项目运作应给予尽可能多优惠政策，以确保项目顺利实施。

建设单位在按照统规划分期开发滚动发展原则下，做好规划和协调工作，充分做好拆迁安臵工作，以确保本项目真正为老百姓服务，为建设社会主义和谐社会服务，便于项目财务效益实现。

建筑工程中不可见因素很多，工期原材料供应等都会影响到项目总体目标实践。

因此在工程施工过程中，要加强施工管理，实行工程监理制。

还应推行投招标工程包干等系列措施，落实资金供应计划，抓好人财物供产销条龙管理，以确保项目经营目标顺利实现。

第二章项目背景与建设必要性项目背景长沙市位于中南地区区域中心位臵，作为湖南省会和国务院批准首批历史文化名城之，长沙具有优越自然条件深厚文化底蕴和丰富历史遗存。

华东经济圈沿长江向内陆辐射，华南经济圈沿京广线向内陆腹地扩展，两大经济圈人才和资源双向流动都必经长沙，加之国家中部崛起与西部大开发战略实施，长沙已成为中西部交流核心。

年月，长株潭城市群经国家发改委关于批准武汉城市圈和长株潭城市群为全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区通知批准成为全国资源节约型和环境友好型社会简称两型社会建设综合配套改革试验区，推动区域协调发展方针和中部崛起战略，推动东中西部协调发展，为长沙市经济社会发展带来前所未有机遇。

长株潭体化核心是经济体化。

经济体化将形成带动全省城乡商品经济发展多功能综合经济中心。

三市组合在起可以在本区域和全省形成工业中心贸易中心交通中心金融中心信息中心科技中心等多功能综合经济中心，成为本区和全省振兴经济基地，新技术新产品开发推广中心，带动本区和全省经济腾飞龙头。

长株潭体化另个重要方面是生活体化。

生活体化直接效应是三地体系内异地臵业消费工作娱乐休闲等生活行为日渐频繁。

长沙作为体化中心必将对其周边城市居民产生较大吸引力。

根据长沙市十二五规划设想，在十二五期间年内，长沙市将依托颇具特色休闲娱乐业基础，充分挖掘长沙灿烂历史文化资源，加快文化事业和文化产业发展