（批复）四个停车场项目可研建议报告（发改委）

全市通过实行积极就业政策，优化收入四个停车场建设项目投资回收期。

投资回收期是指以项目净收益抵偿项目全部投资所需要时间，是考察项目在财务上投资回收能力主要静态评价指标。

投资回收期可根据现金流量表计算，现金流量表中累计现金流量由负值变为时时点，即为项目投资回收期。

投资回收期越短，表明项目盈利能力和抗风险能力越好。

投资回收期累计净现金流量开始出现正值年份数上年累计净现金流量绝对值当年净现金流量总投资收益率。

总投资收益率是指项目达到设计能力后正常年份年息税前利润或运营期内年平均息税前利润与项目总投资比率，它是反映项目总投资盈利水平。

总投资收益率年平均息税前利润项目总投资盈利能力静态指标值见表。

表盈利能力静态指标表序号指标名称单位数据备注项目投资回收期年所得税前总投资收益率二清偿能力分析反映清偿能力主要指标有借款偿还期利息备付率和偿债背负率。

项目偿还借款本金资金来源于销售收入及出租收入。

以项目正常运营第年为银行还款期限，经财务测算，本项目按最大还款能力计算反映清偿能力指标如下表，具有定偿还能力。

表清偿能力指标表序号指标名称单位数据备注借款偿还期年含建设期利息备付率平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目序号指标名称单位数据备注偿债备付率三敏感性分析项目财务效益分析是在设定财务条件下进行，为了考察项目适应各种因素变化能力，本评价对影响项目财务四种因素产品产量生产负荷产品价格工资支出含福利费建设投资在范围内进行了敏感性分析。

敏感性分析详见表和图。

敏感性分析结果表明项目投资财务内部收益率影响较大是建设投资。

表敏感性分析表变化因素变化率基准折现率产品产量生产负荷产品价格工资支出含福利费建设投资不含利息平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目图敏感性分析图平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目第十二章社会评价和风险分析第节社会评价投资项目社会评价是从以人为本原则出发，基本内容包括项目为实现社会发展目标所产生社会效益与影响评价项目与社会互相适应性分析和社会风险分析三大部分。

项目社会效益和影响评价本项目建成后社会影响主要表现在项目实施有利于解决城市停车难问题。

近年来，随着苏州城市经济快速增长，汽车进家庭步伐加快，城市机动车发展迅猛，截至到年月底，苏州全市机动车保有量已达到万辆，其中私家车万辆。

平均每天上牌近辆，年增长率高达左右，私家车数量突破百万大关已是指日可待。

相比之下，城市停车设施建设明显滞后，使停车供求矛盾日益尖锐，停车难问题日益凸显。

尤其在中心商业商务区，由于很多公用建筑配建泊位严重不足，停车位更是位难求。

停车难，已经成为我市交通发展汽车消费瓶颈之。

本项目建成后可以有效解决城市停车难这问题。

二项目实施可以为社会提供更多就业机会。

本项目建成后将为社会就业提供更多机会，发挥更大经济和社会效益。

同时也可以帮助无业贫困人员，给予他们通过自己劳动改善生活现状机会，促进社会和谐发展。

三项目实施可以完善平江新城基础设施建设。

随着平江新城快速发展，城市基础配套设施建设也要同步推进，杜绝配套设施不完善而给城市发展带来制约问题，保证平江新城持续健康发展，真正成为苏州市重要交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。

本项目是平江新城基础设施建设组成部分，建成后将对完善平江新城基础设施建设起到积极作用。

四项目实施有助于提高平江新城区域竞争力。

本项目建设将有助于改善平江新城地区交通和停车环境，缓解区域内停车位不足问题，尤平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目其是中心商业商务区位难求现象，从而大大提高了平江新城环境档次，改善了新城停车和交通状况，缓解平江新城停车位不足问题，大大提平江新城区域服务水平和服务质量，对于提升平江新城知名度和美誉度以及提高平江新城区域竞争力和影响力影响深远。

表项目社会影响分析表序号社会影响因素影响范围程度可能出现后果措施建议居民收入般无无居民生活水平与质量般无无居民就业大能促进就业无不同利益群体般无无脆弱群体般无无地区文化教育较小无无地区基础设施城市化进程大促进无少数民族风俗习惯及宗教较小无无二项目与所在地互适性分析该项目首先取得良好政策环境，政府态度及协作支持将有利于后期工作进步开展。

平江市各类组织机构对该项目建设和运营态度也会更加关注，会在很大程度上对该项目予以支持和配合。

另方面，由于社会进步以及就业机会需求，当地群众对项目建设也会鼎力支持，所以从外因方面看，项目能够很好相互适应，并不会出现什么冲突，相互适应能力强。

表社会对项目适应性和可接受程度分析表序号社会影响因素适应程度可能出现问题措施建议不同利益群体适应无无当地组织机构支持无无平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目序号社会影响因素适应程度可能出现问题措施建议当地技术文化条件适应无无三社会评价结论综上可以看出，该项目社会影响巨大，不但有利于解决城市停车难问题，还可以里，其中市区平方公里，市区建成区面积为平方公里，张家港面积为平方公里，常熟平方公里，太仓平方公里，昆山平方公里，吴江平方公里。

根据人口年报数据显示，截至年年末，全市户籍总人口万人，比上年增加万人，其中市区万人，比上年增加万人。

年，全市户籍人口出生万人，出生率为‟，人口自然增长率为‟。

年，全市人口数量详细分布情况如下市辖区万人张家港万人常熟万人太仓万人昆山万人吴江万人。

伴随着苏州经济快速发展，以及我国户籍制度改革，苏州将吸引更多海内外人才。

可以预测，苏州人口在今后段时间内仍将保持增长态势。

三经济概况改革开放以来，苏州坚持以经济建设为中心，大力实施科教兴市经济国际化可持续发展和城市化战略，积极推进体制和科技创新，国民经济保持了平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目持续快速健康发展。

年全市实现地区生产总值亿元，按可比价计算比上年增长全市实现地方般预算收入亿元，比上年增长全年地方般预算支出亿元，比上年增长，其中用于社会保障与就业科技教育文化医疗卫生和环境保护等方面财政投入为亿元，比上年增长。

全市各级财政用于民生方面支出占财政支出。

全市完成社会固定资产投资亿元，比上年增长。

投资结构继续优化，其中第产业完成投资亿元，增长第二产业完成投资亿元，增长第三产业完成投资亿元，增长，占全社会投资比重达到，比上年提高个百分点。

年年末，城乡居民人民币储蓄存款余额亿元，比年初增加亿元。

农民人均纯收入元，比上年增长。

市区居民人均可支配收入元，比上年增长。

收入结构逐步优化，非工资性收入继续保持较快增长，市区居民人均经营性收入财产性收入和转移性收入比上年分别增长和。

民位为苏州市城北城市建设开发投资有限公司，是经苏州市平江区政府研究决定成立有限公司，是具有法人资格资产资本经营公司。

公司直属于苏州市平江新城管委会，主要负责该项目建设及运营期间所有事务。

苏州市城北城市建设开发投资有限公司，注册资本亿元，主要经营范围为城市建设项目投资，销售建筑材料装潢材料等。

苏州市城北城市建设开发投资有限公司宗旨是贯彻苏州市委市政府关于加快城市化进程及深化投融资体制改革精神，按照城市规划市政府可持续发展战略决策，负责重大城建基础设施项目建设，通过建立和完善苏州市建设投融资体制，更好地发挥政府在资本运作和资产经营活动中导向和调控作用，促进资本资产跨地区跨行业跨部门跨所有制流动，提升资本运作和资产经营层次能级和效益，促进城市建设资金合理配置和滚动增值，为加快平江新城城市化进程服务。

二项目建设背景自年平江新城开发建设全面启动以来，新城各项事业呈现了蓬勃平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目发展势头，平江新城政府围绕建设现代化商务商贸区目标，按照先地下后地上先规划后开发先框架后建筑建设原则，坚持高起点规划高标准建设高水平管理开发理念，加速推进各项基础公建配套设施建设，致力于把平江新城打造为苏州最重要交通枢纽中心和市域次级商务商贸中心。

随着近年来苏州平江新城经济快速增长，私家车数量增多，城市停车设施建设滞后使停车供求矛盾日益尖锐，城市停车难问题日益凸显。

尤其在中心商务区，由于很多公共建筑配建泊位严重不足，停车位更是位难求。

停车难已经成为制约城市交通发展和汽车消费重要瓶颈之。

平江新城政府为了配合新城发展规划以及满足人们驾车出行需求，杜绝停车难给城市发展带来制约，进步完善平江新城基础配套建设，实现平江新城和谐发展，使基础设施建设与城市发展同步而行协调致。

三项目基本情况项目建设地点本项目包含四个地块停车场建设工程。

江星路绿地及地下停车场位于平江新城江星路东石曲街北。

平门塘西绿地及地下停车场位于平门塘与国道交叉处西北角。

斜河浜东绿地及地下停车场位于江乾路与国道交叉口西北角。

平川路西停车场位于平江新城平川路北善根小学西。

二项目建设目标本项目是为配合平江新城发展规划，完善平江新城基础设施建设，杜绝停车难给城市发展带来制约，保证平江新城持续健康发展。

三项目建设内容与规模本项目建设内容包含个停车场工程建设。

江星路绿地及地下停车场本项目占地面积平方米，规划为居住区级绿地，拟以培植花坛草坪和乔灌木为主，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管配电间等配套设施，总建筑面积约平方米。

平江新城江星路绿地等四个停车场建设项目平门塘西绿地及地下停车场本项目占地面积平方米，规划为广场用地，拟在地面种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管配电间等服务施，总建筑面积约平方米。

斜河浜东绿地及地下停车场本项目占地面积平方米，规划为绿地公园，拟在地面建绿化公园种植生态绿化，并利用地下空间建设两层停车场及服务物管配电间等服务设施，总建筑面积约平方米。

平川路西停车场本项目占地面积平方米，规划为停车场用地，拟建设地上停车场及服务物管等配套设施。

四项目建设期本项目按实施计划，建设期控制在年内，其中前期策划与决策阶段及项目准备阶段约为个月，项目具体施工阶段时间安排如下江星路绿地及地下停车场年年月。

平门塘西绿地及地下停车场年月年月。

斜河浜东绿地及地下停车场年月年月。

平川路西停车场年月年月。

五项目总投资江星路绿地及地下停车场本项目总投资为万元。

平门塘西绿地及地下停车场本项目总投资为万元。

斜河浜东绿地及地下停车场本项目总投资为万元。

平川路西停车场本项目总投资为万元。

本项目总投资为万元，其项目资本金