（批复）四川达州住宅项目可研建议报告（发改委）

关于税收优惠，税返还风险较大，不作考虑。

表方案税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税附加营业收入销售收入税率增值税销售额预缴印花税营业收入按核定征收方式，以营业收入为计税基数契税中标地价地价合同额企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整合计四经济指标分析根据以上数据分析得出，本项目销售收入万元，成本支出万元，纳税支出万元，净利润为万元。

表方案现金流量表内部收益率为净现值为万元年投资回报率回收周期为年。

项目第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年销售收入前期工程费土地价款基础设施建设费建安费用公建配套费间接费用不可预见费营业税及附加企业所得税等净现金流量累计净流量第六部分方案二成本及投资收益预测成本测算分析按方案二成本测算，建筑都为多层，建安成本比较低，但回收周期比较长，项目单位成本元平米，开发成本为万元，资本化利息记入开发间接费中。

表方案二成本测算汇总序号分项名称工程量单位成本元成本合计万元备注土地费用，土地拍卖价，万元亩估算，计亩拍卖交易费土地拍卖价格前期工程费用，规划设计费，三通平及护墙费地址勘探费图纸审查监理费报件保险费基础设施建设费，小市政，给排水电气化智能化人防环境费用，道路绿化转墙景观亭廊建筑安装工程费，住宅，砖混和框架组合结构商业车库公共配套设施建设会所学校幼儿园不可预见费，项开发间接费，管理费用，销售收入销售费用，销售收入代理费营销推广费财务费用，自有资金利息，自有资金亿，年贷款利息，贷款资金亿，按每年亿还清开发成本二开发销售计划项目销售周期年，销售面积为平方米，销售收入为万元表方案二销售测算表销售测量表序号收入指标合计第年第二年第三年第四年第五年销售收入万元住宅销售面积高层销售单价商业销售收入万元商业销售面积商业销售单价车库销售收入万元车库销售面积车库销售单价合计销售收入万元三税务分析应交营业税金及附加按计算企业所得税按计算契税按地价合同额计算土地增值税，目前土地增值税采用预征方式，按预征率，结算返还可能性不大，所以预缴土地增值税全部计入经营税金。

关于税收优惠，税返还风险较大，不作考虑，税务合计为万元。

表方案二税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税附加营业收入销售收入税率增值税销售额预缴印花税营业收入按核定征收方式，以营业收入为计税基数契税中标地价地价合同额企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整合计四经济指标分析本项目销售收入万元，成本支出万元，纳税支出万元，净利润为万元。

表方案二现金流量表项目第年第二年第三年第四年第五年销售收入土地费前期工程费基础设施建设费建安费用公共配套间接费用不可预见费营业税及附加所得税净现金流量累计净流量内部收益率为净现值为万元年投资回报率回收周期为年。

第七部分优劣分析本项目竞争市场概况本项目需要更详细对本产品周边项目需要到宗地现场考察才能做出决定。

以下仅列出可参考几个随机拜访楼盘价格表同地区产品项目对比楼盘名洲河湾广电花园金碧世纪中央公馆国际新城项目位置达州市南城仙鹤路中段达州市西外南北干道与市政广场之间达州市西外永兴路与金龙大道交汇处达州市西外南北干道均价元平方米元平方米元平方米元平方米最高价以上物业商住楼商住楼商住楼商住楼建筑类别住宅层高层高层高层多层开盘时间正在销售正在销售正在销售正在销售容积率约交通位置公交路路路路路路路等公交路等项目网站销售电话车位半地下停车场地下车库地上地下开发商盛德地产达州市光电房地产开发公司华诚地产通锦地产开发有限公司二优劣势分析优势规模大。

为商业住宅项目，可以分期滚动开发快速推进。

城乡面貌焕然新。

完成南城翠屏山河市镇控制性详细规划和百节镇三牌村大堰乡双井村省级人居环境整治示范村规划编制。

龙州半岛唐家湾片区七里沟片区新达片区等旧城改造项目相继启动。

翠屏山期过境隧道路面整治韩家沟涵洞二期号南北干道期段工程建设全面完成。

倍受市民广泛关注景观廊桥成功合龙。

金龙大桥长田坝隧道工程顺利开工。

共投入资金万元，对升华街汉兴街三里坪片区石家湾片区纺织厂片区等小街小巷实施了亮化，城市形象进步提升。

二房地产市场供需状况房产市场供大于求。

是商品房供应量较大。

达州年商品房施工面积万平方米，比上年增长商品房竣工面积万平方米，比上年增长。

去年，商品房施工面积达到万平方米，比上年增长商品房竣工面积万平方米，同比下降。

二是商品住房销售量明显下降。

去年季度以来，些楼盘几乎有三分之没有脱手，全市全年销售商品房万平方米，同比下降。

三是商品房空置率较高。

年商品房空置面积万平方米年商品房空置面积万平方米四是房型购买比差大。

实用型住宅仍是消费者首选，平方米占以上。

二房产价格有所回落。

年上半年房价持续攀升，去年下半年至今受大环境影响及市民购买力大幅下降，房价开始回落。

因地段价位不，目前，般价位约元平方米，最高价约元平方米。

三二手房交易走势不佳。

去年以前计销售收入三税务分析应交营业税金及附加按计算单元中南部较为平缓，形成平等谷地地貌单元。

水系达州市河流主要属长江支流嘉陵江水系，发源于大巴山，由北而南呈树枝状分布。

前河中河后河汇成州河后与巴河在渠县三汇镇汇合成渠江，向南流公里入长江。

境内流域面积在平方公里以上河流有条，平方公里以上干流有条。

共有通航河流条，分别是渠江洲河巴河前河后河中河铁溪河清溪河林岗溪，基本形成以渠江洲河巴河这主干流水路运输网络，流域覆盖全市四个县市。

各河流可通航里程不等，运载量在吨以下。

气候达州市属亚热带湿润季风气候类型。

由于地形复杂，区域性气候差异大。

海拔米以下低山丘陵河谷地区气候温和，冬暖春早夏热秋凉，四季分明，无霜期长海拔至米低中山气候温凉阴湿，回春迟，无酷暑，秋凉早，冬寒长海拔米以上中山区，光热资源不足，寒冷期较长，春寒和秋霜十分突出。

全市热量资源丰富，雨热同期，全年平均气温度度之间，无霜期天左右。

全市雨量充沛，年平均雨量在至毫米之间。

春季多寒潮低温天气，夏季多伏旱和洪涝大风冰雹，秋季多连绵阴雨。

二达县简介达县，原指现在达州市所辖范围，现指达州市下属县，其县政府所在地即为现在达州市中心城区南外镇，因此达县也是川东交通枢纽和川陕鄂渝结合部物资集散中心，幅员面积平方公里，辖个乡镇，总人口万。

达县交通概况达县境内等级公路四通八达，襄渝铁路达成铁路达万铁路达成高速公路达渝高速公路国道贯通境内，金盘子航电工程竣工发电，水上运输可直航重庆，河市机场沟通省内空中航线，织就了达县纵横交错立体交通网络。

达县位于达州市中心，地处川渝鄂陕结合部，襄渝铁路达成铁路达万铁路横贯其境。

区位交通优势得天独厚。

达成铁路为国家Ⅰ级干线，东起四川达州市，西至成都市，经营山南充蓬溪遂宁金堂等个县市，跨越长江重要支流渠江嘉陵江涪江沱江，全长公里。

达成铁路年月开工，年月全线通车，目前为内燃牵引。

达县火车站作为成都铁路局管辖范围内仅次于成都重庆贵阳第四大车站，每年旅客流量高达万人次。

目前，达县境内共建成公路总里程达公里水上通航里程公里。

其中，国省道公里，县道公里，乡道公里，村道公里。

二级以上公路公里，三级公路公里，四级公路公里，等外级公路公里。

拥有客货车辆船艘。

先后修建和改建了达县石梯大桥达县河市州河大桥达县金盘子大桥，达县通川大桥达县江新大桥，达县铁山隧道，达县金盘子水电站，达县汽车站，达县石桥车，达县麻柳车站。

完成了麻梁路泥碎路面改造工程，广开路沥青混凝土路面改建工程，亭福路标美样板路硬化工程，达通路沥青混凝土路面改建工程，个四通八达，路况良好，畅通无阻交通道路网络已经形成。

地质气候水文铁山山岭南北伸延，出露三叠系硅质褐色硬砂岩，石色如铁，故名铁山。

平均海拔米，最高峰塔峰海拔米。

主要山峰有塔峰大崖角刀背山二尖山仙人帽小尖山等，峰体陡直，需开辟石梯才能攀沿上顶。

会登峰顶，向东俯瞰，百里山川尽收眼底向西极度目，川中丘陵此起彼伏，延绵千里。

境内主要河流有州河巴河。

气候特点，夏热多雨，春秋宜人，冬无严寒。

年均降水量毫米，年均温，月均温，七月均温，属亚热带山地季风气候。

达县境内矿产资源和旅游资源十分丰富。

水能资源理论蕴藏量为万千瓦，可开发量万千瓦已探明矿藏种，主要矿藏煤天然气岩盐储量分别达亿吨亿立方米万吨，石灰石资源分布广储量大。

第二部分项目概况宗地位置宗地北面是正在修建体育中心。

宗地东西两侧是正在规划修建号号交通路线。

宗地南侧紧邻中原油田，西侧有胜利油田。

北邻达县新汽车站米，南靠化工园区米。

宗地位置图二项目渊源宗地原为修建号号路段，政府置换用地部分。

据中银介绍，宗地总面积为亩，为修建号号路段，政府出地代替相应修建道路工程价款。

减小容积率，提升品质。

总面积为亩，其中建筑用地亩，建筑密度为，建筑面积万，容积率为。

净地，代征地为把容积率减小到，建筑面积可达。

规划要求建筑面积为，楼地价接近为元。

三宗地现状项目规划用地性质为商贸住宅和基础设施等综合用地。

宗地为毛地，规划总面积为亩，其中建筑用地亩，建筑密度为，建筑面积万，容积率为。

净地，代征地为。

如果保持总规划面积不变，减小容积率，进而减小建筑面积，从而获得更好绿化效果，提升规划品质。

宗地地块以南规划有燃气管道通过，宗地北侧附近有楼盘已经开始动工，道路正在施工楼盘是美嘉阳光景苑，道路旁为罗孚南山楼盘。

本项目房屋拆迁四规划宗地紧邻周边环境景观环境宗地规划紧邻周边住宅开发运动健身气氛浓重。

宗地北侧为正在施工体育馆，具有良好运动健身氛围。

宗地西侧规划为中医院和法院。

宗地南侧为胜利油田。

周边噪音分析由于道路正在规划中，无法对噪音进行详细分析五交通出行道路规划线路为主要干道公交出行正在规划中六生活配套规划中七市政配套规划中八土地出让条件与程序目前土地增值税采用预征方式，按预征率，结算返还可能性不大，所以预缴土地增值税全部计入经营税金。

关于税收优惠，税返还风险较大，不作考虑，税务合计为万元。

表方案二税费标准税项税率计税依据预计税额万元计算说明营业税附加营业收入销售收入税率增值税销售额预缴印花税营业收入按核定征收方式，以营业收入为计税基数契税中标地价地价合同额企业所得税应纳税所得额不考虑纳税调整合计四经济指标分析本项目销售收入万元，成本支出万元，纳税支出万元