（批复）四星级宾馆项目可研建议报告（发改委）

室内设健身中心乒乓球室台球房沙壶球房二道桑拿中心约平方米棋牌房间左右小型歌舞厅及包房间左右。

在适当区域设置书店鲜花店饼屋商场精品商店和美容美发中心及足浴按摩中心。

健康娱乐功能内容发展快变化多人流量大，些区域要有定私密性，因此设计中要注意区域划分性和合理性，要有前瞻性和可变性，以适应市场需求变化。

政府接待和会议功能。

政府接待是块较大市场，是酒店树立形象重要阵地，也是服务于当地政治经济发展具体表现。

因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身发展。

具体使用功能已包括在各项经营内容中，但在交通组织位置布局等方面，应考虑具有较佳私密性性和安全性要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道套房不宜设在同楼层如有可能在前厅区或行政办公区设政府接待办公室。

与上述经营功能区域相配套前厅区工程设备区办公区员工后勤区基本要求如下前厅是酒店门面，面积不包括营业区域面积，如总服务台商场商务中心大堂吧等以控制在平方米左右为宜，空间要有迎宾氛围和效果，体现高星级酒店气势。

服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。

工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。

设置适量维修洗衣监控仓库等用房，并附设员工服装间。

办公用房采用集中与分散相结合布置方法。

前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务往来为主二类，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者设置通道。

④员工后勤区。

酒店初步考虑总员工数约为人左右，男女比例约各占。

应设有员工食堂个餐位更衣室淋浴室员工培训教室和员工活动室及卫生间。

员工用房如果设置，应与主楼有封闭式连廊相连。

四投资估算酒店按照平方米建筑面积间套客房外加幢产权式酒店别墅投资进行计算，次投入费用初步估算如下土建工程平方米元平方米万元给排水及锅炉工程平方米元平方米万元强电工程平方米元平方米万元弱电工程平方米元平方米万元暖通空调工程平方米元平方米万元电梯万元道路围墙庭院绿化万元室内装修平方米元万元质量监督及监理费万元设计及咨询费万元开办费用包括餐饮洗衣健身娱乐客房等设备设施费及员工服装培训等费用万元不可预见费万元购买土地费用万元总计万元注如客房区分期建造，则第期投资可削减部分费用。

五投资效益预测年度经营效益测算产权式酒店别墅次性收益幢万元幢万元年度经营效益测算单位万元项目金额测算依据客房收入间套元天天餐饮收入大堂吧咖啡厅座元人天中餐厅座餐天元人商场收入商场包括书店花店元天康乐收入桑拿中心男女元人人天足浴保健按摩元人人天棋牌室间元天天卡拉间元天美容美发元月月烧烤啤酒廊电子游戏网吧沙弧球等约万年健身桌球乒乓球等对住店客人免费使用，不计营业收入。

商务中心收入元天会议室收入元天其他收入迷你吧电讯洗衣等元天营业收入合计减营业税金及附加营业税娱乐其他增值税商场收入成本城建税教育费附加营业税金及附加合计减营业成本餐饮成本商场成本康乐成本其他成本营业成本合计减各项费用工资及福利费用工资人元月月福利包括职工养老保险待业保险大病保险工伤保险生育保险粮食补偿金住房公积金教育统筹基金工会经费等及其他有关职工福利费能源费用营业收入日常维修费用营业收入公众责任保险累计赔偿额万营业部门费用营业收入包括客用品免费食品装饰费用清洁用品卖房佣金布草器皿酒吧费用布草洗涤费音乐娱乐费印刷费厨房用具园林绿化费用等市场推广费用营业收入般管理费用营业收入包括般办公费用纸张文具费邮电通讯费用交通费用接待费用董事会费培训费用工作餐费工作服装费及不可预见费用等管理公司管理费用管理费用各项费用合计营业利润五结论通过以上各项研究分析及测算，结果表明无论是从旅游市场发展需要建设条件以及工程技术可行性，还是从酒店日后经营效益和投资风险等方面来看，建造江京大饭店项目都是比较有利，预计经营效益良好，然投资回报期会较长，但还是值得建造。

从社会效益来看，本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金多万元，此外酒店还能为当地提供人左右劳动就业岗位，在就业压力趋紧政府压力逐渐加大今天，这无疑是对当地政府巨大支持和帮助。

江京市作为该地区人民政府所在地，向缺乏上档次高规格高星级酒店，这与其浙西南最大城市地位极不相符，旦本项目建成营业，即可缓解市区缺乏接待高规格政府首脑与政府代表团大型商务活动高档次宴会及展览大型国际国内会议及新闻发布会高档次商务散客及观光客高星级酒店问题，这平均营业额应在万元以上。

日益成熟消费观念与消费市场，已为大型综合性酒店尤其是餐饮消费理念打下了良好基础。

由于隶属江京地区青田是全国著名侨乡，有大批旅居国外事业有成华侨，他们中大多数都有每年回家乡省亲习惯，滞留时间也比较长，故往往喜欢在当地购房居住，同时由于受到中国传统观念中叶落归根思想影响，每年也有大批老华侨归国归乡，安度晚年，购买酒店式观景别墅居住对他们来说应该是个非常不错选择江京经济尤其是私营经济这几年发展非常迅速，诞生了大批富有生意人，随着自身经济实力增强，他们对生活要求特别是居住要求也越来越高。

因而，产权式酒店别墅这最高层次居住形式将对他们具有很大吸引力，与之相配套酒店式服务也将极大地方便他们生活，它出现无疑将很好地满足这市场需求。

基于以上两点分析，我们认为，针对酒店兼带产权式酒店别墅消费市场非常广阔，销售前景乐观，它在江京地区率先推出也必将在当地引起相应轰动效应，并最终取得成功。

三项目分析与市场定位项目分析考虑到江京整个地区经济社会旅游等发展状况，综合自然地域气候等因素及投资回报投资风险经营成本等预测，我们认为，目前江京市已完全有必要投资建设高星级城市综合商务型酒店，并可兼带部分产权式酒店别墅，同时在建造过程中，特别需要注意下列因素规格档次起步定要高，设计规划标准为五星级，建设标准为四星级，这样就能快速占领当地饭店业制高点。

同时，服务设施应尽量齐全且功能灵活。

依据地方容量，整个投资规模不宜偏大，房间总数控制在间以内，同时，应具备有较佳私密性性安全性经营接待场所，以满足政府接待需求。

兼带产权式酒店建筑以式别墅为主，规模为幢左右，每幢建筑面积为平方米平方米之间。

主体建筑年辛亥革命后设立处州军政分府。

民国元年年撤销处州军政分府，先后由瓯海道和江京第九第六第七行政督查区管辖，辖江京松阳缙云龙泉庆元宣平景宁云和县。

年月解放，月设江京专区，年撤销专区，各县分别划入温州金华衢州专区管辖。

年月恢复江京专区，辖江京青田缙云遂昌云和龙泉县。

年改称江京地区，年设立江京地区行政公署。

其中年恢复庆元县，年恢复松阳县，年设立景宁畲族自治县，年撤销江京县，设立县级江京市，年撤销龙泉县，设立县级龙泉市，年撤销县级江京市，设立莲都区。

年月日撤销行署建制，设江京市，辖莲都区龙泉市和青田缙云云和庆元遂昌松阳景宁县。

自古以来，江京就是浙西南地区历史重镇，青田更是全国著名侨乡。

项目位置特征江京大饭店项目位于江京市区南部，瓯江南岸，与市区隔江相望，处于未来几年市政府计划重点开发地区核心区块。

它座落于江京市江滨公园南岸之尽端，面对公园和宽阔水面，与公园天然地熔为体。

它背靠著名南明山风景区和建设中未来绕城公路，正在扩建小水门大桥和规划中紫金大桥左右地将酒店与市区紧密相连，分别距离市中心公里老长途汽车站公里火车站公里，可以说是处在自然风景秀丽周边环境优雅地域视线开阔城区交通便捷良好环境之中，是块典型闹中取静世外桃源和风水宝地，非常符合建造园林式综合性酒店地理要求。

二现阶段江京市场总体概况及投资环境分析社会政策环境进入新世纪，江京市政府明确提出了秀山江京浙江绿谷发展口号，全面制定实施了可持续发展战略，在坚持以市场为导向以科技为先导以产品为龙头以工程为依托以效益为中心以企业为主体原则指导下，强化政策导向，依靠科技进步，培育规范市场，加强监督管理，加大环境保护力度，逐步建立与社会主义市场经济体制相适应产业宏观调控体系和统开放竞争有序产业市场运行机制，促进全地区经济产业健康快速发展。

同时，江京市政府还特别提出要加大利用外资力度，进步拓展第三产业，力争在城市基础设施旅游商贸文化教育卫生体育等方面有新突破。

尤其把旅游业发展摆到重要位置。

并且，市政府明确提出及实施了提高行政办事效率，改善服务环境，简化审批手续，下放审批权限，减少收费项目，各级办事机构落实行政公示制和服务承诺制，减少审批环节，方便客商投资，强化社会信用等系列配套政策，有力地改进了投资环境，建立了良好投资政策导向。

正是由于政府重视，目前江京地区已经形成了良好投资市场环境。

二经济产业发展状况经济总量近年来，江京地区国民经济呈整体快速增长态势，综合经济实力明显增强。

去年国内生产总值达到亿元，与前年相比增长了，其中市区增幅更是达到了。

全市人均达到元，折合美金为元，其中市区达到元，折合美金为元。

全地区产业结构调整加快，第三产业所占比重明显增加，现已占到国内生产总值，累计完成产业增加值亿元，发展速度明显超过平均经济增长速度，年比上年增长了，其中市区增长比例更是达到了。

去年全市财政般预算收入为亿元，比前年增长了，其中上划中央收入亿元，增长地方财政收入亿元，增长。

财政收入占国内生产总值比重由上年提高到了。

城乡居民收入增长超过，城乡居民储蓄存款年末余额首次突破亿元，达到创记录亿元。

城乡居民食品支出占消费支出比例即恩格尔系数也由前年降到了去年。

全地区已经初步具备了小康社会富裕生活条件。

产业特征江京地处浙西南山区，自古以来物产富饶，森林覆盖率高居浙江省第位，是我省林业大市。

地区近年来积极推进农业产业化进程，年农业总产值已完成亿元。

工业生产则保持了自年底以来年平均以上高速增长，增长幅度继续保持全省十个地区第位，规模企业产值增幅高出全省平均增速个百分点。

近年来，江京市明显加快了经济结构调整步伐，着力培育发展特色经济，成效已初步显现。

从年发展情况看，是培育壮大四大行业发展势头强劲，其中化学原料及化学制品制造业产值增长电力工业增长文教体育用品制造业增长木材加工及竹藤棕草制品