随着我司云顶佳苑项目的热销，诸多当地开发商借鉴了我司品质 上的优势，今明两年将亮相的几个楼盘品质均有大幅度提高，从底层 架空到智能化系统运用，从空气清新系统到小时热水供应，从会所配备到电视点播，无论是建筑规划物业配置还是高科 技的运用都有我司云顶项目的痕迹。可以看出，未来市场将在楼盘品 质的竞争上愈演愈烈以赢得客户的认可。 销售速度减缓，卖方市场特征弱化 自年月份市场震荡回调之后，房地产市场的升温步伐开始 趋缓，今年的宏观调控更是对房地产市场销售带来了较大影响。但由 于先期土地出让量较大，今明两年住宅供应面积将达到个新的水 平，在人均住宅面积全省最高空置面积逐渐增大的情况下，市场供 需比例将发生结构性转变，卖方市场的特征。 为真实反映市场情况，我们调查了地块周边区域已售和正开发的 楼盘，见附表。 地块分析 优势点 交通配套优势 项目地块位于新老城区交接地带，基础设施较为成熟。地块距离 市中心区仅分钟车程，有等多条交通线 路通达。地块周边有桔园小学椒江五中六中等学校，步行在 分钟以内，台州高教园区体育中心也均在地块周围。东侧米有市级医院台州市中医院，距离市立医院市中心医院也均在 分钟以内。另外，菜市场超市等生活性配套设施也均较为完备。 周边景观优势 项目地块西侧为天然河道，水质尚可且正在改造。南侧紧邻葭止 公园和台州市文化长廊，地块内的视觉景观较好，对提升房屋品质有 较大帮助，在设计策划中均可借景造势。 场地条件优势 项目所在的椒江区老城区的拆迁已经全部完成，已经没有同品质 的地块出让。今后推出用地都将在郊区，本地块是目前最接近城区的 可转让开发地块。 由于项目所在地为建设成熟区，各项市政配套已经具备，水电等 基础设施均可在地块附近接入。场地已经拆迁完毕，并已平整到位。 地块周边围墙已经砌好，整个地块场地已具备开工建设条件。 ④公司品牌优势 通过云顶佳苑项目的开发，公司在台州已有相当的知名度和美誉 度，高品质高水平的形象在台州已经初步树立，目前客户对公司楼 盘比较满意，品牌溢价已经初显，价格比同类产品高出约元平 方米。公司也与当地相关职能部门建立了良好的关系，拥有了定的 社会资源。 劣势点噪音影响 项目由于南侧马路为椒江西大门入口道路，往来车辆较多，对开 发项目会有定噪音影响。 要减弱噪音影响，可以在工程技术上采用中空钢化玻璃和加大植 被覆盖来达到目的。 环境影响 目前项目周边有不少破旧民房主要在北侧，影响了地段的整 体环境。而且由于临近渔码头，鱼腥气较重。 根据政府规划，北侧区块定位于椒江繁华商业街连接中山西 路，周边破旧民房将列入拆迁计划，周边环境将进步得到改善。 机会点 需求机会 根据规划要求，葭止街道近几年的后续拆迁改造力度大，强制性 的自住需求将有较大提升空间，加上收入提高带来的住宅改善需求 二次置业需求也较大，可以预见该区域的房产市场需求将持续旺盛。 成本控制和利润转移机会 由于公司在台州运行已经有段时间，在当地积累了定的社会 资源和开发经验，都会转移为新开发项目的成本节约。 同时，新项目的启动也有利于云顶佳苑项目的部分利润的转移， 降低了项目的开发成本。配套优化机会 按照台州市市政建设的步伐，项目地块西侧的中心大道即将在近 期开始改造，将进步加强地块和中心城区的联系。 威胁点 调控威胁 由于国家宏观政策调控的影响，目前台州区域的房地产市场呈现 疲软状态，房屋销售受阻价格回落现象同时存在。后续的宏观调控 政策走向仍不明朗，房地产的整体走势对项目将造成定影响。 竞争威胁 目前椒江区房地产市场新开工楼盘较多，后续整体供应量大，市 场竞争激烈，对公司定位和营销策划有定压力。 本项目市场定位分析 通过宏观微观市场的分析估算 估算的基本条件及假设条件 土地费用包括土地转让价格和由于商铺增加而需要补交的 地价款，前者根据公司谈判价格确定，按万元亩计算后者根 据调整面积与土地管理部门确定，暂按平方米商铺计算。 建设费用按照正常的工程造价估算，没有考虑由于特殊结 构材料以及特别不利的地质情况所需增加的成本 基地各项成本构成 建设总投资万元，其中土地转让费用万元，补交土 地出让金万元，共计万元。总建筑面积约万平方米，其中地上建筑面积平方米， 地下建筑面积平方米。单方建筑面积为元平方米。具体 见附表项目开发成本估算表。 五项目开发实施计划 根据本项目的具体条件和特点，本项目从土地招投标开始至全部 工程建成并取得大产证交房，共计需要个个月含春节。 总体进度为 前期工作开工准备月 土建安装月 总体绿化配套工程月 竣工交付使用月 销售周期月 根据各项工作的搭接进行，项目的总开发周期为个月，具体 安排计划详见附表项目开发实施进度计划表。 第六部分经济分析 销售收入估算根据已受楼盘的情况看，住宅的销售速度比较快，般销售周期 个月，并集中在开盘两周后的个月中。但考虑宏观调控可能造成 的影响，以及销售和进款的时间差异，本报告假设销售计划见附表。 销售收入测算基本参数住宅售价为元平方米商业用房 售价为元平方米车位为万元只，则销售总额为 万元。 静态评价 销售收入万元 开发成本含财务费用万元 销售管理费用万元 销售税金万元 开发管理费万元 税前利润万元 税后利润所得税万元 投资利润率 自有资金利润率 动态评价 根据销售回笼资金计划资金投入计划计算得出的财务费用 汇总而成资金流量曲线图，见附表。 从表中可见，资金峰值在年月，约亿元。自有资金 万元外，需最大融资额度为亿元，资金平衡点在年 月。 敏感性分析 根据房地产开发经验，住宅项目技术已经非常成熟，主要风险因 素为市场风险销售价格销售进度成本风险收费标准材料 价格等，本项目主要考虑销售价格商铺面积预征税作为敏感分 析因素分别拟定方案，见下表。 根据表，项目销售价格的盈亏平衡点为住宅价格 平方米，商铺元平方米。 开元旅业集团开元房产二五年度损益预算表 项目名称台州云顶佳苑项目序 号 项目 计算 依据 预征税 平衡点 盈亏平 衡点 方案方案二方案三方案四 主 营 业 务 收 入 竣工交 付面积 均价 营业收 入 减 主 营 业 务 成 本 竣工交 付面积 单位成 本 营业成 本 减主 营业务税金 及附加 主营业务利 润 减营业费用 减管 理费用 减财 务费用 营业利润 加其 他业务收入 投资收 益 营业外收入 减营 业外支出 利润总额 减所 得税 净利润 平衡方案商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米 元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更 万元，土地万元 预征税平衡方案商业平方米元万元，会所平方，住宅 平方米元万元，车位万元万元成本万元，商 铺变更万元，土地万元 方案商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米 元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更 万元，土地万元 方案二商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米 元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更 万元，土地万元 方案三商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米 元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更 万元，土地万元 方案四商业平方米元万元，会所平方，住宅平方米 元万元，车位万元万元成本万元，商铺变更 万元，土地万元 七评价结果及建议 通过上述分析，我们可以看出，该项目市场前景看好，并随着台 州市行政中心概念的扩大，以及椒江整体经济的发展，具有定的升 值潜力。同时，该项目住宅定位于为中档项目，房型面积以平方米为主，比较适应目前台州房地产市场的需求，并符合国家对房 地产投资的调控引导方向，具有定的经济效益和社会效益。 我们认为，该项目是可行的。附表项目地块周边重点楼盘案例调查 都市丽景 位置台州市客运中心对面，大环线北侧 投资兴建东泰置业 总建面积平方米左右 住宅面积平方米左右 平均单价元 开盘时间年月 房型 产品定位幢层小高层，幢层多层，中低档住宅。 销售概况起价元起，层差元左右，次性付款优惠， 车库价格万左右，商铺层价格为元，二层价格为 元，两层连卖，销售均价在元。已销售完毕。 工程进度进入交房阶段。 阳光国际公寓 位置葭芷大转盘三角地带 投资兴建黄岩金岳房产 平均单价单身公寓元，小高层元 开盘时间年月底 房型单身公寓，小高层 项目概况 地块情况 葭芷地块地块下称本地块本项目位于台州椒江区葭芷街道， 地处新老城区交界处，具体四至范围为西侧为天然河道东侧为阳 光国际期南侧为葭芷公园北侧为规划待拆迁的低层民房。地块 建设用地总面积平方米，计亩，地块规划要求如下 本地块规划要求如下 建筑容积率 建筑密度 绿地率。 地下停车位个，地面停车位不得少于。 本地块原属石油公司下属久益房产公司单独法人单位，于 年月拍卖取得产权。因石油总公司不同意开发房产，准备将房产 公司及土地整体转让。 按照当时久益房产签订的土地出让合同规定，地块总建筑面积为 核准通过，归档资料。 未经允许，请勿外传,不包括地下建筑建筑