经济效益分析收入税金收入按照经营计划，项目收入包括销售收入和自营部分收入两大部分。销售收入项目建成后，会所即对外销售。根据即墨市房地产市场价格情况和项目所处地理位置，会所销售价格应在元左右，计划建设期第二年开始预售，至第四年售完，各年价格销售面积及收入见下表。表销售收入测算表序号项目建设期经营期合计销售收入单价元销售比例销售面积销售收入万元二税金营业税城维税教育费附加小计自营部分营业收入项目建成后，游艇俱乐部中央会所及国际会所自主经营，对外出租。会所租赁收入目前青岛市房屋租赁价格般为同类房屋销售价格之间，本项目按考虑，租金定为元年。考虑本项目所处位置特殊性，同时按照稳妥原则确定本项目最大客房出租率为，开业第年出租率为，第二年，第三年至以后为。年营业收入会所租赁面积年租金出租率游艇俱乐部收入游艇俱乐部采取出租泊位方式对外经营，租金为中型以上泊位万元年小型泊位万元年，最高出租率按考虑。年营业收入泊位数年租金出租率经测算项目正常年份自营收入为万元。营业税金项目营业税金包括营业税，城市维护建设税教育费附加，税率如下营业税城维税教育费附加项目收入税金测算见表。表自营部分收入税金测算表项目经营期会所租赁收入会所租赁收入收费标准元平方米年可出租面积出租率年收入万元二游艇俱乐部收入泊位数个中型以上泊位个小型泊位个停泊服务费标准中型以上泊位万元个年小型泊位万元个年出租率年收入万元营业收入合计三营业税金及附加营业税城维税教育费附加小计成本费用本项目总成本费用分为两部分，即对外销售成本和营业成本。销售成本由建筑成本和销售费用组成，建筑成本为销售部分建筑应分摊建设投资部分测算见表。表建筑成本测算表序号项目投资总额万元经营性项目投资出售部分投资会所自营部分投资分摊比例出售部分分摊比例自有部分分摊比例公共性投资应分摊额出售部分分摊额自有部分分摊额出售部分成本销售费用按销售期第年万元，第二第三年万元计取。自营部分营业成本包括水电燃料费工资及福利折旧摊销费维修费财务费用管理费用及其他费用。水电燃料费按前述估算消耗量测算，年水电燃料费为万元。工资及福利本项目劳动定员为人，按人均年工资及福利万元测算。固定资产折旧及无形递延资产摊销。本项目自营部分资产总额为万元，折旧采用直线法，残值率为，综合折旧年限为年，年折旧费万元。维修及更新费按项目固定资产折旧费测算。财务费用按年均万元测算。管理费用参照青岛市同等规模服务性企业情况，本项目企业管理费按人均年万元测算，为万元。其他费用其他费用包括游艇俱乐部物料消耗等，按年万元考虑。项目逐年成本测算见表。盈利性分析利润项目逐年利润税金及利润分配详见表。经测算项目计算期平均年利润总额万元，年平均税后利润万元，项目税后投资利润率为。详见表。现金流量分析对项目进行全部投资现金流量分析见表，经测算项目税前财务内部收益率为，税后财务内部收益率为，表明本项目财务内部收益率高于国内贷款利率，该项目在经营期间可获得满意回报。表逐年成本测算表单位万元项目建设期经营期商业用房销售成本及费用建筑成本销售费用二营业成本及费用水电燃料费工资及福利费折旧费维修费财务费用管理费用其他费用总成本费用经营成本自营部分固定成本自营部分可变成本表损益表单位万元项目建设期经营期合计营业收入销售收入自营收入营业税金及附加总成本费用其中折旧费利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得额所得税税后利润未分配利润计算指标投资利润率税前投资利润率税后投资利税率表全部投资现金流量表单位万元项目建设期营业期合计现金流入营业收入回收资产余值回收流动资金小计二现金流出建设投资流动资金经营成本营业税金及附加所得税小计三税前净现金流量四累计税前净现金流量五税后净现金流量六累计税后净现金流量计算指标所得税前所得税后财务内部收益率投资回收期年含建设期含建设期财务净现值万元资金来源与运用分析根据以上测算结果编制资金来源与运用表表。由测算可以看出,本项目各年度盈余资金均为正值,计算期内累计盈余资行政区划限制，将规划区域作为个整体，兼顾周边地区，统管理。鳌山城市组团位于崂山风景名胜区北麓，南面鳌山湾，滨海公路东翼中段，组团建设用地规模平方公里，城市建设规模平方公里。该组团作为青岛市主要组成部分，组团开发建设以山海泉生态，运动与健康为主题，形成集文化娱乐旅游度假休疗养体育健身商务活动为体国际化生态型旅游度假城市组团，整个组团由个综合中心区两个乡镇服务区四个旅游度假区六个自然生态保护区组成。在鳌山组团整体规划中，将温泉镇驻地及其周边地带规划为旅游度假区，是以休疗养为带动，多功能发展休闲度假区域。在岸线利用方面，鳌山组团总体规划明确规划规定，本项目所在黄埠滩为旅游度假岸线。图青岛即墨鳌山城市组团总体规划旅游业发展规划为促进青岛市旅游产业持续稳定健康发展，年月，青岛市旅游局组织编制了青岛市旅游产业总体发展规划年，规划总体目标是紧紧围绕建设现代化国际城市总目标，保持城市历史文化特色和自然风貌，合理开发和科学利用旅游资源，旅游业发展与经济和社会发展相协调，与生态环境保护相协调，逐步把旅游业发展为重要支柱产业，把青岛建设成为旅游环境优美舒适基础设施配套完善产品特色突出产业结构合理国际海滨旅游度假城市。在该规划中，确定青岛市旅游体系为线两翼二十区发展格局，即通过建设中滨海大道，串联胶州湾两翼主要旅游景区和度假区，形成青岛滨海公路主干道和琅琊胶南假园区为主题，通过对现点布局线展开组团发展，构建国际化城市框架体系城市发展战略设想重要组成部分。有助于加快和完善青岛市旅游体系建设，挖掘旅游资源，增加旅游景区。有助于保护自然资源和自然环境，美化城市，对加快即墨东部地区城市化进程，实现总体规划目标，有积极推动作用。同时，项目建设将促进周边土地升值，吸引更多投资者进入，对即墨市经济建设有积极意义。项目总体社会效益显著。项目前期准备工作已经就绪，建设方案合理可行，项目单位具备筹资能力，可以保证项目按计划实施。本项目主要经济技术指标详见表。表项目主要经济技术指标表序号名称单位指标备注总用海面积其中陆域面积海域面积项目总投资万元总建筑面积容积率陆域指标建筑密度陆域指标项目绿化率陆域指标公共绿地面积广场面积停车位辆年耗电量年耗水量项目建设期年第二章项目定位及与城市规划经济发展规划关系项目背景及定位为顺应新时期城市发展需求，进步突出城市滨海特色，青岛市委市政府根据青岛市总体规划所确定基本原则，提出了三点布局线展开组团发展，构建国际化城市框架体系城市发展战略设想，在环胶洲湾三点布局基础上，通过规划建设集经济发展生态观光于体滨海大道，将青岛市沿滨海地区整合为五个独具特色城市发展组团，与中心城区共同构建起大青岛新城市发展框架。在新设想指引下，青岛城市构架被全新确立为以老市区黄岛红岛为基本支撑点，以余公里滨海公路为轴线，囊括琅琊胶南黄岛红岛主城鳌山田横岛七大组团，以主城牵引卫星城，以卫星城带动周边区域发展。青岛市委市政府对以温泉周边区域为启动点东部开发建设极为重视，先后多次召开专题会议进行研究，提出了很高要求。以温泉周边区域为启动点，拉动青岛城市东部崛起，是青岛市委统揽全局着眼长远加速区域经济体化发展所作出项重大决策，也是我市经济结构优化升级突破点城市拓展新空间和新经济增长极。年月日，山东省委副书记青岛市委书记杜世成同志在听取仰口鳌山温泉规划和初期开发建设情况汇报会上指出要有重点分层次地适度推进鳌山温泉区域开发建设，加强城市基础设施建设和旅游功能布局，使其能真正体现青岛城市特色，早日发展成为青岛大旅游格局中重要新兴旅游区。根据青岛市委市政府部署和青岛市对东部地区总体规划，即墨市委市政府在深入研究论证基础上，决定加快东部地区建设步伐，以温泉鳌山为中心，突出山海岛泉滩等自然资源综合利用和系统开发，建成作为青岛大旅游延伸补充和升华并以休闲度假疗养保健为特色新兴旅游度假区和青岛城市发展新东部。为此，即墨市委市政府加大招商力度，把东部开发建设作为即墨全市号工程来抓，着力引进批符合东部功能定位对东部发展拉动作用大项目，积极推进东部地区建设进程加快。鳌山城市组团位于滨海大道北段，包括鳌山温泉王哥庄区域，根据规划要求，其功能定位是结合青岛市旅游产业和鳌山湾整体思路协调发展，合理开发风景岸线温泉资源和生态林地，是青岛市新型旅游度假休疗养中心，以发展休疗养会议旅游度假和高教科研等产业为主导，都市产业为辅助，是旅游度假和休疗养业逐步成为该城市组团产业主导。在鳌山城市组团中，温泉旅游度假区占有非常重要地位，其主要功能以旅游接待会议商务温泉洗浴休疗养运动健康休闲娱乐为主。该片区位于温泉镇驻地周围，毗邻鳌山湾，依山傍海，景色宜人拥有丰富沙滩和岸线资源，开发潜力巨大。随着滨海大道北段将于年建成通车，温泉镇对外交通更加便利，其优越地理位置和旅游资源优势，将更加明显地凸现出来。为抓住滨海大道建设鳌山组团发展所带来巨大商机，华鲁控股集团有限公司与加拿大嘉达国际工程有限公司决定共同出资设立青岛八千水城置业有限公司，规划在温泉镇开发建设东方威尼斯水城暨国际游艇俱乐部项目，定位为高级国际社区观光旅游休闲度假康乐疗养综合性特色国际新城，以碧海蓝天船艇水城为基本理念，建设集国际游艇俱乐部国际商务会所等多功能于体综合性大型旅游度假项目。相关规划情况与项目定位相关城市及区域规划主要包括青岛市总体规划即墨市市域城镇体系规划青岛即墨鳌山城市组团总体规划青岛市旅游业十五规划，具体如下青岛市总体规划在国务院批复青岛市总体规划年中，将青岛市定位为中国东部沿海重要经济中心和港口城市，国家历史文化名城。按总体规划要求，市域规划人口规模年控制在万左右。城镇化水平达到。年城市实际居住人口为万人其中非农业人口万人。城市规划区总面积平方公里，其中城市市区面积平方公里，实施规划控制区域面积为平方公里。城市总体布局结构规划以胶州湾东岸为主城，西岸为辅城，环胶州湾沿线为发展组团，形成两点环发展态势。主城和辅城规划为城市相对集中发展区域，环胶州湾六个发展组团规划为城市适度分散发展区域，形成相对集中与适度分散相结合城市组织结构关系。总体规划中，对青岛市城市发展目标定位为力争到本世纪末，把青岛建设成为