加工项目等提供优惠政策，创造良好软环境，领导决策开明。为项目定址寿光市提供了宽松软环境应出这段时间内销售情况。通过分析月报表，能得出来人来电量多少及变化与媒体表现时间是否致以及成交率与媒体表现客观联系。通过曲线图，公司也能目了然知道案场月销售状况，也为企划部提供了强有力数据证明。业务能力提高培训副总监负责定期对业务员进行培训，针对上阶段表现出不足，进行训练及强化，提高杀伤力。案场全体人员团队能力提高总监负责案场销售总体以团队协作及配合为宗旨，原则上不提倡个人英雄主义。在案场整体力量提高基础上，也可适当培养有潜力人员单兵作战能力。针对忠实购房者拟定优先定购协议副总监负责保证前期销量，确保前期资金回笼，减轻开发商后续资金压力形成热销气氛，逼迫未购客户尽快下定。Ⅳ持续期年整理销控总监负责在公开期过后，房源大半已经去化。为减少坑子户对剩余房源进行整理。控制位置理想面积适中价格竞争力强房源销售速度。加大对销售难度大房源介绍，降低后期销售压力与资金压力。定单合同整理销助负责案场应定时整理定单及销售合同。检查定单是否有遗漏作废定单是否收回定单上约定签约时间已过但仍未签约客户应通知业务员查明原因并催其前来签约检查合同是否有遗漏或之处，通过合同上地址对已购客户进行回访，了解客户最新动向及销售人员意见和建议。催缴房款组长负责案场应配合财务室对约定付款时间但逾期未付款客户进行催缴。方面有利于公司资金及时回笼和缓解后续资金压力另方面提醒客户及时前来付款，也能避免客户支付不必要违约金。业务人员心态调整副总监负责公开期来人量成交量较大，业务员激情高涨进入持续期，来人量降低，相应成交速度也放缓。业务员会表现出急噪心理，情绪会随之低落。适时对业务员心理进行调试，有利于后阶段业务工作展开。潜在客户挖掘组长负责在销售进入个相对稳定持续阶段时，应回顾强销期中遗留潜在有效客户，进行追踪挖掘。对些存在定购买力但持观望态度客层加大宣传力度，把他们与已购客户进行相同性比较，使之认同本案产品。未购客户回头客拜访组长负责案场应对未购客户及多次回头仍未下定客户进行电话追踪以及上门拜访。了解客户未购原因，化解客户心中疑虑。方面能让客户尽早购到满意产品不致于错失良机，另方面也有利于公司收益以及业务员个人业绩提高。价格调整总监负责根据销售情况，利用价格杠杆对房源进行控制，引导客户购买同时，也可以提高公司利润空间。剩余产品功能修正改造总监负责通过销控与价格杠杆无法促进部分产品销售，专案组根据市场反馈数据，向工程部提出对产品功能进行修正和改造。注意竞争个案动向副总监负责案场将定期两周或月对周边竞争个案开展市调工作，了解其工程进度产品定位价格以及销售情况和些与本案相似问题情况。定期对已购客户回访呵护如致客户信生日贺卡组长负责利用节假日客户生日，对已购客户发出致客户信生日贺卡，传递关心与问候。让客户认同业务员专业度工作态度和亲和力。使已购客户成为本案产品耳语媒介，在其亲友中为本案产品做定宣传，培养产品知名度树立口碑。建议规范施工现场，提高施工质量副总监负责树立规范操作文明施工企业形象加强隐蔽工程质量管理统现场建筑施工人员答客户问设立专用看房路线，作好安全措施业务策略Ⅰ策略拟定总监负责为期周阐述本案市场定位产品定位价值观定位概念定位行业种类定位。强调本案立地条件投资环境投资回报率。分析本案消费群体区域年龄职业收入购买动机消费习性。Ⅱ通路拟定总监负责专业广告策划机构配合为期月引导期市场炒作聚集人气海报横幅户外看板报纸稿派发现场产品说明会流动展示车巡回宣传公开期有效客源把握与成交运用扩展影响力，辐射周边地区软性文案侧面阐述主题性大型促销活动选择当地影响力较大报纸，密集发布持续期潜力挖掘，调整方向给有意向客户写信拜访举行大型现场演奏会酒会，答谢已购客户海报频繁派递，稿发布口碑效应企划策略Ⅰ网络销售接待点包含影音系统精巧展示板精巧项目模型售楼资源等免费看房专车计划供参考，根据项目定位不同选择性设置由内部认购期起，逢节假日免费提供看楼车，吸引及方便消费者前往现场。看楼车线路需根据当地人流分布特点进行设计。基本原则线路绝不可以太复杂，可多设几条线路车身上要有明显楼盘免费看楼车字样车上放置饮料销售资料供索取各线看楼车经过人流较集中主要街道，招手即停各停车点为各区主要商业中心或标识性建筑各类费用分配比例媒体广告比例准备期，引导期，公开期，持续期。整体策划含公关及媒介费用占项目整体销售额比例第六部分开发投资回报与社会效益分析投资回报分析根据市场与项目分析，鉴于项目体量巨大，为节省资金降低开发风险，综合考虑，宜采取分期分批开发，期开发亩，应该以经营蔬菜等为主，因为寿光所闻名于世就是蔬菜，并且是原产地，经营蔬菜比其他类别更具有中心销售部国内项目招商部负责项目国内选商工作二国外项目招商部负责项目国外选商工作三客户服务中心负责项目招商接待事宜四策划宣传部销售总监直管，委托专业广告策划公司具体策划执行五营销总监办公室负责项目招商日常工作项目开发中心项目科研部负责项目科研开发研究工作二项目论证部负责项目可行性论证等工作三项目分析区位优势随着中国加入，与国际市场接轨，现阶段市场基础设施建设已满足不了现代化国际商务市场需求。山东省精装蔬菜及绿色食品已实现大量出口，而境外绿色食品和保健食品也将大量涌入，中国现有市场基础设施建设难以适应国际市场需求，鉴于寿光已成为中国蔬菜之都，绿色农资产业已形成规模，创建现代化绿色国际品牌商贸中心项目即可填充国内空白，又可与国内绿色蔬菜基地形成资源互动。寿光市是绿色蔬菜资源地，具有品牌形象，随着人们生活质量提高，改变了饮食结构追求无公害绿色蔬菜食品，从而满足对长寿与健康追求。而寿光市是无公害蔬菜基地，在全国人们心目中，已树立起寿光市良好品牌形象，为此把绿色国际品牌交易市场建立在寿光市，具有定影响，有助于项目营销。寿光市已初步具备国际市场氛围，国际蔬菜博览会建立在寿光市，寿光市是名副其实蔬菜基地。为此，寿光市已具备了国际绿色食品市场氛围。寿光位于济青高速大动脉中心点，距济南青岛国际机场各公里，拥有两条国际特批绿色通道北京哈尔滨，青羊铁路纵贯南北各类省道国道纵横交错，北部国家二级港可直通周边国家。寿光绿色国际品牌商贸中心项目位于寿光经济开发区，交通环境优良，以上各交通环节均可第时间到达，物流环境无可比拟。政府为基础设施建设项目光有自己大学，潍坊科技职业学院是全国两所县办大学之。教育事业不断创新，全市现有各类职业学校在校生万多人，人才资源丰富，每年可为企业输送充足技术工人和管理人员。积极推进平安菜乡和诚信菜乡建设，市民文明素质和城乡文明程度不断提高，是全国创建文明村镇工作先进市和全省精神文明建设工作先进市。热情奔放诚实守信寿光人民诚挚欢迎有识之士前来投资兴业,第二部分市场环境分析我国商业地产项目宏观环境分析今年月份，商务部在全国所作项调查显示，年全国大中城市商业地产建设投资额超过亿，同比增长，局部有过热现象，但市场总体形势仍然不足，过热现象主要表现为同质化竞争现象严重。商务部领导在最近讲话中说仍要加快市场体制建设，研究吸引投资政策，调动社会各方面对市场建设积极性，引导各方面资本进入市场，加大对商品市场建设投入，同时也指出，对商业网点开发和建设要分类指导，防止重复建设和盲目投资。二山东省大型市场商业地产项目现状分析山东省目前已建或在建大型市场项目投资过亿元已达几十个，以下几家为主要代表山东济北国际物流中心山东济北国际物流中心是山东省个重点项目之，济南北跨第座超大型物流园，首家导入现代管理模式批发城，西起京福高速公路，南接国道，气势磅礴，规模宏大。该项目由数家外资财团携手打造，香港大世纪公司投资，旗下山东齐齐发大市场房地产有限公司开发建设，计划投入百亿巨资，分六年打造成为中国北方最具规模国际性物流中心。项目包括超大型批发市场大型汽车交易市场大型物流仓库公信仓库大型客货联运市场国际会展中心五星级酒店物流配套写字楼司机旅店加油站及修理厂物流配套住宅区电子商务交易平台等。该项目位于齐河黄河经济开发区内，目前期工程已进入主体结构封顶阶段。项目经推出便吸引了众多商家目光，浙江江苏广东上海河北河南等省市商家纷纷表达强烈加盟意向，日本韩国中亚东南亚等地近百组客商致电致函咨询。济南北跨和现代物流成为了社会各界广泛关注热点，目前期销售状况良好。目前大型批发市场铺位均为层均价年产权香江光彩大市场香江光彩大市场坐落于聊城建设西路北侧，东倚客运总站，西靠京九铁路，北接济馆高速公路，货运中心就在其中，聊城香江光彩大市场占地亩总建筑面积约为多万平方米。经营种类包括服装鞋帽轻纺小商品日杂百货副食建材装饰材料家电五金机电汽车农机生产资料等若干个超大型专业批发市场。其目标是辐射山东河北河南山西数省方圆公里范围逾亿人口，使聊城成为华北地区最大现代化商贸物流批发基地。特点第，兼具大商贸中心和大物流中心两大功能第二，规模庞大，商品种类齐全。国内罕见，属国家级超大型第三，装备现代信息系统。市场有着几近完美配套设施大型广场停车场电信银行邮政超市美食街等生活配套应俱全，还提供保安维修保洁日常管理服务，定期举办各种商品博览会及文化活动等等。以后开发还将陆续配备居住小区，托儿所，学校等，整个市场可视为个完全开放又相对商业城镇。电话光纤宽带网接入小区局域网建立，为开拓电子商务提供了硬件上支持使大市场及入场商户能真正做到立足北方辐射全国乃至全球。期均价年月开盘已清盘二期目前销售价已升至，销售已超过明珠新世纪商业广场以国际顶级商业模式打造明珠新世纪商业广场是由山东建工集团独家投资开发大型站式购物中心，地处长清区新城区与大学园区中心地段，北临新拓宽长清大道鲁能工业园，东倚凤凰路文昌山东南是大型别墅区文昌山庄，西临文昌路文昌小区，交通十分便利。明珠新世纪商业广场占地亩，建筑面积为万余平米，商业部分面积为万平米，将建成济南市最大，填补新城区缺乏大型购物中心市场空白，它集购物休闲娱乐餐饮旅游于体，又特别委托德国著名建筑规划设计事务进行方案设计，现代商业建筑风格外观令人耳目新，将成为长清区标志性建筑物。快乐购物休闲态度以人为本增值服务丰厚