（批复）市崇文区广渠门外南街危改房地产开发项目可研建议报告（发改委）

目投资估算明细表附表项目投资计划表附表项目销售情况预测表附表项目资金来源与运用表附表项目财务效益表附表项目财务指标测算表北京首佳房地产评估有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司地址海淀区紫竹院路号嘉豪国际中心座层客户反馈电话传真附表项目投资估算明细表序号项目名称总额万元占总投资比例单价元平方米备注土地费用项之和地价款根据出让合同补充协议及优惠政策确定契税地价款见第页契税拆迁补偿费用根据房屋拆迁项目结案表等确定城市基础设施建设费根据北京市征收城市基础设施建设费暂行办法及危改政策确定防洪费根据北京市征收防洪工程建设维护管理费暂行规定确定前期工程费第项之和前期规划费用取第项之和项目前期设计费用根据合同确定可行性研究费用根据项目实际及预计发生确定水文地质勘测费用按第项之和估算现场施工三通平费按总用地面积元平方米估算基础设施建设费用第项之和红线内基础设施费用按地上面积元平方米估算红线外基础设施费用按地上面积元平方米估算建筑安装工程费用根据项目实际情况结合北京造价水平综合确定公共配套设施建设费根据配套实际情况结合北京造价水平综合确定开发间接费用按第项之和估算管理费用按第项之和估算财务费用根据实际情况确定销售费用按照销售收入估算其他费用第项之和质量监理费参照北京市工程建设监理费收费标准实施办法京价收字第号综合确定竣工图费按前期设计费估算招投标代理含标底编制费按第项之和估算招投标管理费按第项之和估算不可预见费用按第项与第项之和估算合计第项之和北京首佳房地产评估有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司地址海淀区紫竹院路号嘉豪国际中心座层客户反馈电话传真附表项目投资计划表单位万元序号项目合计年年年年季度以前季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度开发成本土地费用前期工程费基础设施建设费用建筑安装工程费用公共配套设施建设费用开发间接费其他费用不可预见费开发费用管理费用财务费用销售费用总投资北京首佳房地产评估有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司地址海淀区紫竹院路号嘉豪国际中心座层客户反馈电话传真附表项目销售情况预测表单位万元建筑编号用途销售收入年年年年季度前季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度写字楼裙房商业写字楼裙房商业地下商业服务公寓裙房商业地下商业商业住宅裙房商业住宅地下商业商业地下商业商业地下商业地下车库地下车库住宅地上住宅地上住宅地上地下车库地下车库合计北京首佳房地产评估有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司地址海淀区紫竹院路号嘉豪国际中心座层客户反馈电话传真附表项目资金来源与运用表单位万元序号项目合计年年年年季度以前季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度资金来源自有资金股东借款借贷资金增股融资销售收入二资金运用开发成本管理费用财务费用销售费用销售税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还三盈余资金四累计盈余资金北京首佳房地产评估有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司地址海淀区紫竹院路号嘉豪国际中心座层客户反馈电话传真附表项目财务效益表单位万元序号项目合计年年年年季度以前季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度经营收入按收入含预收款配比结转投资成本开发成本管理费用财务费用销售费用经营税金及附加土地增值税利润总额补前期亏损应纳税所得额所得税净利润总投资利润率总投资净利润率北京首佳房地产评估有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司地址海淀区紫竹院路号嘉豪国际中心座层客户反馈电话传真附表项目财务指标测算表单位万元序号项目合计年年年年季度以前季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度现金流入销售收入现金流出开发成本管理费用财务费用销售费用税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量指标全部投资财务内部收益率全部投资财务净现值全部投资投资回收期北京首佳房地产评估有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司地址海淀区紫竹院路号嘉豪国际中心座层客户反馈电话传真附件关于进行崇文区广渠门外间需求，将带动房地产市场发展。

图北京市地区生产总值及指数变化趋势图亿元亿元指数人口总量稳定增加，居民收入消费水平提高，以及家庭户小型化，将进步加大对商品住宅需求年北京市常住人口继续增加，达到万人，比上年增加了万人。

城市总户数由年万户上升到万户，增加了万户，户均人口数为人，家庭户小型化趋势更加明显。

人口总量及家庭户数增加，必然引致住房需求增加，从而进步加大对商品住宅需求。

另外，年北京市城市居民人均可支配收入元，比年增长，扣除价格因素，实际增长城市居民人均消费支出元，比年增长城镇居民人均居住水平人均住房使用面积达到平方米，同比增加平方米。

常住人口增加人均可支配收入增长，都将带动房地产市场住房需求。

图北京市常住人口及城市总户数图常住人口万人城市总户数万户均人口数人户年年年年年年图北京市人均收入消费水平及其增长率年年年年年年人均可支配收入人均消费性支出人均可支配收入增长率人均消费性支出增长率社会通货膨胀水平较低，价格水平稳定，有利于房地产市场稳定发展年全市居民消费价格指数为，低于上年个百分点。

全市居民消费价格指数趋于平稳下降，反映出社会通货膨胀水平较低，经济发展稳定，有利于房地产市场稳定发展。

固定资产投资进步加大，将带动房地产市场发展全年完成全社会固定资产投资亿元，比上年增长，增幅比上年评估有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司许可证规崇建字号，回迁住宅楼建筑面积平方米。

年月日，项目项目建设单位取得商品住宅楼建筑工程施工许可证施建字号。

年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，回迁小学建筑面积平方米。

年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，幼儿园建筑面积平方米。

年月日，项目建设单位取得北京市规划委员会建设工程规划许可证规崇建字号，商品住宅楼建筑面积平方米，商品住宅楼建筑面积平方米，非配套商业建筑面积平方米，区地下车库建筑面积平方米，东侧地下室建筑面积平方米，地下室建筑面积平方米。

五交通与环境交通状况项目地处北京市崇文区广渠门东南角，紧临广渠门外大街及东二环路等多条出行道路，附近有路等多条公交线路通过，交通出行便捷。

环境项目西侧是二环路绿化带和护城河，东南两公里坐落着龙潭湖公园，具备优越绿色空间和京城稀缺水资源。

项目北部地区为北京市中央商务区，其中规划和建设大量写字楼和商业用房已形成浓厚商务氛围。

六项目现状项目目前已完成拆迁工作，区已开始施工。

七开发内容根据北京市规划委员会关于广外南街危改项目调整设计情况说明复函规复函字号和建设工程规划许可证规崇建字号，规崇建字号号号号号号号号，本项目建设内容如下表所示表广渠门外南街危改项目规划内容明细表单位平方米区块建筑编号规划内容建筑面积地上地下写字楼办公底商地下商住公寓底商地下商住住宅底商地下商业地上地下会所地上地下住宅地上地下幼儿园地上地下地下车库个车位小计非配套商业回迁办公及住宅回迁办公回迁骨科医院地下车库个车位回迁住宅首层配套商业和办公回迁住宅局部为商业和物业用房回迁住宅局部为办公及物业用房非配套商业回迁小学教学楼市政站地下车库个车位办公小计合计八项目实施进度计划安排根据开发企业提供资料，本项目开发建设具体实施进度计划如下区年月日开工年月日结构正负零年月日结构封顶年月日竣工入住区年月日开工年月日结构正负零年月日结构封顶年月日竣工入住区年月日开工年月日结构正负零年月日结构封顶年月日竣工入住区年月日开工年月日结构正负零年月日结构封顶年月日竣工入住二项目建设单概况项目建设单位北京鑫阳房地产开发有限公司注册资金万元人民币法人代表郑钦璋单位地址北京市崇文区广渠门南小街领行国际中心楼单元室营业执照注册号成立时间年月日经营范围房地产开发销售自行开发商品房物业管理销售机械电器设备通讯器材金属材料五金交电。

房地产开发资质暂定资质三项目建设必要性作为四大中心城区之，近年来崇文区不断推进旧城改造工作，区域内居民居住质量有了明显改善。

而项目用地内原住宅条件较差，居民改善居住条件需求十分迫切。

本项目是北京市和崇文区年重点落实实施件实事之。

市长王歧山指示要加快该项目建设，尽快解决危改回迁居民回迁工作，彻底解决老城区居民居住条件。

另方面，北京城市总体规划提出构建两轴两带多中心城市空间格局，东二环交通商务区在这样机遇和背景下形成了，该区域成为二环以内除长安街金融街之外最佳办公选择。

项目用地位于东二环沿线地区，原为具较长历史企事业单位及单位宿舍区，与北京市整体发展及区域规划不协调。

广渠门南街危改项目就是在以上背景下提出并实施建设，总体规划占地面积公顷，总建筑面积万平方米。

项目内共有四个区，区是商品房开发区，主要用于危改回迁。

危改回迁区总占地面积平方米，总建筑面积平方米商品房建设区总占地面积平方米，总建筑面积平方米，由写字楼住宅国际名店商街和酒店式服务公寓组成。

项目不但可以提高居民居住条件改善区域环境，而且作为东二环交通商务区辐射地带，项目建设弥补了周边区域内没有多功能综合项目空白，将会成为地标性建筑复合群。

项目建设将取得社会效益和经济效益双丰收，可见该项目建设是必要。

四可行性研究报告编制依据关于进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造期工程项目建议书代可行性研究报告批复京计投资字号关于同意进行崇文区广渠门外南街地区危旧房改造二期工程项目建议书代可行性研究报告批复京计投资字号关于调整广渠门外南街危改二期工程可研批复内容函京发改投资函第号北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号北京市国有土地使用权出让合同京地出合字第号建设用地批准书京国土用批字第号国有土地使用证京崇国用第号国有土地使用证京崇国用出第号规划意见书规崇意字第号北京市规划委员会关于广外南服务公寓裙房商业地下商业商业住宅裙房商业住宅地下商业商业地下商业商业地下商业地下车库地下车库住宅地上住宅地上住宅地上地下车库地下车库合计北京首佳房地产评估有限公司北京首佳联盟投资顾问有限公司地址海淀区紫竹院路号嘉豪国际中心座层客户反馈电话传真附表项目资金来源与运用表单位万元序号项目合计年年年年季度以前季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度季度资金来源自有资金股东借款借贷资金增股融资销售收入二资金