（批复）帝景公馆住宅项目可研建议报告（发改委）

有关税费率，营业税税率，城市维护建设税税率，教育费附加费费率，企业所得税税率，管理费用，销售费用，房产税税率按租金，盈余公积金按提取，公益金按提取，不可预见费按提取。

收入估算项目总收入为万元，其中售房收入为万元，售车位收入为万元。

销售进度及收入详见表。

编制收入估算表表销售收入与经营税金及附加估算表单位万元序号项目合计总销售收入住宅销售收入住宅可销售面积销售比例车位销售收入车位个数车位均价销售比例经营税金及附加营业税城市维护建设教育费附加土地增值税销售净收入财务分析盈利能力分析项目在计算期内营业收入为万元，可获利润为万元，扣除所得税，资本公积金后还有万元可分配利润。

项目缴纳营业税金为万元，所得税为万元，土地增值额经计算未超过扣除项目金额，免征土地增值税。

和项目业主投入资本金万元相比，在年内项目盈利和缴纳税金绝对值是相当高，表明项目盈利能力是比较强。

项目全部投资内部收益率所得税前为，在预期可接纳内部收益率为，项目净现值为万元，项目投资回收期为年。

资本金内部收益率，项目净现值为万元。

详见表全部投资现金流量表，表资本金现金流量表。

表全部投资现金流量表单位万元序号项目合计现金流入售房收入售车位收入现金流出开发项目投资不含财务费用经营税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前现金流出所得税前净现金流量累计所得税前净现金流量折现系数所得税前折现值折现值累计所得税后折现值折现值累计计算指标所得税前所得税后内部收益率财务净现值静态投资回收期动态投资回收期基准收益率表资本金现金流量表单位万元序号项目合计现金流入售房收入售车位收入现金流出资本金预售收入用于开发资金经营税金及附加土地增值税所得税长期借款本金偿还净现金流量累计净现金流量折现值累计折现值内部收益率财务净现值静态投资回收期动态投资回收期基准收益率投资利润率利润总额总投资资本金净利润率税后利润资本金计算数据详见表利润及利润分配表。

表利润及利润分配表单位万元序号项目合计经营收入总成本费用开发成本开发费用经营税金及附加土地增值税利润总额应缴所得税额所得税税后利润盈余公积公益金法定盈余公积金年初未分配利润可供投资者分配利润年末未分配利润清偿能力分析安照项目借款计划和还款计划，从年开始分三年等额偿还本金，每年偿还万元借款利息每年照付，总计付利息万元。

具体清偿能力分析详见表长期借款还本付息表。

表长期借款还本付息表单位万元序号项目合计长期借款偿还年初借款本息累计本年借款本年应付利息本年还本付息还本付息年末借款本息累计第十章不确定性分析盈亏平衡分析在项目计算期内，各期资金来源与运用是平衡有余。

资产负债率最高为，低于。

因此，从总体上看，在项目计算期内，项目资产负债结构还是合理。

资金平衡分析和资产负债详见表资金来源与运用表和表资产负债表。

表资金来源与运用表单位万元序号项目合计资金来源住宅销售收入车位销售收入房地产投资借款资本金资金运用房地产投资经营税金及附加土地增值税所得税借款本金偿还盈余资金累计盈余资金表资产负债表单位万元序号项目资产存货累计盈余资金负债及所有者权益负债开发产品投资借款所有者权益资本金累计盈余公积金累计未分配利润指标比率参考指标资产负债率平衡点分析由财务数据估算可销售总面积平方米销售均价元平方米工程建安成本万元。

则土地费用售价单位建安成本所以，当销售面积达到平方米，即销售总面积时，项目即可保本土地费用总建筑面积单位建安成本元平方米所以，当销售价格最低为元平方米时，项目即可保本。

敏感性分析选择销售价格和建设投资两个自身变量因素进行敏感性分析。

编制敏感性分析表。

不确定因素上下变动，时，主要评估经济指标变动情况见表敏感性分析表。

表敏感性分析表项目变化幅度全部投资所得税前万元动态年建安工程费销售价格从此表可以看出，销售价格和建设投资变动则直接影响了项目经济利润，所以在后期操作过程中财务上应加强对投入成本控制，在营销上采取有利方式保证销售价格稳定。

由上表分析中可以得知，销售价格是将来营销过程中最重要因素，它决定了整个项目盈利情况。

只有制定了个切实可行市场销售价格，产品销售才能得以保障，经济收益才能实现，成本控制则不会捉襟见肘。

编制敏感性分析图。

不确定因素变动趋势如图所示。

敏感性分析图变化幅度内部收益率建安工程费销售价格基本方案图敏感性分析图敏感性分析。

由敏感性分析表和敏感性分析图可看出，售房价格和固定资产与开发产品投资是项目最为敏感因素。

如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动，则全部投资内部收益率将分别下降至和，净现值分别下降向于购买此区域住宅客户群体主要是对该区域情况较为熟悉，且已形成该区域生活认同和生活情节这部分客户，因此，我们可以推断，这些客户主要来自于老城区北城等区域。

另外，蜀山区将作为合肥市政务中心，其吸引力将涵盖合肥市内其他区域和周边郊县。

再次，随着蜀山区逐步发展和日渐成熟，本区域内将聚集大量高端白领人群，他们也将成为本案重要客源之。

第二层面安徽省内经济发达地区芜湖马鞍山铜陵淮南投资型客户。

第三层面省外喜欢当地置业或者当地风景和环境其他客户。

目标客户特征分析年龄特征年龄分布在岁之间。

其中购买力最为旺盛集中在岁到岁左右。

职业特征各类电子商务私营业主创业业主和白领阶级。

经济收入年净收入约为万元家庭产品定位本案位于蜀山区黄金地段区域中稀有地块，可结合目前房产形势，合理定位。

从竞争楼盘户型来看，户型结构以三房四房为主，兼顾少量二房小户型。

根据帝景公馆项目区位环境和住宅市场需求，规划高中普通三种。

住宅设计要求建筑师在新理念指导下，以人为本，以人与环境和谐发展为核心，运用先进科学技术手段，综合社会经济环境文化等多方面内容创造性地解决各种矛盾，去创造符合时代社会居民需求城市住宅。

帝景公馆项目户型方，主力户型方。

下面例举是些房型简单介绍表平方米楼房型单位平米总面积客厅餐厅活动室房房房约房卫生间卫生间厨房储藏室生活阳台工作阳台优点会客娱乐用餐区和休息区明确分隔开来全部采用凸窗，观景范围更大卧室较为方正厨房做到干湿分离主卧次卧通风状况良好缺点客厅面宽米，在目前余杭购房者心目中该面宽偏小从分户门到生活阳台之间由上年∶∶变化为∶∶，其中工业增加值占比重为，比上年提高个百分点。

全社会劳动生产率为元人，比上年增加元。

人均达元折合美元，比上年增加元。

图年全省生产总值及其增长速度图数据来源安徽省统计局统计公报合肥市房地产市场合肥市区域规划大合肥整体布局其中城市发展战略，环巢经济圈城市现状。

图合肥市城市总体规划图其中，是指在合肥城镇密集区范围内构建个主城，个主城是指在现有合肥二环路以内国道以北城市空间，主要负担城市综合服务职能是指四个外围城市组团，分别是东部组团包括店埠撮镇北部组团包括瑶海经济开发区庐阳工业园区双墩西部组团包括高新技术开发区蜀山经济开发区科技创新示范基地西南部组团包括经济技术开发区上派镇是指个滨湖新区，在巢湖东北岸地势较高地段建设滨湖新区包括包河工业园区。

合肥市房地产市场概况年合肥市各区域住宅用地商品住宅市场概况由于新政影响，贷款利率不断上升，导致年土地出让在幅数上有所减少，年月月均无住宅用地出让。

合肥市住宅用地出让面积最大为月份，即在新年之后，合肥市升级版限购令颁布前两个月，达到了亩，总值达万元。

图年合肥市土地成交走势图数据来源合肥市房地产交易网年年度报告年合肥市住宅用地年合肥市经营性用地成交总额亿元，共亩，成交均价万元亩，相比较年亿元下跌亿元，跌幅达。

其中，合肥市商品房不含商住共成交宗土地，总成交量亩，成交均价万元亩，成交总额亿元。

在合肥市个区域中，滨湖区以总成交量亩摘得头魁，政务区亩排名第二，蜀山区亩列居第三。

相较而言，在市区已经发展比较成熟区域中，蜀山区仍是土地较重要成交阵地。

表年合肥市土地成交统计表年合肥市土地成交统计年成交量年成交量同比成交面积亩亩成交单价万元亩万元亩数据来源合肥市房地产交易网年年度报告从统计数据来看，各区域楼面价差异明显，楼面价较低经调查为公租房建设地块，而在商品房中，楼面价较低为经开区。

在已经开发比较完善临近城中心区域，蜀山区楼面价则比其他区域较低，具有定竞争优势。

二年合肥市第二月份房地产市场状况市区楼盘供应分析和成交统计据了解，成交量较好楼盘多为刚需盘，价格都处于合肥市价格平均水平左右，从合肥市房产网了解情况来看，绝大部分投资型改善型置业需求，早已被限购令抑制，而首次置业者入市愿望已然强烈。

中央依旧高强调控政策不动摇与合肥市以及刚出台微调政策直进行博弈，刺激了部分刚需尤其是去年年底对于公积金政策放宽和首付比例微调，使得他们需求开始主动释放。

而面对低迷徘徊成交市场，部分开发商推出了总价折扣送装修送窗台大抽奖送购房卡等诸多促销手段，吸引些刚性需求入市。

合肥市城市绿化与交通城市绿化实施圈三环四楔五廊十带绿化发展战略，构建翠环绕城园林楔入绿带分隔点线穿插大生态大园林大绿化格局。

圈即北部结合江淮分水岭生态保育区，西部紫蓬山风景名胜区和肥西花卉苗木基地，南部环巢湖滨水绿化带，东部北起岱山湖南至巢湖边绵延公里山地绿化，共同组成合肥生态防护圈。

三环即保护管理好环城公园，实施贯通全长公里高压走廊环城绿带，实施总长约公里外环高速公路防护林带建设。

四楔即在大蜀山周围董铺水库与大房郢水库地区滨湖新区巢湖及南淝河沿岸和瑶海区磨店乡规划建设四片大面积楔形绿地。

五廊是指沿城市规划区南淝河十五里河二十埠河店铺河及上派河两岸规划建设特色滨河生态廊道。

十带即高标准实施合六路合安路合裕路蒙城北路张洼路合淮路荣事达大道方兴大道包河大道长江东路条道路绿化。

为推进生态园林城市建设，至年，合肥市完成绿化面积公顷新建游园绿地块新建公共绿地公顷新建骨干公园个，城市绿地率绿化覆盖率年均增长个百分点以上人均公共绿地年均增加平方米，已达到国家生态园林城市标准。

城市道路交通图合肥市道路交通图中心城区交通规划中心城区骨架道路布局城市骨架路网由快速路和级主干路组成，快速路网在整个城镇密集区内构建，规划为四横四纵网络，级主干路布局结构为环形放射加方格网在二环内组成环网状，向外围组团及功能区呈网状放射形结构