（批复）常德市汇美家居广场建设工程项目可研建议报告（发改委）

由于本项目是产权式商铺，开发商采取了次性返租销售策略，购买门面投资者次性按返还三年租金年回报率，即相当于降价。

降价前，商铺销售均价为元平方米，降价后，销售均价为元平方米，降价后销售均价与常德市家具产业产业园销售均价元平方米平方米相比，处于下限位置。

在做敏感性分析时，如果继续考虑下降话，销售均价为元平方米，低于常德市家具产业园最低销售均价元平方米，与常德市家具产业园销售事实不符。

根据本项目销售收入已经下降以下特点，我们选用销售收入上升，开发成本上升对项目进行敏感性分析。

当开发成本上升时，投资利润率为，财务净现值为万元，财务内部收益率为，动态投资回收期为年当销售收入上升时，投资利润率为，财务净现值为万元，财务内部收益率为，动态投资回收期为年。

由此可见，无论是销售收入下降，销售收入下降同时成本上升时，销售收入上升，项目计算期内净现金流量大于，财务内部收益率都高于基准折现率，收入比费用敏感，项目可行且有定抗风险能力。

第十章风险分析及对策市场风险分析年，常德市房地产仍呈繁荣发展良好格局，上年新开工商品房万平方米，竣工万平方米，实际完成投资亿元。

据市城市社会经济调查队抽样调查，与上年同期比，除房屋租赁价格略降外，各类房屋销售价格稳中攀升，土地交易价格上涨。

市场活跃价格上扬随着常德市经济迅速发展旧城改造稳步推进与金钻广场通街开市，常德市商业用房普通住房别墅高档公寓价格依然呈上涨之势，其中普通住宅上涨，别墅和高档公寓分别上涨和，商业用房价格在下半年涨势较为明显，涨幅达。

在几类房屋销售价格中，经济适用住房价格趋于平缓。

目前，其价格区间在多元平方米之间，全年涨幅仅为。

由于各项土地政策逐步到位土地级别调整和积极招商引资战略实施影响，土地价格全面上升。

与去年同期比，全年土地交易价格上升。

其中，商业用地旅游娱乐用地价格升幅较大，上涨，居民住宅用地上升。

价格持续走高深层原因是国民经济快速发展提供良好经济环境和市政府对房地产业大力支持，以及广大市民日益增长购买需求所致。

今年，常德市政府对房屋土地交易及时出台了优惠政策，同时出台了城市住宅区物业移交验收管理办法常德城市拆迁等管理办法，使房地产市场交易环境逐步得到改善，居民购房有了保障，乐意登记，积极进行房屋变更交易。

另外，居民钱袋逐渐鼓起来，年常德市城镇居民人均可支配收入元，比上年增长了。

收入增加增强了部分居民换购更好房屋住房消费信心。

二是穿紫河综合治理城市管道架设公路不断兴建等城市基础设施建设提速，大片旧城区房屋改造和房屋拆迁，创造了大量性需求，为房地产市场发展提供了不竭内动力。

去年，常德市旧城区改造投资亿元，其中亿元用于完成拆迁腾地，其中腾地亩，拆迁房屋万平方米。

大片旧城区房屋改造，拆迁户求购房屋增多。

今年房地地产市场价格预测今年，常德市实施千亿工程，建设工业常德宏伟目标，房地产业将会围绕这目标把常德创建为最佳人居环境城市。

随着房地产市场交易环境进步改善，居民购房有了保障，百姓买房信心不断增强。

尤其是居民收入不断增长，提高了住房消费能力，这些因素都将有力地促进本市房地产持续发展。

目前，常德市商品房购买主体仍然是居民，个人购买理性消费程度更大，特别是中低收入居民对价格非常敏感。

这是个大消费群体，激烈市场竞争将使开发商降低消费门槛，会考虑向低价房屋倾斜，以满足大众需要，从而将潜在住房需求转化为现实购房需求。

因此，年商品房价格将继续小幅上扬，土地交易价格则涨势不衰，土地资源有限性和不可再生性，其增值潜力是巨大，尽管国家取消了相当部分收费项目，但土地价格仍将呈上升趋势。

另外，房屋租赁价格将受政策性调节和需求等因素影响保持平衡发展趋势。

从常德市目前房地产市场来看，施工量年年攀升，年全市商品房施工面积达平方米，比上年增加万平方米，增幅达，其中商品房新开工面积万平方米，比上年增加万平方米，增幅达。

年全市商品房竣工面积万平方米，比上年增加万平方米，增幅达。

房地产开发过热行为，给本项目开发带来定风险。

年常德市商品房实际销售面积达万平方米，比上年增加万平方米，增幅达。

年常德市商品房销售额亿元，比上年增加亿元，增幅。

年常德市商品房空置面积万平方米，比上年增加平方米，增幅。

而空置商品房主要是往年开发住宅，主要原因是设计不科学，小区环境差等因素。

但本项目设计合理环境优良价格较低，应该说销售风险不是很大。

虽然目前常德市房地产市场总趋势是供大于求，但价格平稳，销售也相对稳定，随着求不够协调，高档产品不足，中低档产能过剩，竞争激烈人才缺乏，管理水平不高，劳动生产率还处于较低水平资源缺乏，土地供给不足，能源紧张也将制约家具行业发展。

常德市家居产业现状是家居产业初具规模。

年，常德市委市政府为了培育常德市新经济增长点，发展家居产业出台了系列优惠政策，把家具产业确定为常德市经济增长总量重要工程项目和支柱产业。

现有家具生产企业余家，其中机械设备现代化生产企业余家，年产值亿余元。

二是市场占有率上升。

年，家具市场规模小，不成气候，销售品种几乎全部是外地产品，生产企业也只能生产简单实木家具。

年，经过五年时间，培育了火车站家居城真优美家居广场两个大型家居市场，经营户由余户发展到余户，年仅指两个市场销售额达亿元，本地产品市场占有率升至。

税费从原来低税赋免收费到年年收税费余万元。

三是家居产业凸显优势。

家居产品种类逐渐丰富。

生产成本低，销售价格低。

常德市有丰富竹木资源，为发展特色环保家具产品奠定了基础。

质量逐步上升。

质量由原来粗放型发展到现在精细化。

外销产品占比上升。

年外销产品占本地生产量。

四是存在问题知名企业不多，家庭式小家具企业占主体。

产品开发滞后。

外地产品市场占有率高。

家饰灯饰厨卫等产品，几乎是外来产品。

常德市家具流通市场发展现状常德市成气候成规模专业家具流通市场仅有火车站家具城和真优美家居广场两个市场。

火车站家具城经营面积约万平方米，经营客户约户，经营形式为租赁经营，属场地局限，经营户达到饱和。

火车方米含公用道路绿化用地，实际建设用地，总建筑面积约平方米，其中家居经营商铺，住宅，该项目总投资为万元。

建设期限年月年月。

建设目标本项目主要是为了顺应常德市城市发展战略需要，以市场化运作方式建设个环境优美功能完善家居市场，满足湘西北消费群体家居购物需求，为家居产业园经营户提供住宅服务，同时扩大家居产业园经营范围。

项目总投资项目总投资万元。

项目建设资金来源企业自筹银行贷款。

项目经济效益项目建成后，实现收入万元，实际收入为万元，净利润万元，投资利润率达到，投资利税率达到，税后财务内部收益率，投资回收期年。

项目社会效益项目可提供万平方米市场铺位和万平方米住宅，满足消费者需求项目是常德市家具产业园个重要组成部分，对发展常德市家具产业个重要促进作用。

带动相关产业发展，直接间接带动建材冶金机械等多个部门和行业发展，每增加投入亿元带动相关产业增加亿元投入三主要经济技术指标主要技术经济指标表序号指标名称单位指标备注总用地面积实际建设用地总建筑面积家具经营用房，住宅住宅户数户建筑密度容积率绿化系数建设总工期年总投资万元总收入万元财务费用万元销售税金万元所得税万元利润总额万元税后利润万元投资利润率投资利税率四问题与建议本项目开发与常德市人民政府常德市鼓励发展家具产业若干政策常政办发号文件精神是致，其总体方向符合政策导向。

通过对市场需求工程方案以及财务效益等方面分析，项目是可行。

在具体规划建设过程中，还需注意以下问题重视建筑细节。

尽管个经营商铺项目地成功开发很大程度上有赖于区域位置，但同地段高中低档楼盘并列情况也不乏实例，就其原因无非是建筑产品细节上差异。

在规划设计应贯彻生态原则文化原则和效益原则，力求塑造个具有优雅环境文化内涵丰富经济效益和鲜明个性人性化生活康居空间。

贯彻以人为本自然与可持续发展思想，以建设生态型经营环境空间为规划目标，满足家具商铺安全性耐久性和经济性，创造个布局合理功能齐备环境优美现代家具广场。

第二章项目建设必要性项目建设符合国家产业政策近期我国固定资产投资调控政策总原则是适当控制投资规模，调整投资结构。

国家要求房地产开发持续健康发展，提高居民住房水平，改善居住质量，满足人民群众物质文化生活基本需要，保持国民经济健康发展。

党十六报告中明确提出了中国在本世纪头二十年全面建设小康社会奋斗目标，而康居是小康社会最核心主体。

二项目建设是满足常德市和湘西北地区家具广场实际需求常德市人民政府为了发展家具产业，采取商贸起步，产业跟进开发思路。

而常德希豪房地产开发有限公司力争打造个常德市最完美家居广场，常德市目前家居广场比较分散，主要有是火车站附近家具产业园。

该项目建筑面积为，属二层临时建筑，主要建筑结构为轻纲建筑材料组成。

而火车站广场前应为常德市示范工程和标志性建筑用地，也就是说如果该地区有其他项目开发，则火车站家居广场可能就会被拆除。

二是金钻广场真优美家居广场，经营面积约，该家居商铺开业不到半年。

由于金钻广场占地面积比较大，商铺比较多，许多商铺闲置，开发商为了搞活广场，采取个临时措施，将部分商铺开发为经营家具。

而该家居商铺不符合规划要求，也属临时家居商铺。

而汇美家居广场是座永久性家居商铺，从设计到施工，从总体布置到细部构造，从总图到消防均是按照家居商铺来进行建设。

三项目建设能满足常德市家具产业广场需要根据常德市城市总体规，常德市城市范围将由年底平方公里扩大至年平方公里和年平方公里城市人口将由年底万人增加至年万人和年万人。

从年底到年末，常德市净增城市人口万人含自然增长和机械增长，每年平均增长万人。

在不考虑有效购买力情况下，单从住房需求分析，常德市每年因人口增长而拉动住房需求将达到万平方米按日前我市人均居住建筑面积平方米计算。

实际上年常德市净增城市人口万人，这理想需求将达到万平方米。

另外城市外来人口购买需求也不容忽视，据统计，常德市目前外来人口购房比重为左右，这部分人群也直接拉动了商品房需求增长。

从消费结构分析，随着房地产市场发展，居民住房消费观念也发生了明显变化。

改善型住房需求较为明显，人们已不能满足于够住就行传统观念。

常德住房消费正由居住型向享受型转变。

二次置业三次置业消费群体逐步扩大，终极