（批复）平安家园建设工程项目可研建议报告（发改委）

空调设备家用电器等，均选择符合相应国家能效标准产品。

认真贯彻国家产业政策和行业节能设计规范，严格执行节能技术规定，努力做到合理使用资源。

设计时，在保证合理布局前提下，尽可能缩短供水供电线路减少线路能耗损失。

投资估算与资金筹措投资估算估算依据中华人民共和国土地管理法年月日实施中华人民共和国土地管理法实施条例中华人民共和国城市房地产管理法中华人民共和国城市房屋拆迁管理条例黑龙江省国土资源厅年月发黑龙江省土地管理条例省土地管理局物价局财政厅黑计年第号黑价联字号黑财综字号关于印发通知省土地管理局黑土建第号关于公布第四批国家建设征用土地主要地类补偿标准通知省土地管理局省财政厅省物价局黑土计第号关于印发通知双鸭山市城市房屋拆迁管理办法全国市政工程投资估算指标黑龙江省建设工程费用定额。

投资估算土地成本该项目基地总占地面积为平方米。

土地价格为元平方米，故可初步估算土地成本为万元建安工程造价表住宅建安造价表项目标准元建筑面积费用万元住宅商服地下车库及换热站公共建筑合计前期工程费工程前期费用包括三通平费项目勘察设计费城建统征收费用以及其他费用等三通平费按元计算，万元勘察及设计费依据国家发改委建设部关于发布工程勘察设计收费管理规定通知文件中附表工程设计收费基价表，采用内插法计算，经过工程复杂程度系数调整，并结合双鸭山市建筑设计收费市场行情，按元计算，本项目工程设计费为万元城建统征收费表城建费用统征收览表项目计算依据费用万元城市基础设施配套费按建筑面积元平米工程定额测定费按建筑面积元平米工程质量监督管理费按建筑面积元平米劳保统筹费按建筑面积元平米总计其它费用包括编制可研环评等其它费用共计万元。

将上述四项相加得前期工程费用为万元。

室外工程费室外工程包括小区道路绿化以及基础设施建设等内容，每平方米造价按元计算。

项目室外工程费为万元。

建设监理费建设监理费按建安工程费用计算，共计为万元。

管理费即建设单位管理费按前五项之和，共计万元。

销售费用销售费按销售收入计算，共计为，万元。

预备费依据建设工程其他费用定额预备费按前几项和取，共计万元。

不可预见费按照建安费计算，万元。

项目总投资确定综合前面项费用，总计为万元，参见下表。

表平安家园总投资估算表序号名称费用万元备注土地费用建安工程费用，前期工程费用室外工程费用监理费用管理费用销售费用销售收入预备费不可预见费用按建安费合计，资金筹措项目总投资万元，由双鸭山市旺旺房地产开发有限公司全部自筹。

经济评价财务评价依据建设项目经济评价方法与参数第二版建标号房地产开发项目经济评价方法。

财务评价项目运行前，由双鸭山市旺旺房地产开发有限公司提前收储了项目区域内土地，降低了项目地建设成本。

由于本项目紧邻安邦河综合治理区，该河段环境治理效果明显，周边区域地价陡升，因此本项目能取得较好经济效益。

财务评价指标如下参考本地区商品房销售情况，确定本项住宅及商服目标销售价格，进步计算本项目总销售收入为万元人民币。

具体销售收入计算参见表。

表销售收入建筑形式数量平方米目标销售均价元平米销售收入万元高层住宅地下车库商服合计根据总投资销售收入贷款利息上缴税金额度确定本项目投资利润，最后结构和具体计算过程参见表。

表销售利润计算费用名称费用提取金额万元总投资，二销售收入，三管理费税金，管理经营费用万元销售费万元销售税金万元四销售利润万元，五上缴所得税，万元，万元，六利润万元，七销售利润率八投资利润率从以上分析可以看出，该项目投资利润，万元，投资利润率为，该项目既有定经济效益，还具有明显社会效益。

社会效益分析双鸭山市政府确定今后五年城市建设规划四项要点是绿色遍布城乡交通快捷畅达居所舒适宜人城市特色突出。

规划目标是从居住交通环境等方面为双鸭山市人民全面建设小康生活。

而正在制定双鸭山市未来年城建规划中心环节是按照城市建设重心向新区转移指导方针，未来年双鸭山市住宅建设以新区开发为重点，旧城危棚户改造为补充。

按照规划，今后五年，将通过新区建设，来拓展城市发展空间，扩大城市规模。

安邦河治理项目建设与为建龙专家公寓住宅小区西侧为双福路，距离双福路最近距离米。

项目区经过双福路向南经卧虹桥黑鱼泡路可以快速进入市区经过民生路向东可以进入省道，由省道向北可以快速进入和国道，交通十分便利。

附近现有大理石厂公交站点，路路路路多条公交线路与外界连通，公交系统完善。

本项目位于安邦河综合治理区域内，规划有多条公交线路与外界联通。

总之，邻近城市道路，交通十分便利。

基础设施完善本项目位于建龙专家公寓北侧双鸭山市尖山区边缘，尖山区是城市中心区，区内有完善道路给水雨水污水供热电力电信有线电视燃气土地平整等系统，各项建设标准均达到国内先进水平，并且北侧南山小区基础设施完善，本项目均可就近接入，使用方便。

技术力量雄厚，原材料供应充足本项目主要原材料如钢筋水泥钢材钢管沙子树苗草皮等各种建材，双鸭山市场均可供应，而且货源充足，运输可由社会车辆解决。

双鸭山近年来城市建设快速发展，在城建方面已培养和储备大量有经验专业技术人才，本地区劳动力丰富。

因此，本项目实施具备较好基础条件。

方案论证基本原则与指导思想基本原则以人为本，建立和谐社区原则坚持地域性文化性创新性原则可持续发展原则指导思想依据双鸭山市城市总体规划，项目建设应符合城市发展方向性质和功能区划。

遵照省政府提出建设生态园林省战略规划目标以及双鸭山市关于建设滨水城市要求，安邦河沿岸规划建设要高起点，大手笔，把安邦河上段治理区建设成生态园林示范区。

树立经营城市指导思想，通过对安邦河主城区河段沿岸综合整治开发，促展成果具体体现。

双鸭山市近年来以安邦河综合治理工程为契机加快城市发展，加快安居工程建设努力提高城市品位和面貌。

该项目是合民心顺民意建设工程，是双鸭山市城市发展，打造生态平安富裕和谐新城必要建设工程之。

本项目建设是共享安邦河综合治理成效实现全面小康社会需要为实现安邦河河水水质和两岸环境根本好转，双鸭山市政府启动了安邦河综合治理工程，其中包括河道清理河底护砌关闭排污口地表径流截留面源污染防治生态堤岸修复生态拦截带搬迁工程生态公园湿地公园及休闲广场等。

此外，双鸭山市还启动了投资亿元滨河景观工程，重点实施博物馆客运站等项目，并对针织厂等家国有企业实施整体搬迁，建设高标准滨水住宅小区。

力争通过这些工程有效实施，使安邦河治理和滨水城市建设取得实质性进展和收获，初步形成三季有花四季常青人水亲和城水相依滨水生态景观。

平安家园建设位置正是人们感受政府对安邦河改造取得显著成果地方，是体现城市品质调高人们生活质量亮点，这建设工程必将进步促进双鸭山实现全面小康社会。

研究结论工程主要建设内容双鸭山市平安家园为新建住宅小区项目，其建设工程主要包括住宅楼栋，每栋层，层为商服，层为住宅，地下为车库换热站座以及小区绿化工程道路工程及其它公用工程。

平安家园总用地平方米，总建筑面积为平方米，地上建筑面积为平方米，其中住宅总建筑面积约为平方米商铺建筑面积平方米，公建建筑面积平方米，地下建筑面积为平方米，其中地下车库建筑面积平方米，换热站建筑面积约为平方米，容积率为，绿地率为。

项目建设技术指标项目用地和建设内容参见表，主要技术指标参见表，投资估算参见表。

表项目建设主要内容工程类别编号工程名称建筑面积工程名称建筑面积技术指标住宅户数户住宅及商服住宅楼商服地上层为住宅，层是商服住宅楼商服地上层为住宅，层是商服住宅楼商服地上层为住宅，层是商服住宅楼商服地上层为住宅，层是商服公共建筑公共建筑砖混结构，层，层高地下地下车库及换热站框架结构，层，层高合计表主要技术指标项目数量单位总规划用地面积平方米总建筑面积平方米住宅建筑面积平方米商铺建筑面积平方米公建建筑面积平方米地下车库建筑面积平方米换热站平方米规划总户数户规划总人数人容积率绿化率表平安家园总投资估算表序号名称费用万元备注土地费用建安工程费用，前期工程费用室外工程费用监理费用管理费用销售费用销售收入预备费不可预见费用按建安费合计，表销售利润计算费用名称金额万元总投资，二销售收入，三管理费税金，管理经营费用销售费销售税金四销售利润，五上缴所得税，六利润，七销售利润率八投资利润率项目总投资万元，全部为本公司自筹。

项目背景城市概况双鸭山市座落于我国东北北部三江平原上，是黑龙江省东部中心城市之，也是个新兴煤城。

双鸭山市土地面积为万，市辖区面积。

全市辖市县镇乡。

全市总人口万人，其中市区总人口万人。

双鸭山市区内交通便利，北西有佳富铁路，南有矿区铁路，公路成网。

根据黑龙江省二次创业富民强省战略目标，双鸭山市坚持高起点大手笔科学规划市场运作原则，按照省政府批复双鸭山市城市总体规划确定向北向西城市发展方向，建设双鸭山市现代化生态园林新城区。

自然条件地理位置双鸭山市位于黑龙江省东北部三江平原西南部，东径，北纬之间，东隔乌苏里江与俄罗斯比金市相望，南与虎林市密山市七台河市勃利县相连，西与佳木斯市桦南县毗邻，北与桦川县富锦市同江市抚远县接壤。

地形地貌工作区位于安邦河中上游，区内地形起伏较大。

河谷呈不对称字型，河床宽，水深左右，主要为城市污水。

区内地貌单元主要划分为低山丘陵及堆积河漫滩。

河漫滩分布于安邦河两岸，条带状，左岸较窄，右岸较宽。

滩地地形平缓，地面高程漫滩岩性上部主要为低液限粘土含砂低液限粉土，厚度般小于，下部为粉土质砂含细粒土砂级配不良中粗砂细砾，揭露厚度，河床部位岩性为现代堆积卵石混合土，局部分布有漂石。

安邦河两岸大部分地段地表为人工弃土堆，以生活建筑垃圾为主。

低山丘陵主要分布于安邦河左岸，地面高程在，地面坡度，山顶浑圆，组成岩性主要为中生界侏罗系城子河组砂岩煤，局部出露第三系平岗玄武岩。

气候特点双鸭山市地处中高纬度，属寒温带大陆性季风气候，春夏秋冬四季分明。

冬季长，干燥而寒冷夏季短，温热而多雨。

年平均气温，极端最高气温年月日，极端最低气温零下年月。

全年平均降水量毫米，年最多降水量毫米年，年最少降水量毫米年，冬季降水量占全年降水量，最大积雪深度为厘米年月，夏季降水量占全年降水量，为农作物生长提供了有利条件。

初霜平均在月日出现，南部半山区在月日出现，最早在月日出现终霜期平均在月日结束，南部半