（批复）平安财富石1号全功能房地产基金集合资金信托项目可研建议报告（发改委）

经济周期风险之对策受托人每年都跟踪并分析宏观经济数据，参照海外成熟经济体发展历史，结合我国国情，判断经济运行周期阶段，做出正确投资决策。

被投资项目经营风险之对策受托人将发挥在房地产领域专业优势，及时从被投资项目季度和年报及经营过程中发现因经营变化而可能引起潜在风险，帮助被投资公司解决问题从而化解风险。

管理风险之对策信托经理制定严密项目运行管理计划，受托人稽核部设置专职过程管理岗位，监督信托项目运行情况及信托影响房地产项目资金成本，同时也影响到债券市场资金供求关系，还会在定程度上影响上市公司盈利水平。

上述变化将直接影响到本信托收益水平被投资项目经营风险被投资项目经营状况受多种因素影响，如业内竞争市场前景管理能力财务状况等都会导致项目盈利发生变化，从而给本信托投资带来风险管理风险本信托投资由受托人运作，本信托投资活动成功将主要依靠受托人挑选投资项目之能力。

因此，有可能因受托人判断有误获取信息不充分等因素影响本信托投资收益水平，使信托财产蒙受损失由于受托人经验技能等因素限制，可能会在管理信托财产过程中对信息占有和对经济形势判断导致影响信托财产管理效果风险保管银行风险本信托保管银行中国深圳平安银行股份有限公司，可能存在因其违规经营和管理疏忽而使信托财产蒙受损失风险。

流动性风险本信托属于中长期投资产品，为封闭型房地产投资基金，投资者在信托存续期间资金流动性可能受到影响，投资者可能面临流动性风险。

其它风险战争自然灾害等不可抗力因素出现，将会严重影响证券市场运行，可能导致信托财产损失。

投资范围扩大，可能会增加投资风险而导致信托财产蒙受损失。

二风控措施政策风险之对策受托人随时关注国家货币政策财政政策产业政策等国家政策变化，分析这些变化对本信托所投资企业及其所在行业影响，综合评价这些变化对其投资价值影响，调整投资策略和资金退出时间。

经济周期风险之对策受托人每年都跟踪并分析宏观经济数据，参照海外成熟经济体发展历史，结合我国国情，判断经济运行周期阶段，做出正确投资决策。

被投资项目经营风险之对策受托人将发挥在房地产领域专业优势，及时从被投资项目季度和年报及经营过程中发现因经营变化而可能引起潜在风险，帮助被投资公司解决问题从而化解风险。

管理风险之对策信托经理制定严密项目运行管理计划，受托人稽核部设置专职过程管理岗位，监督信托项目运行情况及信托经理尽职管理情况。

保管银行风险之对策本信托保管银行为受托人经过审慎选择经营情况和资信状况均良好商业银行，并就其可能存在违约风险在与其签订保管合同中约定了其违约责任。

流动性风险之对策本信托安排了期间分配，约定三年后进行不定期分配，在信托存续期内，受益人可以向受托人提出协助转让申请，由受托人协助受益人寻找受让方其他风险之对策受托人将坚持委托人利益最大化原则，严格履行自己应尽义务，不断分析潜在风险，努力防范和化解可能出现风险，维护委托人和受益人信托利益。

四市场分析经历了年宏观调控金融海啸对全球房地产市场剧烈冲击之后，年中国房地产市场成交量相对过去几年也出现了明显萎缩。

但进入年以来，随着国家刺激经济计划实施，年二季度，国民经济恢复速度超出预期，经济主体信心稳步提高。

同比增长回升，环比增长速度继续加快国内投资需求强劲反弹，市场流动性日益充沛，投资者信心逐渐得到了恢复，市场也正传递着些积极信号。

我国宏观经济正处于企稳回升时期。

房地产业作为国民经济晴雨表，已经逐渐走出经济危机阴影，上半年我国房地产行业投资下滑态势已经转向，商品房销售面积持续回升，将带动房价企稳，新开工面积增加，房地产开发投资回升，预示房地产行业进入景气回升阶段。

房地产市场仍然是资本投资重要方向之，有较好投资机会。

从理财市场来看，由于目前证券市场波动性，投资于房地产市场信托产品能够提供相对稳定较高回报率，因此市场需求较大。

本信托计划我司关联人以自有资金，从而产生风险利率风险利率变化直接影响房地产项目资金成本，同时也影响到债券市场资金供求关系，还会在定程度上影响上市公司盈利水平。

上述变化将直接影响到本信托收益水平被投资项目经营风险被投资项目经营状况受多种因素影响，如业内竞争市场前景管理能力财务状况等都会导致项目盈利发生变化，从而给本信托投资带来风险管理风险本信托投资由受托人运作，本信托投资活动成功将主要依靠受托人挑选投资项目之能力。

因此，有可能因受托人判断有误获取信息不充分等因素影响本信托投资收益水平，使信托财产蒙受损失由于受托人经验技能等因素限制，可能会在管理信托财产过程中对信息占有和对经济形势判断导致影响信托财产管理效果风险保管银行风险本信托保管银行中国深圳平安银行股份有限公司，可能存在因其违规经营和管理疏忽而使信托财产蒙受损失风险。

流动性风险本信托属于中长期投资产品，为封闭型房地产投资基金，投资者在信托存续期间资金流动性可能受到影响，投资者可能面临流动性风险。

其它风险战争自然灾害等不可抗力因素出现，将会严重影响证券市场运行，可能导致信托财产损失。

投资范围扩大，可能会增加投资风险而导致信托财产蒙受损失。

二风控措施政策风险之对策受托人随时关注国家货币政策财政政策产业政策等国家政策变化，分析这些变化对本托受益权等以及受托人认为同时具备低风险高流动性金融创新产品。

房地产基金平安信托保管银行信托认购回报管理管理费保管保管费投资回报受益人抵押担保贷款房地产项目股票质押融资物业收购周转融资房地产基金平安信托保管银行信托认购回报管理管理费保管保管费投资回报受益人抵押贷款房地产项目股票质押融资物业收购周转融资二项目合作方托管银行平安银行法律事务所锦天城律师事务所资产评估机构戴德梁行证券经纪商平安证券三关联交易事项托管银行为平安银行证券经纪人为平安证券，我司将就以上关联交易事项向监管部门做事前报告。

四资金来源及募集方式资金来源于本信托委托人必须为合格投资者。

合格投资者认购本信托计划最低认购资金起点万元自然人或法人经特别批准除外，但最低不得低于人民币壹佰万元。

推介期限个月，可延长天，受托人有权根据拟投资项目池进展情况提前终止信托推介，宣布信托成立募集渠道为各直销综拓及私人财富渠道。

五信托规模基金规模本期万元起成立，成立系列产品，根据市场情况发行系列总规模不超过亿元。

六信托期限基金期限年，可延期年，如延期两年后信托财产仍存在非现金形式则延期至信托财产变现之日七流动性安排封闭式，在信托存续期内，受益人可以向受托人提出协助转让申请，由受托人协助受益人寻找受让方八相关费率初始管理费基金固定管理费年如投资受托人发行房地产类信托，则子信托固定和浮动管理费不重复收取其他顾问费包括但不限于资产评估费审计顾问费法律顾问费按实际发生浮动管理费受益人收益超过年三年期存款利率以上超额收益部分保管费平安银行年受益人预期收益率区间，若投资期间发生资产价格大幅上涨收益可达到九清算分配基金到期进行清算分配，分配顺序如下以信托财产为限首先，支付信托费用和应付固定管理费其次，分配剩余应付受益人收益和本金，受益人收益超过三年期存款利率以上部分如有中作为受托人浮动管理费，作为受益人之浮动收益二信托设计及管理我司会根据已制定制度以及信托文件约定进行投资和投资管理。

投资原则投资范围广泛，投资方式多样，基金投资包含了房地产及其相关行业主要内容。

二投资范围权益类项目公司股权投资等投资，通过子信托受益权方式投资债权类开发贷款抵押贷款夹层融资房地产公司发行债券房地产股票质押融资等三债权类和权益类房地产项目选择标准城市二线城市北京上海深圳天津重庆广州杭州南京合肥西安成都长沙沈阳武汉等。

计划单列市及经济较发达城市大连宁波厦门青岛苏州无锡等。

地段城市中心地段或周边生活配套医院学校超市商业完善成熟地段城市半成熟区域政府重点发展新区，区域内有多家知名房地产企业投资，且有地铁等轨道交通配套为佳。

交易对手要求母公司项目公司或其母公司拥有二级以上资质原则上为国内房地产强名单见附录，负总资产低于国内前建筑商名单见附录区域性销售额前五名企业中财务状况健康企业，负债总资产低于有知名外资基金机构投资者外资开发商参与项目或已经和平安有合作房地产企业如宋都中信泛华中惠等。

四投资策略基金实施灵活投资策略，捕捉房地产行业不同周期投资机会下跌初期，谨慎投资，控制风险策略注重风险，提高项目和交易对手准入标准以低风险债权投资为主关注市场机会，锁定合适交易对手下跌中后期，机会主义策略寻找有潜力房地产项目进行投资以超跌项目权益投资为主，减少债权投资比例上涨初期，积极进取策略大胆进入房地产开发市场，利用资源优势开展强强合作以高回报权益投资为主上涨中后期，锁定利润，落袋为安策略以赚取合理利润为目资产逐步变现，收获投资成果逐渐缩减长期权益投资规模灵活自由资产配置基金有分散投资降低风险资产配置原则，但对各类资产配置比例不作严格限制。

针对房地产行业不同周期阶段，基金经理可以选择不同资产配置方案。

灵活多变投资策略基金没有固定投资目标，没有限定投资路线，基金经理自主决定投资策略。

投资策略将根据市场变化以及行业周期性变化特点进行灵活调整。

战略合作确保控制风险平安信托与很多品牌开发商具有良好合作关系或战略合作关系，包括中建国际金地富力地产宋都集团中惠集团绿城中国等，通过强强联手，确保投资风险控制。

五投资管理制度受托人内部控制制度遵循全面性审慎性有效性和适时性原则，受中发现因经营变化而可能引起潜在风险，帮助被投资公司解决问题从而化解风险。

管理风险之对策信托经理制定严密项目运行管理计划，受托人稽核部设置专职过程管理岗位，监督信托项目运行情况及信托经理尽职管理情况。

保管银行风险之对策本信托保管银行为受托人经过审慎选择经营情况和资信状况均良好商业银行，并就其可能存在违约风险在与其签订保管合同中约定了其违约责任。

流动性风险之对策本信托安排了期间分配，约定三年后进行不定期分配，在信托存续期内，受益人可以向受托人提出协助转让申请，由受托人协助受益人寻找受让方其他风险之对策受托人将坚持委托人利益最大化原则，严格履行自己应尽义务，不断分析潜在风险，努力防范和化解可能出现风险