（批复）广东国际包装印刷项目可研建议报告（发改委）

场地较小天成路总长度约米，商铺最多大约只有间左右，总占地面积约只有万平方米。

由于位于旧区中，拆迁是个很大问题这大大限制了其发展。

随着大型包装印持性发展问题，因此在项目招商阶段，就以经营能力较强企业或相关办事处等经营能力较强经营者为招商对象，大力培育有影响力交易商，以降低项目经营风险。

在服务上，在提供场地服务同时，更多地将提供市场服务，在帮助商户提高经营水平和盈利能力前提下，为公司发展寻找更多利润增长点。

传统专业商贸市场经营手段般是通过租价优惠免收入场费返租让利等等形式进行招租，以吸引商家入驻，而商户入驻后，其交易量如何经营状况怎样是否赢利，众多专业商贸市场经营者并不关心。

商家和专业商贸市场经营者只是种场地租赁关系，商贸市场经营者为其提供也只是般商业物业管理服务。

本项目除了为商户提供传统场地服务之处，更多将提供种市场服务，包括举行会展精品展示市场信息服务市场发布服务电子交易服务建立渠道销售代理组织进出口组织参加大型招投标会组织物流运输等。

在交易方式上，以传统摊位制对手交易模式为基础，引入了连锁代理配送拍卖等现代营销模式。

并以包装印刷市场本身特点，大力发展网络交易和仓单经营模式，引导行业交易模式创新。

从功能上，完善商品集散财务结算信息传播形成价格等四项功能。

本项目除了有商品集散和财务结算功能之外，通过建立电子信息平台发行专业杂志以及本市场强大市场影响等因素使之真正地形成信息传播和形成价格功能。

在管理上，避免了传统以租代管模式，逐步控索采用超市式管理模式，提高市场信誉度和美誉度，杜绝假冒伪劣产品，树立专业市场新形象。

第五部分投资与筹资分析财务分析与评价基础数据与参数选取财务价格及收入情况注本项目财务评价采用固定价格，即在项目经营期内不考虑价格相对变动和通货膨胀影响不变价格。

以前八年做出财务分析，收入情况预测第年至第三年租金收入万元年商铺收入元个月元会展中心经营折算收入元个月元商务中心收入元个月元住宅收入元个月元第四年至第六年租金收入万元年商铺收入元个月元会展中心经营折算收入元个月元商务中心收入元个月元住宅收入元个月元第七年至第八年租金收入万元年商铺收入元个月元会展中心经营折算收入元个月元商务中心收入元个月元住宅收入元个月元租金收入共计万元。

开发成本，万元开发费用管理费用万元销售费用万元开发费用总计万元地租第年至第三年万元年，第四年至第八年万元年经营费用管理费用万元年销售费用第年至第三年万元年，第四年至第六年万元年，第七年至第八年万元年第年至第四年利息万元年，共计万元。

其它计算参数营业税及附加营业收入房产税营业收入所得税率利润总额折旧方法直线法二前八年利润表与静态回收期分析前八年利润表利润表项目金额营业收入减营业成本产品销售税金及附加二产品销售利润加其他业务利润减管理费用销售费用财务费用三营业利润加投资收益营业外收入减营业外支出四利润总额减所得税五净利润静态回收期年现金净流量第六年现金流入量年可见，该项目可以产生足够现金流，经营期限为年项目，在年个月就可以收回投入全部资金。

三现金流量表与动态盈利分析现金流量表经过上面计算，该项目前八年收益率可以达到，大大超过行业市场收益水平般基准收益为，随着市场成熟，后期就更加具有市场竞争力了。

四敏感性分析敏感系数是指不确定因素变化率与因不确定因素变化而造成评价指标如净现值或内部收益率相应变化率比率。

敏感系数表增加现金流入第年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年合计净现值营业收入，小计，现金流出开发成本开发费用地租，经营费用，税金，小计，现金净流量，贴现率现值系数贴现率现值系数，内部收益率单价对利润敏感系数销售量对利润敏感系数费用对利润敏感系数成本对利润敏感系数从上表可以看出，利润对单价最敏感，对销售量次之，对费用成本敏感性较低。

因此本项目盈利主要取决于价格和销售量。

其增减变动对利润影响非常大。

成本由地租和资产折旧组成，这些都是确定数，在成本费用方面空间较小在出租价格方面面临市场约束，而在销售量上我们可以采取很多有效措施，增加销售，促进利润提高。

五资金来源自有资金万元，计划从广东迎海集团公司调入万元支持本项目。

同时，盛海酒店及其他兄弟公司也可以共同解决万元，这样，万元自有资金就可以落实到位。

部资金计划从银行融资万元。

第六部分财务评价结论从上面分析可以看出，本项目具有很好盈利能力和偿债能力本项目具有定风险，但这种风险因素可以通过提高销售量和价格费用等因素合理调整与组合而降低本项目对单价和销售量较敏感，但对成本费用敏感度不高。

因此应努力提高销售量，降低费用，获取最大收益。

第九章发展商概况迎海集团概况广东迎海集团有限公司是家综合性民营企业集团。

自年创立以来，在李伟董事长为首董事会领导下，本着诚信求实创新发展企业经营理念，经过九年稳步发展，达万。

天成路印刷包装商品交易占全省，年营业额达亿元。

今日天成路已成为华南地区乃至全国最大印刷包装商品集散地。

迈步在天成路条街，可直接感受到广东印刷工业繁荣。

很多门店生意都很火，个月有万元以上营业额。

从目前情况看，天成路占据了全省印刷交易品近成交量，影响力与实力不容低估。

从长远来看，天成路由于受到场地等客观因素制约，其发展后劲已不足，只能维系现有规模水平。

商铺商品构成天成路有近多家商户，分布在米长天成路两侧，其中金天成包装印刷广场有近多家。

天成路两侧商家经营主要以印刷品为主，例如印刷制版用设备仪器纸张油墨塑料袋各种耗材，经营品种达上万种，对印刷企业来说，这里就是万宝箱，是华南地区最为集中印刷用品交易地。

租金水平天成路街铺租金约元平方米金天成广场第层元平方米第二层元平方米写字楼元平方米另加管理费元平方米货源纸材料最主要来源珠江三角洲地区企业，机械设备有来源于全国各地，广东地区机械企业占主要部份。

辐射范围最主要是广州佛山地区印刷企业，其次是珠三角其他区域印刷企业及省内其他市印刷企业。

优势品牌。

天成路成为印刷条街已有上十年历史，是远近闻名专业街道是国内外印刷包装业公认名街，也是广州市大专业街之是华南地区最有名气印刷用品专业市场，珠三角及周边省份消费者常常冒名而来。

今天天成路正是拥有这样影响力，铸造成了印刷交易金字招牌，供求者落绎不绝。

位置。

天成路位于广州市越秀区内，荔湾越秀区是广州专业市场集中地，每天都吸引着来自全国各地及国外众多商家前来卖买。

天成路正是受益于大商业环境浓厚专业市场气氛下。

劣势商铺破旧硬件设施临街商铺大部份是二至四层个体建筑，已建有几十年时间，整条街极为破旧。

场地较小天成路总切纸机等均在全国引进总数，说明广东印刷行业在资金投入，引进先进设备上均远远走在全国前头，这为广东包装印刷工业发展提供了必要物质基础。

广东印刷工业，经过二十多年努力，现已发展成拥有印刷企业占全国，从业人数占全国，固定资产金额亿元，年工业销售收入约占全国印刷工业总产值，占广东省以上，产品遍布全国各省市和世界五十多个国家和地区，形成了批大中型骨干企业，成为名符其实印刷大省和印刷强省。

表全省包装印刷企业分布表单位间地区广州深圳珠海中山佛山东莞江门惠州汕头揭阳潮州数量地区河源梅州韶关清远汕尾云浮阳江茂名湛江肇庆数量总量图广东省包装印刷企业分布比较图省内前名包装印刷企业数量区域比较图单位间广州佛山深圳东莞汕头揭阳潮洲中山图广东省包装印刷企业区域分布图省内其他区域潮汕地区珠江三角洲在广东省内珠三角地区为家包装印刷企业，占全省，主要分布在广州佛山东莞深圳中山五市潮汕地区有家包装印刷企业，占全省，主要分布在汕头揭阳及潮州三市。

省内其它区域共有包装印刷企业家。

以下就广东省内重点区域珠三角地区和潮汕地区进行分析。

珠三角包装印刷市场行业分析省委省政府决定将珠江三角洲建设成为国际性印刷中心，纳入到文化大省建设规划，并加紧出台各类扶持政策，协调相关产业政策，加强产业指导，加快印刷业改革和发展步伐，推进珠三角国家印刷中心发展。

珠三角地区有外商投资印刷企业家，占全省有三来补印刷企业家，占全省，有家印刷企业承接印刷世界多个国家印刷品。

年固定资产总额亿元，年印刷工业总产值亿元，分别占全省和。

其中，出版印刷企业家，占全省，包装装潢专项企业家，占全省，其次，引进先进印刷技术设备较新，印刷能力较强。

据海关统计，全省这两年进口各类印刷设备为台和台，分别占全国进口量和。

广州包装印刷市场状况广州市包装印刷企业总数达家，其中以印刷企业占绝大多数，特别是书刊报纸印刷企业。

而天成路已成为华南地区乃至全国最大印刷包装商品集散地。

是国内外印刷包装业公认名街，天成路印刷包装商品交易占全省，年营业额达亿元。

也是广州市大专业街之。

店铺面积达万平方米，凡是印刷制版用设备仪器纸张油墨各种耗材应有尽有。

多家经销商经营品种达上万种。

深圳包装印刷市场状况据有关部门统计，深圳现有各类印刷企业余家，工业总产值达亿元，其中出口产值突破亿元，占全国印刷业出口产值。

从业人员有万，对全市工业产值贡献率从年增长到。

三资和三来补印刷企业有余家，占深圳印刷企业数半，特点是投资规模大设备技术管理流，成为深圳印刷业主力。

到年，深圳印刷业产值将达到亿元，出口产值亿元。

年深圳印刷工业总产值为亿元，占广东省。

佛山包装印刷市场状况佛山市包装印刷行业数量大以内向型包装装潢印刷品为主中小型企业居多市场化程度高等特点。

佛山市包装印刷行业民营私营达到间其中个人独资间，合伙制间，责任有限公司间股份有限公司间，占印刷企业总量。

印刷企业存在较为明显竞争多于合作，各自为政，企业间相互封锁，未能形成较强市场竞争力。

同时，印刷企业分布过散没有个较为集中印刷业集中地，造成客户要联系业务需要跑很多地方，印刷企业之间也因缺少联系，缺乏专业分工，不利于对外宣传各外地客户业务联系，未能形成行业群体力量优势。

东莞包装印刷市场状况东莞包装印刷企业总数达千多家，商品加工企业近万多间。

省新闻出版局近日批准了东莞市建立东莞印刷工业园计划，这个由市新闻出版局和企石镇政府共同开发建设特色工业园将成为东莞市印刷业新轮发展引擎和平台。

该工业园首期占地亩，将按照五统分运行规则进行兴建，定位是规模档次和技术水平都较高工业园区，其主要招商对象是新来东莞投资外商印刷企业和国内