（批复）广乐县老年公寓项目可研建议报告（发改委）

本项目建设不仅有力地改善了社会养老问题解决，同时，也加快了和谐社会建设，使老人养老有了较大选择空间，也使国家对老人养老问题压力相应得到缓解。

因此这是项民心工程，各阶层对项目支持率较高。

第二节各级组织对项目态度及支持程度。

本项目事关广乐县长治久安发展大计，按照三个代表重思想要求，各级组织对此项目高度重视，积极支持，努力促进项目早日建成投用。

第三节文化状况对项目适应程度。

黄河长江，像母亲乳汁，孕育了辉煌灿烂中华文明。

千百年来华夏各民族人民，在我们这个光荣而又古老国度里繁衍生息劳动创造。

在发展生产和日常生活中逐渐形成各种风俗习惯，凝聚着历代人民对美好事物追求与向往，激励着人们对生活热爱，代表着中华民族文明教化水平。

目前，本地区无论是政府还是个人都对老人养老都极为重视，经过几十年长期发展，社会福利事业有了很大发展。

随着经济发展，社会事业全面推进，老人养老越来越多被人们所关注，该项目建设是与时俱进，是符合发展需要。

第四节项目对当地经济需求适应性分析由于本工程是个新建工程，建成后，方面，城镇面貌更加美丽，城市形象更趋完美，基础公共设施更为齐全，广大群众生活环境更加理想。

另方面，投资环境得到改善，能吸引更多客商前来投资，从而促进本地区国民经济和社会加速发展。

项目具有美化环境和提升城市功能等综合作用，是广乐县实施可持续发展战略需要。

加强生态建设与环境污染治理，是建立和完善现代化社会保障体系战略目标重要组成部分。

可以实现广乐县合理开发和高效利用资源。

该项目建设不仅能与当地经济需求相结合，而且将大大促进纳雍县经济快速发展。

第五节项目对当地人民需求适应性分析广乐县老年公寓工程建设，能有效改善居民生存条件，提高生活质量，有效解决社会发展过程中些问题，实现人与自然和谐发展，满足人民日益增长物质精神文明需要。

第十五章风险性分析及对策第节政策风险针对本项目，其政策风险很小。

因为从中央到地方均有明文确定社会福利社会办和相关优惠政策，且各级政府已将此列入政府形象工程，放在政府突出位置，并鼓励各界人士参与和资助这工程建设，呼吁全社会都来关注社会公益事业，福利事业等。

因此本项目不会存在政策性风险。

第二节市场风险本项目最大风险来源于市场，因此设计初就进行了大量社会调查。

市场风险最大就是项目建成后定位标准，假如设计初定位标准不准确，那么将给项目带来严重后果。

如建成后定位标准太高或没有老人入住，价格昂贵，经营无方，市场处于饱和等，将会给项目带来极为严重后果。

但从本项目来看，不存以上问题，因为本项目在设计之初就考虑到不同老人生活标准不样，因此在设计初就设计了不同档次居住标准，因此不会出现没有老人入住问题。

所以，此风险存在可能性很小。

第三节财务风险大多数建设项目都存在财务管理混乱事情，有时可能还会造成资金流失。

本项目建成后将建立严格财务管理运行机制，严格资金审批程序，实行收支两条线。

所以，财务风险存在可能性较小。

第四节经营风险随着市场化竟争加剧，特别是面对企业全球化竟争，老年公寓管理水平还须进步提高，为此老年公寓领导层已决定，根据项目特性范围对象等将通过流程化业务重组与外部机构合作如医疗护理知识等建立科学管理制度，提升老年公寓业务管理水平。

同时，定期对关键管理人员进行培训来提升老年公寓经营管理水平。

第五节其他风险中国政治稳定，社会和谐，经济稳步发展，发展方向明确。

根据国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见通知以及关于加快实现社会福利社会化意见，国家鼓励加大对老年福利设施建设力度，积极推进社会福利社会化建设进程，立足投资主体多元化，发动和鼓励社会力量投资兴办福利事业。

因此，从国家鼓励投资角度分析，不存在其他方面风险。

第六节主要风险因素识别工程风险工程地质条件水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加投资增加工期延长。

二资金风险资金供应不足或者来源中断导致项目工期延迟甚至被迫中止。

三外部协作条件风险交通运输供水供电供气电信等主要外部协作配合条件发生重大变化，给项目建设带来风险。

第七节风险控制措施通过风险控制方式对可能出现工程风险资金风险招商风险外部协作条件风险等，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度措施，以达到防范和降低风险目。

第十六章结论与建议第节结论该项目是重点招商项目之。

项目建成后，不仅能促进县城经济发展，而且能为老年人提供住养生活护理康复托管等服务。

为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐为社会减轻压力，提供新就业岗位等方面都有明显效益。

该项目符合城市总体规划和布局，建设选址地点非常适宜老人居住和休养，方案设址场地地势平坦，无泥石流，无整体滑移危险，地址地形为坡地，场地内及周围不存在溶洞活动断层塌陷滑坡等不良地质现象，区域地质稳定，地基持力层强度可满足建筑荷载要求，建设地址无不良地质现象，无影响建筑物地下水。

地基土质均为粘土，承载力强度高，适宜建筑。

项目坐落在县瑞濠村老鹰岩组，有着天然山体景观资源和水景资源，绿色环保生态安静居住环境，使人与自然和谐相处，回归大自然，返朴归真。

根据上述分析，选址处地形地质条件适于本工程建设。

二五通条件具备项目所在设施有道路工程排水工程供水管网电信管网电力沟路灯工程道路绿化工程等。

形成完善路水电气通讯等市政设施。

三建材供应条件本项目所在地交通运输条件比较便捷，施工材料组织方便项目所在地劳动力资源饱满，具有能够满足施工需要劳务人员技术水平及施工能力，同时项目所在地区工业状况较好，与施工相配套供货服务水平能够满足本工程施工需求。

建筑工程当地建材如砖瓦灰砂石等地方材料供应可靠施工场地地势较为平坦，为车辆出入及卸材料提供了场地。

项目建筑材料可以从附近环保建材厂砖厂砂石料场等建材生产厂家采购，无论从质量还是数量上均可以得到保障。

第四节配套条件供电本项目建设用电，由广乐县供电公司供应，本项目建设完成后，主要用电为照明和部分设备用电，用电负荷不大，现有供电设施完全能保证项目用电。

二给水项目给水使用城市自来水，用水由城市供水管网统安排供给，项目完成后主要是生活卫生医疗消防用水，广乐县现有供水规模，可满足日常供水。

三排水本项目排水实行雨污分流制。

雨水单位数量备注用地面积建筑面积占地面积建筑密度建筑容积率绿地率项目总投资万元建设期月投资利润率投资收益率盈亏平衡点投资回收期年全部投资，含建设期五项目建设期个月，建设年限年月年月六研究范围本项目可行性研究报告就项目建设必要性建设内容与规模建设条件环境保护安全措施建设工期项目组织与实施投资估算与资金筹措经济效益和社会效益等方面进行公正科学公平客观研究分析，并经过认真计算对比综合分析汇编。

第六节项目研究范围项目建设背景项目建设地址自然条件介绍项目建设条件分析项目建设必要性确定项目地址用地与总平面规划通过调查和测算分析，确定项目建设规模和工程技术初步方案项目建设规模建设内容，项目建设方案设计估算项目总投资，提出资金来源与筹措方案，拟定投资计划和实施进度安排建议定性分析项目财务评价和项目社会效益从技术经济环保社会等各方面论证项目建设必要性，经济上合理性和技术上可行性，提出研究结论和建议。

第七节问题与建议问题项目建设中可能出现问题建设队伍及管理单位选择不好，影响工程质量二建议为使项目能按期保质达预期效果，建议广乐县政府各职能部门积极支持项目建设，实施单位领导应亲自抓项目实施，严格按招投标法选好施工单位及监理单位，力争把项目建成优质工程，为县民政事业奠定坚实基础。

应尽快对场地进行地质勘探，明确场址区工程地质情况。

第八节可行性研究报告主要结论该项目是重点项目之，是县人民政府年拟办十件实事之，由于因高速路出口未定等种种原因，至今仍未启动。

同时，该项目是解决民生问题具体体现。

项目建成后，不仅能促进县域经济发展，而且能为老年人提供住养生活护理康复托管等服务。

为加快建设和谐社会，促进社会公平正义，真正实现老有所养，老有所乐为社会减轻压力，提供新就业岗位等方面都有明显效益。

该项目建成后，有明显经济效益。

年营业收入可达万元，年纯利可达万元。

而且在税收上可以享受国家税收减免政策。

建成营运后，经济效益十分明显。

该项目效益可观，年左右时间即可收回全部成本，如考虑到税额优惠政策，还可缩短投资回收期，加上政策上支持和主管部门扶持，风险很低。

同时项目建成后可带来很大社会效益和生态效益。

目前，广乐县修建老年公寓时机和条件已经成熟。

因此，本项目无论是在产业政策和市场环境等宏观方面，还是在自身技术和经济效益等微观方面都是可行。

综上所述，建设老年公寓是必要，项目是可行。

第二章老年服务机构发展和现状第节基本情况农村敬老院建设情况。

广乐县农村敬老院建设从年开始，经过年努力，于年实现了每个乡镇都有敬老院目标。

同时，根据上级有关精神，将广乐县农村五保户危房改造纳入统规划统实施统建设统供养四统范围。

于年争取上级资金万元，县民政筹资万元，申请省级补助万元尚未到位，合计万元，将新州安场和溪三个乡镇共户五保户危房改造纳入统建设，建筑面积均为，并将厨房厕所洗漱间沼气池等全部进行配套建设，截止到年新吸纳农村分散五保户人入住，集中供养率可提高到，增加个百分点。

保障措施。

是落实供养资金。

采取县级适当预算和城乡低保双线运行，把散居人员全部纳入农村低保范畴，集中供养人员全部纳入城镇低保范围，两类人员分别享受最高补助档次类档。

从年第季度起，农村散居五保户供养标准从每人每月元提高到每人每月元，年人均元，集中供养人员供养标准从每人每月元提高到每人每月元，年人均元二是对散居供养和集中供养五保对象全部参加农村医保，参合资金全额由民政缴纳。

对生病就医五保对象，按照广乐县城乡困难群众医疗救助办法规定，县合作医疗报销，县民政局报销含门诊费供养情况。

广乐县有农村五保对象人，采取集中供养和分散供养两种方式。

截止年底，已集中到敬老院供养有人，散居供养有人，集中供养率仅为。

管理情况。

是抓好敬老院管理人员和炊事员配备。

采取合同聘用管理，管理员和炊事员月工资都在元以上，并由民政局统缴纳社会养老保险和医疗保险二是抓好物资采购。

敬