（批复）广场房地产开发项目可研建议报告（发改委）

只要建设资金到位，项目建设具有较好社会效益，也会取得好社会效果。

第十四章风险分析风险分析概况投资项目风险分析是在市场预测技术方案工程方案融资方案和社会评价论证中已进行初步风险分析基础上，进步综合分析识别拟建项目在建设和运营中潜在主要风险因素，揭示风险来源，判别风险程度，提出规避风险对策，降低风险损失。

本项目风险分析过程总体分为三个阶段风险辨识风险估计和风险评价，其主要构成如下图所示风险分析与评价过程示意图二风险因素识别风险分析风险辨识项目过程包括哪些活动各活动存在哪些风险风险产生原因是什么项目中哪些风险是主要各风险因素关系如何风险估计风险发生概率大小风险概率分布情况风险估算风险评价揭示项目综合风险大小及影响项目成败关键因素财务分析预警本项目虽然工程复杂性般，但投资较大，受资金风险影响较大。

另外本项目成败还受到工期销售原材料价格等因素影响，必须对风险进行充分估计与认识，以避免造成不必要损失。

下面用图框说明本项目面临风险。

附图项目面临主要风险分析层次图土地政策综合风险政策风险市场风险经营管理风险金融财务风险原材料销售价格融资风险运行效益利率调整价格影响成本供应影响进度市场营销银行贷款资本金到位同业竞争效益费用工程管理土地政策物业管理配套设施风险三风险评价专项风险评价政策风险主要受国家宏观调控影响，如国家有关九部委房改政策国八条银行利率调整，土地政策变化等物业税开征等。

市场风险市场风险主要是材料价格同业竞争，原材料市场材料价格上扬材料供应紧张，销售价格定位不准，楼市之间激烈竞争。

经营管理风险市场营销，工程质量，售后物业管理风险。

金融财务风险融资风险为资金及时到位及销售资金回笼和工程款支付。

配套设施风险配套设施为供水供电及通信网络等设施规划和建设是否能落实。

综合风险评价项目土地成本和建安成本较高商场规模较大高层住宅户数较多。

根据以往经验，大规模商场难以短期被市场消化高层住宅没有价格方面竞争优势，如果简单照搬目前县城般房地产开发运作模式指店铺卖完就算不太管经营，住宅卖完就算物业管理简单移交，同商业整体运营相比，在项目市场商业业态定位及营销策划上，存在着较大难度，甚至使整个项目存在着定风险。

在现实商业地产实操中，最核心问题将是商业招商和运营，不了解这个核心，项目开发就会出现很多意想不到问题，甚至使整个项目存在着较大风险。

四风险防范对策及建议项目实施前期抓好各项目标管理，高起点高品位对项目进行建设。

本项目工程量大，工程建设工期紧，因此对各项工作需进行目标管理。

前期要对初步设计施工图设计招投标资金到位等各项工作抓落实。

施工阶段要抓好对施工组织设计安排好进度，督促检查，合理安排资金，把本项目建设成为质量优环境美流商住楼。

尤其在基础施工阶段，要处理好与周边建筑关系，保证基础安全施工。

经营管理采取灵活市场营销手段，销售价格应摸准市场行情准确定位为避免楼市之间激烈竞争，推精品，忌雷同。

资金筹措为了保证项目正常运行，应加强项目融资力度，资本金和银行贷款及时到位。

物业管理引进家先进物业管理公司，为用户提供方便快捷多种多样服务，让用户放心购买，安心居住。

外部协调本项目市政配套设施齐全，项目实施中应派专人与市政专业管线部门协调，办理好相关事宜，保证项目供电供水及交通通讯畅通。

第十五章可行性研究结论结论通过前面各章分析和研究，本报告提出如下结论根据县商业及住宅需求，遵循适度超前原则，在县中心城区建设新业态新功能新理念专业化现代化商住楼，对促进和繁荣县经济是十分有利。

本项目建设符合城市发展需要，是拉动内需促进国民经济发展需要，是配合旧城改造全面建设小康社会需要，是县房地产开发行业发展上质量上水平需要也是县房地产行业质飞跃个良好契机。

项目建设准备充分，所需开发建设具有很好市场前景。

这些就是项目建设社会和经济基础，是最重要可行性。

因此，建设集自然绿色生态环保智能化管理于体县广场房地产开发项目，既是尊重住房消费市场客观规律结果，也是县房地产开发事业发展上档次上水平必然趋势和要求。

无论是文明卫生城镇建设，还是适应住房消费需要，本项目建设是可行。

第三章项目市场调查分析第节项目周边环境分析项目地理位置分析本项目位于县工农兵大道山谷路中山路及解放路交界处，东接人民广场博物馆，西临邮政局电信宾馆，南抵花园美食街河畔小吃城，北达汽车总站火车站，是城市政治经济文化中心。

广场坐拥都市繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。

周边实验学校中心医院，集贸市场等配套设施齐全得天独厚地理位置，方便快捷交通网络，成熟完善城区配套设施，极具潜力商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区典范。

二项目周边配套设施现状医疗配套设施县人民医院县中医院距本项目均在路程以内。

学校教育县中试验小学位于东面工农兵大道上，距本项目约。

自然景观人文景观本项目往东面约为县中心广场，县县委县政府公安局检察院等各部门机关都聚集在此地段。

因此本地段是个地理位置优越交通便利人气旺盛各无对地区基础设施社会服务容量影响基础设施完善，为周围居民提供了良中部，赣江西岸，历来为全县政治经济文化交通中心，是吉泰盆地主要货物集散地，县城距省会南昌市，至吉安市。

二国民经济概况生产总值全县生产总值由年亿元增加到年亿元，增长，年均增长，三次产业结构由年调整到，工业成为推动经济快速增长主导力量。

财政总收入由年亿元增加到亿元，增长，年均增长地方财政收入由年万元增加到亿元，增长，年均增长。

规模工业增加值全县辖区内年规模工业企业完成工业增加值亿元利税总额万元，分别是年倍和倍，年均增长分别为。

利用外内资年实际利用外资万美元，比年增加万美元，年均增长实际利用内资亿元，比年增加亿元，年均增长。

固定资产投资十五期间，累计完成固定资产投资亿元，比九五期间增加亿元，增长，年均增长。

人均可支配收入年城镇居民人均可支配收入达元，农民人均纯收入达元，分别比年增加元和元，年均增长和。

人均住房面积城乡居民人均住房面积分别达到平方米和平方米，五年分别增加平方米和平方米，年均增长分别为。

城市化建设十五期间新增城市道路万平方米，新增园林绿地面积万平方米。

年全县城市化率达，比年提高个百分点，年均增长。

由此可见，作为吉安市中南部人口经济大县，县随着城镇功能增强，县城规模扩张，经济辐射能力加强，促使县城建设步伐加快，品位不断提高，为房地产开发事业健康发展奠定了良好基础加之近几年来县经济快速发展，居民可支配收入不断增加，住宅消费也正在升级换代，部分中高收入人群已不再满足于普通住宅消费，观念上有了不断更新，从居者有其屋上升到居者有佳屋，追求完善建筑环境和更高格调高档住宅已日趋成为他们消费时尚，同时将购房作为种安全增值投资方式。

第二节项目建设必要性是拉动内需落实吉安市委届十次全会提出年个新变化，三年迈上新台阶，五年实现新跨越战略目标需要。

县国民经济和社会发展十五规划经济增长目标如下生产总值到年，全县生产总值达亿元，年均增长，经济结构进步优化，三次产业结构年调整到。

财政总收入到年，财政总收入由年亿元增加到亿元，地方财政收入由年亿元增加到亿元，年均增长和。

利用外资到年，实际利用外资由年万美元增加到万美元，年均增长。

固定资产投资力争到年，固定资产投资由年亿元增加到亿元，年均增长。

人均可支配收入到年，城镇居民可支配收入由年元增加到元，年均增长。

农人均纯收入到年，农民人均纯收入由由年元增加到元，年均增长。

房地产是个非常本地化行业，房地产价格跟个地方经济增长定是挂钩，两个是没有办法分开发展。

县作为吉安市中南部相对发达县市，这为房地产开发商创造很多机会。

十五期间，年均增长以上，房地产项目建设可以直接和间接带动建筑建材装饰等余个相关行业发展，促进居民消费。

按经验估算，每投资亿元，可以使国内生产总值增长亿元，能有效地促进县经济发展，同时还可以增加就业机会。

本项目建设，将会带动县大批相关产业发展，如商贸餐饮建筑业等，因而本项目成为些相关产业助动器。

二是配合旧城改造，全面建设小康社会需要。

小康住宅是全面建设小康社会关键组成部分，县经济飞速发展，居民收入随增长，居民对住宅要求，不仅是对房型和建筑质量有更高要求，对居住环境和居住条件要求也越来越高，也是未来房地产追捧热点之，建设花园式住宅是房地产开发必然趋势，也是未来房地产消费追求。

广场项目引进新住宅理念，开发高层住宅，既能提升县县城住宅品位信息化智能化引入，紧跟时代脉搏，体现人文关怀，使得居住更舒适安全同时，至三层商业将成为县商业航母，对集聚工农兵大道乃至整个县人气将起到定促进作用，且有利于周边土地升值，推动县房地产开发蓬勃健康发展而且本项目为县第栋高层建筑，对提高县城城市面貌起着重要作用。

三县房地产开发行业发展上质量上水平需要。

九五十五期间，县房地产开发行业虽然起步较晚，但发展较快，呈现喜人势头，正在成为县域经济支柱产业之。

可是与吉安市中心城区及发达地区相比，无论在建设规模功能配套建筑环境房型等都尚有较大差距，目前县城区配套齐全环境优美房型适当上档次花园式多层住宅只有两个楼盘，而高层小高层住宅尚属空白县内房地产开发企业管理水平开发理念相对滞后。

县广场开发建设项目，通过引进先进开发理念和先进楼盘规划设计思想，同时大幅度提高物业管理水平，建设流花园式高层住宅楼，将推动县城房地产行业和开发企业上质量上水平。

四是城镇化发展需要县共有个建制镇个乡，全县年年末总人口万人，年末县城人口万人，其中非农业人口万人到年，县城作为吉安市域城镇体系规划中副中心城市，县城总人口达到万人，全县城镇化率由年提高到，年均增长。

本项目建设算物业管理简单移交，同商业整体运营相比，在项目市场商业业态定位及营销策划上，存在着较大难度，甚至使整个项目存在着定风险。

在现实商业地产实操中，最核心问题将是商业招商和运营，不了解这个核心，项目开发就会出现很多意想不到问题，甚至使整个项目存在着较大风险。

四风险防范对策及建议项目实施前期抓好各项目标管理，高起点高品位对项目进行建设。

本项目工程量大，工程建设工期紧，因此对各项工作需进行目标管理。

前期要对初步设计施工图设计招投标资金到位等各项工作抓落实。

施工