（批复）广州南沙开发区购物中心地块项目可研建议报告（发改委）

道路系统规划充分加强地区对外交通联系，依托五纵五横高快速道路将地区路网与广州乃至珠江三角洲地区路网融为有机整体，同时进步理顺量分析全部投资财务现金流量表见附录全部投资财务现金流量表资本金现金流量表见附录资本金现金流量表资金来源与运用表出租资金来源运用表见附录出租资金来源运用表销售资金来源运用表见附录销售资金来源运用表风险分析敏感性分析见附录敏感性分析表开发商能力风险主要来自于开发商开发大型项目经验不足。

缺乏开发大型房地产项目经验，但可通过与富有多年大型项目开发经验高力物业顾问公司合作解决这缺陷。

市场环境变化风险开发区前景不明朗因为本项目处于开发区地块，政府对南沙开发区开发速度缓慢。

开发区是否建设成功对本项目成败影响极深。

中日关系本项目成败与中日外贸政治关系十分密切。

中日关系动荡直接影响了本项目开展。

信誉风险本项目开发商直以来都追求着项目经济效益和社会效益最大化，使其经营项目都有极高信誉保证。

但万开发商其他项目遭到社会人士批评，令其信誉度下降，必将产生骨牌效应，影响本项目前景。

结论与建议结论上述分析和财务效益评估结果表明，本项目具有较好内部收益率，有基本贷款偿还和自身平衡能力，具有般抗风险能力。

评估结果表明，该项目是可行。

本项目评估中假定可租赁面积全部用于租赁，两年后租赁收入用于项目投资。

因此，租金与租赁进度是本项目能否达到预期效应关键。

当到建设经营期第年年末，次性把项目转售出去，积累了大量资金，作为经营资金回收及有能力偿还贷款金额。

当项目项目全部租出后，大量资金用于投资，因此对夹层进行销售，收回部分投资资金，使得财务得到平衡。

本项目还采取了经营策略，有利避免了项目整体失败风险，能使项目迅速地转向其他方案。

本项目最大卖点是主题乐园，由于其在海外具有极高知名度，能否邀请其加入本项目变成了至关重要环。

而且对于双方达成租金协议，为了促使本项目整体成功，可能会有降价压力。

建议政府对南沙开发区应该加强重视和宣传力度，从而吸引更多投资者目光，对南沙进行开发，使得项目周边配套设施不断完善。

最终提高该地区地价和物价。

附录表项目投资计划与资金筹措表单位万元序号项目合计建设期经营期项目总投资，开发建设投资，经营资金资金筹措，资本金，借贷资金销售租赁收入再投资，投资资金来源投入资本金为总投资银行贷款为总投资额销售租赁收入再投资附录借款及还本付息期初借款本息累计本期借款本期应计利息，本期还本付息，年末借款累计借款偿还资金来源投资回收，未分配利润短期借款其他还款资金银行贷款利率建设期为年附录销售及租赁计划单位万元批数比例面积年末转售毛收入合计出售夹层，租赁地下，租赁合计，利用等比系列现值公式计算年末转售收入地下折现率附录以租赁为主房地产投资项目损益表单位万元序号项目合计租赁收入总成本费用，折旧费，利息支出，经营成本经营税金及附加营业税，城市维护建设税教育费附加，土地使用税房产税利润总额，企业所得税税后利润，计算指标投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率按直线法年提取折旧，残值率为附录以销售为主房地产投资项目损益表单位万元序号项目合计销售收入，总成本费用经营税金及附加营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税，扣除项目金额，土地增值额，土地增值率利润总额，企业所得税，税后利润，计算指标投资利润率投资利税率资本金利润率资本金净利润率附录表全部投资财务现金流量表单位万元序号项目合计建设经营期现金流入出租收入销售收入净转售收入回收固定资产余值回收经营资金现金流出开发建设资金，经营成本经营税金及附加土地增值税，所得税净现金流量累计净现金流量折现净现金流量累计折现净现金流量计算指标资本金财务内部收益率财务净现值，附录表资本金现金流量表单位万元序号项目合计建设经营期现金流入出租收入销售收入净转售收入回收固定资产余值回收经营资金现金流出，资本金，经营成本。

珠江出海口虎门水道西岸，循水路距香港海里，距澳门海里，陆路距广州公里，东兴东莞市虎门镇隔海相望，西兴中山市顺德市接壤，处于穗港澳金三角和珠江三角洲和中心位置广深广珠高速公路交汇点，是沟通广州香港澳门桥梁路网幅射广州佛山南海番禺顺德中心斗门珠海东莞深圳等城市，是贯通珠江三角洲交通中心并连接国道。

在南沙公理半径范围内有个飞机场，多公理高速公路，约公理等级公路。

在基础设施建设方面，南部快速干线工程正全面推进，确保在今年底全线通车南沙港区期工程已进入沉箱安装阶段，工程进展良好，可以在今年月份建成投入使用在区内市政基础设施建设方面，到年底，已经完成基础设施投资亿元，建成沙仔大桥黄阁大道虎门高速联络道虎门高速两侧绿化带进港大道沿线穿衣戴帽和绿化工程等批市政园林绿化基础工程全面铺开了亭角立交改造环岛西路改造黄阁北路建设蕉门河水利整治及景观建设等近十项重点市政基础设施工程。

联接珠江口东西两地交通捷径虎门汽车渡轮码头已经建成使用。

地处建设中广州深圳珠海高速公路交叉点横跨珠江出海口高速公路大桥虎门大桥已于年竣工通车。

现规划在西岸建设座蕉门大桥，以联接港珠公路东线在南岸建座沙埔大桥和南横大桥，与今后发展前湾工业区联接在北岸建设座蕉门窖二桥以联接新市公路。

还将建设南沙广州轻便铁路。

从南沙到广州白云机场和深圳机场交通非常便利。

南沙到广州公里，到深圳黄田机场公里。

近年来建成华南路迎宾路南沙达到广深高速公路虎门大桥京珠高速公路南段两个走廊，对南沙地区交通发展具有较大促进作用，加强了南沙地区与广州珠江口东西两岸城市交通联系。

主骨架路网规划由高速公路快速路主干道构成，总长约公里，整体上呈以南沙地区为中心环行放射式纪广州经济发展新增长点。

发展定位南沙地区将发展为珠江三角洲地区物流中心集物流产业临港产业和高新技术产业为体现代化产业基地联结珠江口两岸城市群枢纽性节点，新粤港直接联系重要通道。

规划功能规划发展坚持突出大工业大物流大交通基本理念，以产业为基础，立足南沙开发，为构筑广州乃珠江三角洲地区新经济增长点创造条件。

整个南沙地分为三大功能区潭大灵鱼窝头结构性生态建设区黄阁南沙产业生活综合功能区龙穴岛万顷沙临港综合产业区充分利用南沙地区区位优势自然条件和岸线水运资源，以大工业大物流大交通为产业发展战略，以基地化规模化集约化配套化为原则，采用专业码头建设与临港工业布局相结合，形成生态式组团布局功能明确以石油化工钢铁机械装备工业为主现代化临港工业基地时发展以信息产业为重点高科技工业和信息服务业，大力推动粤港两地经济合作，建设优势互补科技产业基地，形成珠江三角洲高新技术和资讯产品生产与研发中心，以及信息技术教育培训基地。

南沙地区扼珠江出海口，区内河道多，岸线长，水运交通条件好，生态自然要素丰富，土地资源丰厚，为产业发展和城市建设提供了良好基础。

三大工业基地造船工业基地将沙仔岛作为造船修船船舶辅机及机械装备和集装箱制造工业基地，重点发展大型船舶制造维修，特种船舶工程船舶高速客船及集装箱制造，并为广州港及珠江三角洲各港口提供船舶维修服务。

在黄阁镇东部沿海布局船舶辅机及污染少运量大机械装备工业，重点发展大型港口机械大型建筑构件楼宇成套设备环保机械成套设备电力成套设备等。

石化工业基地在南部万顷沙新垦镇濒临蕉门水道地区，按照产业配套技术先进资源共享原则，建设现代化全流程临海石油化工工业基地，规划面积约平方公里。

通过招商引资，吸引境外技术先进资金雄厚大型跨国化工公司在此投资设厂，吸纳部分跨国化工公司战略转移项目。

同时，通过技术进步，有选择地承接广州城区建设而需要转移企业。

钢铁工业基地钢铁工业基地按照产业链相互衔接配套原则，依托广州港南沙港区，在万顷沙地区建设钢铁工业基地，规划总用地面积约平方公里，建设规模为年产钢材万吨。

其中首期工程为年产钢材万吨，产品包括冷轧薄板热轧薄板不锈钢薄板镀锌板无取向硅钢板等高技术含量高附加值钢材二期工程为年产钢材万吨，主要生产高速线材螺纹钢合金工具钢等产品。

南沙大型购物中心需求特征南沙地区辐射能力南沙位置正好位于整个珠江三角洲几何中心，方圆公里范围内，囊括了广东省十余座大城市，方圆公里范围内则把整个珠江三角洲城市群都网络其中。

南沙水路距香港海里，距澳门海里。

周边有广州深圳珠海香港澳门五大国际机场。

由此可见南沙方面背靠着珠江三角洲万人口广阔市场腹地另方面又通过穗深珠港澳等大城市连接着海内外市场。

战略位置突出，具有很强市场潜力和幅射力。

南沙当地人口增长年广州南沙经济技术开发区国民经济主要指标项目单位年年年年年年年年年末总人口人年末社会从业人员人年末单位数个工业企业单位数个工业总产值万元工业增加值万元三资企业户数个三资企业从业人员人三资企业工业总产值万元资料来源广州经济蓝皮书广州经济形势分析与预测日资企业及其所吸引日籍人口数量三菱重工东方燃气机热部件合资项目落户广州南沙开发区根据中国电力工业发展需求，月日，日本三菱重工业株式会社中国东方汽轮机厂和广州南沙开发区建设指挥部就设立燃气轮机热部件制造合资企业项目正式签定协议。

三菱重工与东方电气集团属下东方汽轮机厂就在中国生产三菱重工最新重型燃气轮机事已达成了技术转让协议。

本次合作项目是由三菱重工与东方汽轮机厂共同投资在南沙设立合资公司生产燃气轮机核心部件热部件。

核心部件以外全部部件也将交由东方汽轮机厂进行生产，并在东方汽轮机厂完成总装试车。

此外，该合资公司还将对三菱重工和东方得到订货燃气轮机热部件进行维修。

这样就可实现三菱重工最新型燃气轮机全部在中国国内生产维修体化体制。

两家公司对燃气轮机热部件公司选址进行了充分考察和研究，广州南沙开发区优越地理位置积极招商态度优惠引资政策和良好发展潜力赢得了投资方青睐。

结合中国国内市场海外市场等多方面因素，他们最终确定选址在广州南沙开发区。

合资公司投资总额亿日元折合万美元，计划于年春天投产。

该项目落户南沙，将进步奠定南沙开发区建设重型装备工业基地基础，并对加快广州工业结构调整起促进作用。

广汽丰田发动机项目正式启动以汽车产业知名企业整车及关键部件为重点开展招商引资，成功引进丰田汽车项目，期规模为万台二期规模达万台丰田汽车发动机项目已经国家发改委批准落户南沙，已于月日动工，丰田汽车整车项目也正在审批中