（批复）广州市中山二路东山剧院地块项目可研建议报告（发改委）

项目整体用地规划指标序号项目指标用地面积，容积率总建筑面积，其中计容积率面积，商业，写字楼，不计容积率面积，地下车库设备用房，项目开发建设进度安排根据项目规模和地块现状，作出开发进度安排如下项目预计于年第季度开始动工，年第季度末竣工验收。

项目计划于年第季度开始销售，预计于年第季度末销售结束，销售率写字楼按，层商业按，二层商业按，五六层商业按测算。

投资估算与资金筹措总投资估算序号项目名称总额万元单价元占总投资比例土地成本前期工程费建安工程管理费不可预见费其他费用财务费用，销售费用合计注单价为按总建筑面积分摊计算单价总投资估算说明土地成本补交地价测算项目土地为行政划拨用地，原土地用途为影剧院，现要改变土地使用性质为办公综合用地，需补交地价。

根据与委托方沟通，所需补交地价以基准地价为标准。

经查项目所在位置办公综合用途土地基准地价为元平方米楼面地价，项目按容积率计算容积率面积为，平方米。

则应补交地价为，万元。

前期工程费前期工程费主要包括项目前期规划设计勘测费用等，费用确定主要参考近期广州市建筑工程价格信息和区域同类房地产开发项目实际情况。

项目前期费用为万元。

建安工程费包括基础主体水电安装室外配套等，此项费用根据项目开发情况，结合工程施工进度计划投入。

项目建安工程费用为，万元。

④管理费用管理费用是指房地产开发企业管理部门为组织和管理房地产项目开发经营活动而发生各项费用，如管理人员工资职工福利费办公费差旅费咨询费房地产税等。

按广州市同类房地产项目水平和本项目具体情况，项目管理费按前述项之和计取。

项目管理费为万元。

不可预见费不可预见费按前述前期工程费建安工程费之和计取较为合理。

项目不可预见费为万元。

其他费用主要指工程监理费工程咨询费与政府建设管理部门发生费用。

项目其他费用为万元。

财务费用指为开发项目融资而发生各项费用，主要为借款利息。

指为开发项目融资而发生各项费用，主要为借款利息。

利息费用合计为，万元。

销售费用包括广告及代理费等，参考目前广州市房地产开发项目标准和同类房地产项目具体情况，取销售费用为销售额。

项目销售费用为万元。

资金筹措投资资金来源包括自筹资金银行融资及销售回款。

经测算资金筹措情况如下表所示项目资金来源表序号项目资金万元比例自筹资金，银行融资，销售回款，总投资，投资使用计划结合项目开发工程进度合理计划资金投入量，具体见表附表投资计划表。

销售收入测定销售收入估算销售收入根据项目规划指标及市场分析，预计项目销售收入为，万元。

项目销售收入测算表项目可售面积销售单价元销售率销售收入万元写字楼，商业，层，二层，五，六层层，二层，五六层，合计销售税金及附加测算销售税金及附加按规定，广州房地产二级市场转让税费主要是营业税销售额，教育费附加营业税，城市建设维护税营业税，印花税销售额，合计为销售额，项目销售税金及附加为，万元，土地增值税，万元。

根据广州市类似项目正常销售情况及本项目实际情况，预计销售进度，计算各时期销售回款金额项目各期销售收入具体见附表项目销售收入与经营税金及附加估算表。

出租收入估算项目剩余未销售物业及车位可供出租，预计出租收入及物业净转售收入共为，万元项目出租收入测算表项目可租面积租金单价元月租金年增长率租金净收入万元净转售收入万元商业，写字楼，车位，合计项目销售回款计划根据广州同类项目正常销售情况及本项目实际情况，根据预计销售进度，计算各时期销售回款金额。

项目计划于年第季度开始销售，预计于年第季度销售结束。

项目销售回款计划详见附表项目销售收入与经营税金及附加估算表。

资金来源与运用分析企业自筹资金，万元，达到自筹资金不低于总投资要求，其余资金缺口通过银行借款及销售回款筹措。

项目资金来源与运用情况详见附表资金来源与运用表。

经以上分析测算，项目后续建设资金来源有保障。

项目利润经测算项目利润总额税后利润净利润成本利润率等指标详见下表项目利润估算表序号项目计算公式金额万元经营收入包括销售，出租及净转售收入，开发成本，经营成本出租，销售费用销售税金及附加，土地增值税，财务费用，利润总额，所得税所得额，净利润，成本利润率利润总额总投资税后成本利润率净利润总投资注项目各计算期利润测算详见附表项目损益及利润分配表。

财务与敏感性分析赢利能力分析经测算，项目内部收益率，超过基准收益率财务净现值为，万元，因此，经济评价可行。

项目投资回收期为年，利润总额为，万元，税后利润为，万元，税后成本净利润率为，盈利指标属于同类项目般水平。

项目不确定性分析项目盈亏平衡分析项目盈亏平衡点临界点，是指项目销售收入扣除销售税费后与总投资相等状态。

分析如下在项目开发成本及销售价格等其它条件不变情况，由静态测算可知项目保本销售均价商业层，元平方米，二层，元平方米，五六层，元平方米，写字楼为，元平方米。

根据市场分析，该项目保本销售价格实现难度般，风险处于般水平。

项目敏感性分析销售收入开发成本敏感性分析我们对租售收入开发成本变化进行了敏感性分析测算。

测算过程详见附表项目敏感性分析表。

以下为项目各指标心地带。

动漫星城总投资亿元，建筑面积万平方米，使用面积万平方米。

动漫大厦目前，广州正在建设规模为万平方米可容纳家以上企业动漫大厦，广州市越秀区也在打造个动漫网游为主体面积达万平方米左右长约公里创意大道，为更多动漫名家落户广州服务。

动漫市场分析小结广州动漫产业是全国动漫产业重要组成部分，目前在国内市场份额占到。

年国家出台关于推动我国动漫产业若干意见，更是为广州动漫产业发展带来契机，预计到年，广州动漫产业产值将达到亿元。

因此，在广州现有动漫产业良好发展环境下，加上政府大力支持与推动，广州动漫产业发展前景良好。

广州动漫产业基地地位进步巩固，动漫之都知名度益日提高，也将为广州动漫交易市场带来巨大商机。

三专业市场板块分析办公物业市场板块分析目前广州写字楼物业市场主要分为三大板块，是以珠江新城为核心广州新商务圈，二是以天河北为中心天河商务圈，三是越秀区内环市路东风路和中山路为轴线老城区办公商务圈。

环市路商务区域东风路商务区域中山路商务区域天河北高档商务区域珠江新城区域区域特征区域主流客源档次代表项目中山路商务区老城商业旺区商业带来贸易代理服务咨询中小企业等主要乙级，个别甲级电信广场中华国际中心捷泰广场东风路商务区老城商务集中区，东风路交通快捷政府带动关联企业有贸易咨询等企业，客源主流中小企业主要乙级，个别甲级广发大厦粤海集团大厦锦城大厦健力宝大厦环市路商务区老城成熟商务中心区，周边高星级酒店高级商业等配套集中涉外金融咨询贸易销售代理机构集中区主要甲级，准甲级，广东国际大厦好世界广场世贸中心大厦天河北商务区目前广州最成熟高档商务区中心国际型领事馆金融贸易科技和国内知名企业聚集甲级财富广场中信广场新创举等珠江新城，高档商务氛围逐渐成熟政府相关机构海关检察院等集团企业总部，金融等甲级为主，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值，亿元，增长第三产业增加值，亿元，增长。

第二三次产业增加值比例为∶∶。

三次产业对经济增长贡献率分别为和。

年末，广州市常住人口数，万人，比上年末增加万人，增长社会从业人员万人，比上年末增长。

其中，第产业从业人员万人，减少第二产业从业人员万人，增长第三产业从业人员万人，增长。

城镇从业人员万人，增长。

年季度广州市经济运行情况年季度，广州市完成地区生产总值亿元，比上年同期增长，增幅回落个百分点。

其中，二三次产业分别完成增加值亿元亿元和亿元，分别增长和，三次产业比例为，与年全年相比，第三产业比重提高个百分点。

年季度广州市经济运行主要特点如下工业生产平稳增长，但增幅回落季度，广州市完成规模以上工业总产值，亿元，同比增长，增幅回落个百分点。

增幅回落主要原因是雪灾导致交通受阻电力供应紧张部分汽车制造企业由于推出新车型而减少产量电子产品更新换代滞后以及价格下降等。

月份生产基本恢复正常，规模以上工业产值和增速均创今年月度新高，完成产值亿元，增长。

民营工业企业增势较好。

第三产业增速加快，贡献率加大与上年同期对比，季度广州第三产业增加值增速加快个百分点，第三产业增加值占比重加大个百分点，第三产业对全市经济增长贡献率加大个百分点，第三产业拉动全市经济增长提高个百分点。

可见，第三产业增速加快，贡献率加大，是季度全市经济增长主动力。

从需求来看，消费市场畅旺固定资产投资增速加快对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大消费市场畅旺季度，广州市实现社会消费品零售总额亿元，同比增长，增幅加大个百分点。

其中，批发和零售业实现零售额亿元，增长住宿和餐饮业实现零售额亿元，增长。

固定资产投资增速加快季度，广州市完成全社会固定资产投资亿元，同比增长，增速加快个百分点。

其中，房地产开发投资在三大类固定资产投资中增长最快，投资亿元，增长基本建设投资亿元，增长更新改造投资亿元，下降。

从固定资产投资投向产业看，第二三产业完成投资分别为亿元亿元和亿元，分别增长和。

工业中汽车制造业和电子产品制造业投资增速较高，分别完成投资亿元和亿元，分别增长倍和。

在第三产业中，房地产业投资遥遥领先，完成投资亿元，增长批发和零售业投资增长最快，完成投资亿元，增长倍。

重大项目带动作用较强。

季度，全市超亿元投资项目有个，完成投资额亿元，增长。

对外贸易总体发展势头良好，但出口增长波动较大季度，广州市商品进出口总值为亿美元，同比增长。

其中出口亿美元，增长进口亿美元，增长。

贸易顺差为亿美元。

受春节和雪灾等因素影响，月份出口增速低迷，月份恢复正常。

月月月当月出口分别增长和。

从经济运行质量来看，工业企业经济效益有定下滑居民收入稳步增长城镇从业人员略减，失业人员近三成实现再就业利用外资平稳增长市场价格持续较快上涨居民收入稳步增长季度，广州市城镇单位职工平均工资为元，同比增长。

城市居民人均可支配收入为元，增长。

人均消费性支出元，增长。

随着收入水平提高，居民消费结构升级加快，居民家庭支出中服务性消费支出增速较快。

季度广州市城市居民人均服务性消费支出为元，增长，快于消费