（批复）广德县粮长河东侧滨河住宅小区项目可研建议报告（发改委）

绿地规划建设使绿地与社会各主要功能联系在起，中心绿地带形绿地院落绿地有机连接，营造十分舒适人文居住环境。

二建设规模该项目总用地亩，其中公共绿地亩，类住宅用地亩，建商品房套，层不含地下室住宅，高度，总建筑面积，地下室，临街门面房。

六环境保护及消防安全环境保护本项目属于商住房社区性项目，项目建成后，只有生活用水生活垃圾。

生活污水排放可用管道沿城建规划布局，达充分考虑城镇居民家庭生活水平，合理安排普通商品住房区位布局，统筹落实新建住房结构比例，新建商品住房总面积中，充分考虑套型建筑面积在平方米以下住房面积比，根据当地住房调查实际状况以及土地能源社会需求等综合承载能力，分析住房需求，合理确定商品住房套型结构比例。

功能布局社区总体空间布局为外环道路系统字形步行开敞空间系统多元化住宅院落。

住宅小区以中部公共绿地景观带分为南苑和北苑。

商业性经济用房布局，主要集中在南侧二层，以商业超市社区各项服务设施为主住宅配套。

道路系统及停车场地新建人车分流道路系统车库及停车场地配套，方便居民。

绿地规划建设使绿地与社会各主要功能联系在起，中心绿地带形绿地院落绿地有机连接，营造十分舒适人文居住环境。

二建设规模该项目总用地亩，其中公共绿地亩，类住宅用地亩，建商品房套，层不含地下室住宅，高度，总建筑面积，地下室，临街门面房。

六环境保护及消防安全环境保护本项目属于商住房社区性项目，项目建成后，只有生活用水生活垃圾。

生活污水排放可用管道沿城建规划布局，达标排放。

生活垃圾经过运转站运往垃圾处理场进行填埋，对周围无任何污染。

卫生用水经化粪池处理后排入污水管网。

二消防安全本项目消防系统包括室内消火栓系统。

本项目依据国家及安徽省有关消防规定，严格按照设计防火规范要求，参照本行业先进经验，本着高度重视，积极稳妥，经济可行预防为主题，设施管理并存原则，密切设防，整体配套，重点建设，确保防火安全。

消防用水量室外，室内火灾延续时间室内外消火栓为，室外消防用水。

七物业管理优良物业管理，不仅能让住宅本身保值增值，也可使业主利益得到保障。

本项目聘请知名物业公司进行全程物业指导，挑选从事专业物业管理多年，服务众多高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富公司。

该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理角度及早发现问题解决问题，避免出现入住后管理使用难题。

本项目推行绿色安全环保小区概念，全部采取人车分流，设三十米宽主入口仅供行人出入，在新区道路设有两个侧门，供车辆出入。

小区入口设保卫室，每栋楼单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可通过报警系统获得最及时帮助。

此外，本项目物业管理还提供全天候小区保洁园林绿化方面施肥锄草修剪除虫等工作消防设施保护公共部位维修与保养以及代订牛奶书刊报纸等等。

想业主所想，急业主所急，让业主享受尊贵自在居家生活。

在社区物业管理方面努力打造为深受业主欢迎社区流示范单位。

八投资估算和资金筹措设想本估算根据房地产市场开发行情，参照有关类似房地产建筑工程估算参数，按照本项目建议书中提出相关技术数据进行估算项目投资价值。

本项目总投资匡算为万元，其中包括项目用地费用万元铺底起动资金万元和土建工程费用相关配套设施投资费用及其他项目费用等项投资。

二其他费用按以下标准计算电增容贴费为元。

勘察设计费按工程费用计。

工程监理费按工程费用。

工程保险费按工程费用计。

开办费建设单位管理前期咨询开工执照质量监督开业广告等费用按总投资计。

招投标费按工程费用计。

基本预备费为工程费与其他费用之和计。

建设期贷款利息按年利率计。

三资金筹措设想本项目总投资为万元，建设资金筹措可考虑以下种方案中种布局以十字型景观主轴为中心，采用点式和单元式及点状式和单元式相结合，以减少对风阻挡，并满足日照要求。

四该项目地址用地完整，整体式布局开发性好。

南北长，东西宽，总用地亩，可规划建筑面积万户，形成定规模小区。

该地与县城中心很近，紧靠滨河公园，地理位置十分优越。

五交通条件好。

该项目所处位置三面为城市道路，即横山南路以西，绥安路以北，经十路以东，交通十分便利。

五项目拟建内容及建设规模项目拟建内容滨河住宅小区项目以开发建设商住房为主，临街营业门面房为辅，兼建绿地景观和配套小区水电通信及道路系统建设。

规划结构本项目在充分研究规划地块现状用地特征形态基础上，以满足现代居民对居住环境提高需求，严格按照建设部建住房号文件要求，合理设计住房结构比例。

根据总量与项目相结合原则，充分考虑城镇居民家庭生活水平，合理安排普通商品住房区位布局，统筹落实新建住房结构比例，新建商品住房总面积中，充分考虑套型建筑面积在平方米以下住房面积比，根据当地住房调查实际状况以及土地能源社会需求等综合承载能力，分析住房需求，合理确定商品住房套型结构比例。

功能布局社区总体空间布局为外环道路系统字形步行开敞空间系统多元化住宅院落。

住宅小区以中部公共绿地景观带分为南苑和北苑。

商业性经济用房布局，主要集中在南侧未经允许，请勿外传，过。

项目编制依据城市居住区规划设计规范广德县总体规划城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规划住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范滨河住宅小区项目设计招标书滨河住宅小区地块地形图项目建设必要性宏观政策指导。

年月，为了促进房地产业持续快速健康发展，根据国务院关于促进房地产市场持续健康发展通知，结合我县实际，广德县政府出台了广政号文件，在定程度上刺激了商品房市场，保证房产市场健康发展。

政府出台房改政策，取消福利分房。

政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。

同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念转变，消费者对商品房需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。

人口城镇化，扩大了市场消费需求。

广德是个文化古城，有着悠久历史，自古以来就是连贯南北交通要塞和物资集散地，随着近年来城市基础设施建设逐步完善，吸引了许多外地人来广德投资经商。

另外户籍制度改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。

这些都为我县商品消费市场增添了新主力军。

随着人均收入增加，人民生活水平提高，市场消费能力逐步增加。

年广德城镇居民人均可支配收入元，比上年增长。

人均消费支出增长年全县农民人均纯收入元，增长。

年全县完成生产总值亿元左右，比上年增长，增长速度创近年来最好水平，增长速度居全省前列，增加绝对额居全省第二位。

以上数据反映了企业和个人投资与消费仍蕴藏着较大增长潜力。

近年来，相当部分住旧楼房和平房居民为了改善居住条件，将以旧换新，以小换大，逐渐从追求居者有其屋向居者优其屋发展。

电脑移动电话摩托车等消费快速增长带动了城市消费市场活跃，汽车住房消费增加预示着新轮消费结构升级已为期不远。

同类物业批高档次概念住宅推出，完成了对本类产品市场任务，人们对高档住宅已广为认同和接受，希望拥有这类高档住宅。

在此基础上，商品住宅推广销售也逐步成熟，深入人心。

旧城改造，造成了需求量增加。

鉴于原旧城内人口密度过大状况，为减轻市政压力，政府出台为古城减压，城内只许拆房，不许建房新规划，开始对城墙及城内古迹古建筑加以保护。

城内人口外迁，这给城外房地开发提供了发展机遇和良好市场环境。

银行按揭政策出台，让大量经济实力不是很强家庭也步入了购房者行业，增加了市场需求量。

在银行按揭政策，这些消费者通常需支付相当于总房款两至四成首付款，即可提前入住，享受房产居住权。

这就大大增加了消费人群数量，有效刺激了房地产市场。

三项目单位基本情况安徽宣城市广恒房地产开发有限公司成立于年，是由原广德县环城房地产开发公司于年月份经改制重组后，组成新房地产开发企业，拥有四级房地产开发资质。

目前公司有技术人员十五人，职工余人，拥有固定资产余万元，公司曾经开发过万桂山住宅小区木桥住宅小区等项目，多次多处评为优良工程，并获得社会各界致好评。

年月日，公司通过竞买方式取得广德县粮长河东侧滨河住宅项目建设开发权。

现该项目设计方案已通过规划评审，目前，该项目正在顺利进行各项前期作。

二市场分析广德房地产业从起步到发展，大致经历了三个阶段年至年为第阶段，以房屋统代建为主，所建住房多为福利性，商品化率低，房地产业处于萌芽状态。

至年为第二阶段，统代建设为逐步消失，商品房开发逐步兴起。

年至今为房地产业发展与规范阶段。

以旧城改造和广润花苑小区成片开发为起点，掀起了城市建设新轮高潮。

尤其是年后，城市基础设施建设步伐加快，城市建成区人口规模迅速扩张，城市建设与房地产开发两者良性互动，房地产市场进入有序发展时期。

到目前为止，我县房地产业基本实现了创业任务，完成了原始积累。

居住房质量显著改善，产业结构趋向合理，市场体系基本建立。

年后，我县房地产主要特征表现在以下几个方面表现之投资增幅大。

房地产开发投资完成近亿元，投资增幅达，占全县建设系统投资，占全县固定资产投资。

表现之二市场供销两旺。

主城区竣工商品房面积万平方米，销售面积万平方米，消化空置房万平方米。

城市人均住房建筑面积已达平方米。

表现之三房价平稳上升。

城区商品住宅价格较去年上涨，净增元左右。

表现之四交易市场持续升温。

几年来，全县全年办理各类房产交易余起，城区共办理各类房产交易起，面积比上年度增长，其中存量房买卖余起，成交金额上涨较快。

表现之五拉动经济效果显著。

房地产业增加值占全县增加值，带动相关产业快速发展，对带动社会商品销售上缴国家税收贡献率逐年增大。

对今后市场预测从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，年到年，随着城镇居民可支配收入逐年增加，尽管房价涨保值增值，也可使业主利益得到保障。

本项目聘请知名物业公司进行全程物业指导，挑选从事专业物业管理多年，服务众多高档楼盘并深受好评，资质深厚，经验丰富公司。

该公司将在本项目未竣工前即开始介入，从物业管理角度及早发现问题解决问题，避免出现入住后管理使用难题。

本项目推行绿色安全环保小区概念，全部采取人车分流，设三十米宽主入口仅供行人出入，在新区道路设有两个侧门，供车辆出入。

小区入口设保卫室，每栋楼单元入口都装有可视对讲系统，公共场所及外墙设高密度红外线监控系统，社区内保安二十四小时巡逻，遇紧急情况还可