（批复）度假区汽车城初步项目可研建议报告（发改委）

在旅游产业方面，年接待游客超过万人次，旅游收入占比重超过，使旅游服务业真正成为支柱产业。

新轮开发内容有体营业收入万元项目总体经营成本万元项目总体经营税费合计万元项目总体经营利润万元二项目总体经济效益分析项目总体净利润项目所得税经营利润万元项目总体净利润经营利润所得税万元项目净利润收益率项目静态投资净利润收益率项目投资回收期项目总体静态投资回收期年从项目营运年算起年即可收回全部总投资。

如加上建设期年，则项目需要年收回全部总投资净利润总投资国际汽车城初步可行性研究报告第页共页项目投资社会效益分析有利于规范汽车市场秩序，加强市场管理，增加国家和地方政府税收苏州市目前汽车贸易和汽车后市服务市场大部分档次低布局散规模小形象差，部分商家诚信经营和依法纳税观念不强。

国际汽车城建成后，将建立消费者申投诉渠道和产品质量检测制度服务质量承诺制度诚信企业评价制度政策法规宣传制度消防和综合治理签约制度等，减少和杜绝假冒伪劣产品及偷漏逃税现象。

通过规范管理，正常营业后，每年可向国家和地方政府交纳各种税费约万元以上。

可推动度假区现代化商业管理水平提高为规范管理和提高服务水平，将首先在汽车城内导入国际质量保证体系，并引进现代化物业管理电子商务网络服务物流配送仓储服务汽车金融汽车抵押担保汽车进出口业务代理法律事务代理等服务手段，同时将联合工商税务车管环保银行保险等单位真正建立起购车站式服务体系，实现人性化全方位高水平商业服务。

提供就业机会，减轻政府压力，促进社会稳定该项目正式投入运营后，预计可直接为社会提供人左右就业机会，间接性就业人数将达人以上，这对改善人民群众生活，减轻政府压力，维护社会稳定和促进小康社会早日实现将是个较大贡献。

项目投资环境效益分析该项目是按汽车主题公园规划建设，整个园区不仅没有三废排放，不会污染环境，相反整个园区建设将实现公园化生态化人性化，各建筑物间布满树木花卉草坪流水，绿化率达以上，将极大地改善区域环境状况。

该项目建成后，汽车市场时尚建筑，现代潮流娱乐设施，丰富多彩汽车文化，优美宜人生态环境，将把整个汽车主题公园妆扮成国内外爱车族和旅游者最理想体验休闲游乐目地，成为苏州及吴中区寓购于乐动感旅游新景点。

第十章项目风险分析及风险防范项目风险分析由于本项目开发，在成都市具有开创性，项目投资大，工期长，产品形态较高，面临风险较多，综合风险较大。

主要可能风险为受到国家宏观调控政策影响，导致项目融资难度大资金链稳定性要求高资金管理难度大风险，以及对消费者未来预期影响，从而带来市场不确定性风险开发周期长面临市场未来不确定性风险相对受国家产业政策影响较大。

国际汽车城初步可行性研究报告第页共页国家产业政策风险项目面临产业链较长，因而有较多环节易受到国家产业政策影响。

由于本项目开发周期和投资回收期相对较长，而在较长时期内国家产业政策可能会发生较大变化，国家政策对产业结构调整会影响到项目投资收益，增大项目开发风险。

融资风险由于当前国家宏观调控政策影响，中央银行加强了对房地产和大型商业建筑开发资金贷款控制，从而相对加大了项目融资成本和融资难度，增加了开发过程中资金稳定性难度，项目开发资金管理难度大，资金链稳定性要求高，因此项目开发面临资金风险较大。

开发周期长带来市场风险由于项目开发建设周期较长，项目面临很大市场不确定性风险。

其中包括汽车价格和房地产价格走势变化建筑成本变动国家宏观产业调控政策变化等等，对项目带来不确定性风险。

在市场经济下，原材料投入人力投入都是变动，从长期发展来看，在没有意外因素出现情况下，能源人力稀缺材料成本是呈上升趋势。

致使项目成本上升。

而水泥钢材等建材价格具有较大波动性，会导致长期房地产开发项目面临更大不确定性，因此在成本预算中要充分考虑到成本变动对项目收益影响，以及项目本身是否具有足够承受能力。

利率风险在目前通货膨胀率上升情况下，利率政策为国家宏观调控有力手段，在未来经济生活中，利率政策会是个相对使用较多金融手段。

项目开发周期长，将面临国家利率调整带来影响。

目前我国通货膨胀持续上升可能性，目前央行两次利率调整对市场并没有产生较大影响，没有达到利息调整目。

在我国目前名义利率和通货膨胀率情况下，实际利率为负，这会刺激市场投资行为，刺激房地产市场由于过多投资和投机行为导致虚假繁荣。

为了控制国民经济正常运行，央行很可能开始进入利率调整周期，不排除央行未来以多次小幅调整利率来对经济实行宏观调控，以通过央行利率调整策略和导向影响人们心理理性预期，从而影响人们购买行为。

项目风险防范措施首先在管理上建立严格质量控制机制和危机预警机制，减少未来风险造成经济损失，同时加强对风险和危机事前预见能力。

国家行政和经济金融政策调控是不可控，但是可以从许多市场现象和专家分析中预见，从而提前思考对策，使后期市场行为进可能顺应未来市场变化，在操作手法上将宏观调控带来不利影响缩减到最小，尽量规避其带来不利后果，抓住政策调整带来市场机会。

国际汽车城初步可行性研究报告第页共页密切关注利率和汇率可能走向，尽量通过多渠道融资手法，将融资成本变动幅度减小到最低，以降低融资风险。

开发过程中，加强资金管理，提早准备高投入时期和集中投入时期资金，尽可能预见未来资金缺口，以保证资金链连续性和稳定性，减少项目开发风险，避免由于资金问题导致项目开发失败。

结合实际情况考虑能够通过期货市场外汇市场，将进口原材料购买进口设备购买和方面可以增加该地区总体吸引力，但另方面也产生了空间竞争而使游客分流。

般来讲，知名度大地位高特色鲜明主题公园可能抑制知名度小地位低特色不够主题公园。

汽车主题公园选址决策依据首先，主题公园客源市场与周边地区常住人口和流动人口数量紧密相关。

般来说，主题公园周围小时车程内地区是其主打市场区位，因此这些地区人口数至少要达到万人。

至小时车程内地区为其次要市场区位，人口也要超过万人。

除此之外，第三市场区位和远距离游客则主要依赖主题公园品牌影响力和便利快捷交通系统来导入。

除了人口因素外，潜在客源市场经济发展水平居民可支配收入消费习惯等也是园址选择决策时必须要考虑因素。

其次，同类主题公园企业区域分布状态也是主题公园选址决策重要参考依据。

同区域内相同主题主题公园呈密集性分布，势必会引起客源不足导致企业恶性竞争。

因此，主题公园选址布局应避免近距离重复建设。

再次，主题公园园址选择还需充分考虑园址所在地区交通条件，以方便客流自由出入。

主题公园所在地区要求有比较健全立体交通系统，特别是在主题公园附近至少要有条能容纳大交通量并有良好交会地点主要道路，以及条辅助性可作为紧急出入口次要道路。

主题公园发展商应积极创造良好外部条件，主动引导和迅速输送客源。

项目所选地址条件分析所选地址吴中度假区简介项目建设，利于提升城市形象本项目地块现状是建筑陈旧落后，内外部环境脏乱差，已经跟城市发展非常不协调。

由于该地块特殊位臵，方面紧邻孙武路，方面处于度假区管委会附近，不仅有损于度假区城市形象，而且很大程度上破坏了太湖历史文化形象。

本项目通过开发建设，根据发展规划，重新科学合理构建，使整个地块面貌焕然新，融入整个度假区风格之中，提升度假区城市建设形象。

中央商贸区是太湖度假区整体规划个组成部分。

根据度假区总体发展规划而制订新轮开发建设目标是争取用年时间，都市需求。

目前苏州还没有家真正具有规模化多元化专业化和现代化汽车大卖场。

因此，规划建设国际汽车城，是适应成苏州经济发展和提升汽车流通市场形象必然选择。

二是适应苏州市吴中区经济发展和产业结构调整需要。

苏州作为中国苏南经济最发达城市之，以实现城乡体化，加快城市化进程，从而实现产业结构升级换代。

在这个背景下，度假区提出了要重点发展汽车贸易和商贸物流。

国际汽车城项目定位于亚洲流江苏最大汽车展销和汽车主题公园，立足度假区，辐射周边，必然会推动度假区旅游业和现代商贸业快速发展。

项目建设重要意义是提升城市形象，并提供个全新旅游购物新天地。

国际汽车城建成后，必然会改变目前苏州汽车流通领域落后和分散面貌，并提升旅游城市形象。

而且作为中国江南地区及亚洲流汽车会展和汽车主题公园相结合国际汽车城，必然会吸引广大客商和消费者前来购物和游览，成为苏州旅游又景点和目地。

从而进步提升苏州市吴中区最具经济发展活力城市形象。

二是促进经济发展，提供大量就业机会和稳定税收来源。

国际汽车城正常投入营运后，预计年营业收入将达到亿元人民币以上，同时可提供个工作岗位，上缴税费超过万元人民币，不断地促进苏州市及吴中区旅游经济繁荣和发展。

三是带动成苏州汽贸产业快速规范发展，并使吴中度假区成为苏州市汽贸产业新中心。

苏州市汽贸产业是以木渎汽车城高新区汽车城相城汽车城等为中心，但比较分散，档次也不高。

度假区国际汽车城建成后，将成为中国江南地区亚洲流规模化规范化多元化专业化现代化大型汽车商业，必将带动苏州汽贸产业及旅游产业快速规范发展，并使吴中区跃而成为苏州市汽贸产业新中心。

可行性研究依据本项目总用地亩。

其中商业用地亩。

本可行性研究报告只对国际汽车城项目汽车城部分进行分析论证，不包括与该项目配套建设住宅部分。

以下所述项目内容均只涉及国际汽车城项目汽车城部分，特此说明。

可行性研究技术经济指标汇总表项目主要技术经济指标序号名称单位数据或指标备注总用地面积亩总建筑面积平方米其中地上建筑面积平方米容积率综合商务楼建筑密度项目总投资万元，未含流动资金项目总体经营收入万元项目总体经营成本万元，项目总体经营税费万元，项目总体经营利润万元，项目总体经营净利润万元，项目静态投资净利润收益率项目静态投资回收期年从建设年算起项目总建设年限年可行性研究结论提示该项目符合国家产业政策，市场前景广阔。

该项目没有污染，符合国家环境保护政策，而且能促进产业结构升级，并提供大量就业岗位，能促进苏州市及吴中度假区经济旅游发展，满足人民生活需要。

国际汽车城建成后，将成为中国江南地区最具标志性新颖性亚洲流建筑群，现代科技与绿色环保人性化设计相结合，展示世界先进国际汽车会展中心靓丽形象提升了旅游度假区整体水平。

必将是中国江南地区规模最大品牌最齐全信誉最高环境最美