（批复）度假酒店工程项目可研建议报告（发改委）

报纸户外广告直邮现场展销宣传资料模型等所有公关手段和销售工具全面展开。

本阶段，将吸引目标区域市场有较大实力代理商介入，联合代理商集中宣传，造成项目销售轰动效应，以迅速完成销售目标。

甚至可以考虑委托内地目标区域市场销售机构进行异地销售。

外发式宣传策略精品楼书主要用于对新度假概念和新生活概念引入，描绘以自游人身份于海滨城市度假和冬季养老以及携家带口享受家庭乐趣种种优点，并详尽介绍项目周边及海南众多旅游资源，以激发潜在客户对海南购房置业和享受新生活方式渴求和憧憬。

本楼书主要发送对象为到现场看楼者专门促销活动中到场客户针对性直邮客户，以及酒店客人可考虑摆放于三亚高级别酒店里供阅读。

形式开铜板纸精美册子内容自游人新度假概念优点和特色描述家庭度假在三亚迅猛发展和未来家庭度假发展趋势介绍海南与项目周边旅游景点及民族风情诉求，项目大环境优势海南旅游交通设施及收费旅游服务项目及收费景点娱乐项目及收费主要旅游度假酒店分布及收费等旅游常识介绍海南旅游及三亚湾发展规划与开发前景国外酒店式公寓特色和优势介绍公寓规模园林绿化规划设计户型设计产品设计介绍折页楼书折页式楼书主要用于不集中广泛宣传，目是为了传输项目上市信息，以较浅显化内容和形式初步引起目标客户关注，并产生进步了解销售操作细节兴趣。

形式大折页设风琴袋放置插页每张插页个内容内容大折页简单介绍项目位置周边旅游资源规模配套物业管理发展商实力等内容。

标题式，简洁形式为主，主要为帮助客人回顾项目优势和特色风琴袋插页平面图价目表付款方式认购流程认购须知销售方式附加值优惠。

单张与大折页内容相同，但可更加简单。

沙盘模型大模型固定在售楼中心使用，比例和尺寸可根据展厅空间制订小模型目标市场展销会使用，以易于搬运为原则上述模式可考虑选择有灯光形式，以加强效果。

展板规格以标准尺寸为宜，可做块左右为墙挂式，轻质，泡沫材料。

内容地理位置周边旅游资源介绍项目概念介绍公寓配套设施及园林规划图标准套房平面图及装修标准。

销售进度目标以面积计算，均指公寓部分形象建立及售前宣传铺垫阶段开工开始至春节完成本阶段，需要努力争取关系客户和内部客户，如果于公开认购之前就有部分面积落定，将能极大鼓舞和带动潜在目标客户跟进试销阶段春节开始至五完成。

正式销售阶段六月日开始至二五年五月完成资金计划见附件本项目建设资金自筹万元，可保证工程主体完成封顶，按照工程进度，在没有任何外来资金包括销售回款进帐情况下自筹资金可维持至年月份。

按照目标销售进度，至年月底，预计可完成销售率，即销售面积达到约平方米按总销售面积平方米计，因此，可实现销售合同额约万元，按首期款平均回款计，约可实现销售款万。

至年月底，预计本项目销售率将突破，即销售面积达到平方米，可实现销售合同总额约万元，由于至月底，以前实现销售房屋全部按照合同约定支付了以上首期款部分采取次性付款和分期付款，付款比例更高，因此，按平均回款率计算，此时期约可实现销售款万元。

年月份至年月份，预计销售率实现，即销售面积达到平方米，共实现销售合同额万元，按平均回款率计算，约可实现万元销售回款同时，由于前段已经销售面积中已经大部分顺利办理完按揭，更加丰富了项目建设资金，除了保证建设资金外，并开始随着按揭款逐步发放，项目开始实现了赢利。

根据以上资料资金计划，资金使用和资金供应会出现供求矛盾，为确保项目资金流畅，可考虑吸纳项目贷款，建议贷款额度为万元见附件。

故此，根据常规测算，本项目在保证自筹资金基础上，加上稳定销售回款，完全可以保证项目建设全部资金，出现资金链条断裂风险极小。

第五章投资估算和资金筹措投资估算见附件总建设成本费用列项土地费用万含过户前期费用万含规划设计报建勘探测量水电配套土建及安装含园林绿化公共部分装修地下室工程以元平方米预，共万消防自动系统集中供热系统万公寓内部精装修费用以元平方米计，共万小计万元其它开发费用列项管理费用万财务费用万销售费用万开发期税费万成本综计万资金筹措见附件自筹资金万用于土地成本前期及土建销售回款或银行贷款万第六章财务评价与社会效益分析盈亏平衡分析本项目可销售总面积为平方米，其中公寓部分平方米商业用房部分平方米。

按公寓部分实现平均销售价格元平方米计算，公寓部分总销售收入为万商业用房部分平均实现元平方米计算，商业用房部分总销售收入为万。

两项合计万。

由前章分析得知本项目总建设费用为万元，故此，本项目盈亏平衡点为盈亏平衡点总建设费用总销售收入增强在市场竞争力增强客户满意度，提升客户重复入住率完善期设施，使酒店配套和运作最佳化。

项目开发市场需求定位度假酒店期已经运行五年。

过去五年里积累了许多成功经验，这些都将成为二期建成后，成功运作保障。

五年中客人反馈了很多好建设性建议，是促使业主尽快开发二期重要源动力。

这些意见包括对总体接待能力需求，尤其是节假日客房需求，对海景客房，尤其是对正海景客房需求对多功能厅和现代化会议设施需求对现有园林和开敞空间满足和称赞，需求更多自然园景和多变热带植物需求更多娱乐设施，包括海滩和水上运行需求更多康体设施和水疗设施需求更多独家休闲和空间需求更多文化活动和短程旅行活动。

行业发展趋势项目影响度假酒店建成以后，亚龙湾出现了许国国际知名品牌酒店，多种不同风格建筑与优美环境，国外先进管理经验与优质服务，对形成了压力。

为了保持在市场上竞争力，应该在以下方面跟上行业发展趋势，通过二期规划与建设，创造更完美更能迎合市场需求中国式热带滨海度假酒店规划设计更大面积客房和可灵活组合套房更高质量建筑更漂亮外立面和更精细室内装饰体现与其它国际品牌和酒店合理差异性，以保持自我优势和特色，提高对国际客源吸引力，提高市场竞争力招聘培养培训并保持高素质员工队伍，提高服务水准增加康体和健康水疗设施与期合并，建成具有明显独特热带风格超大园林，强化其不可比性。

公共配套条件亚龙湾国家旅游度假区年建立，有完整包括边防消防支队派出所在内行政管理架构中国银行已经设立储蓄所各大酒店设立自动取款柜员机以及在柜台机直接交付款操作和外币兑换邮电代办设置年月日破土动工年月日结构达到正负零年月日结构封顶年月日交付使用第二章市场调研及前景预测产权式酒店概念产权式酒店由时权酒店演变而来。

它是由消费者或个人投资者买断酒店客房在特定时间里使用权。

首创这概念是瑞士亚力山大奈特。

年，法国阿尔卑斯山地区旅游酒店首次进行了真正意义上而产权酒店则是进而买断产权而不仅是买断时段，即将酒店客房分割，每间客房作不住时为个带有产权单位，出售给客户。

投资者既可长期居住，也可在不住时将客房委托给酒店经营获取回报，同时还可获得酒店赠送定期限免费入住权。

产权酒店是种旅游业和房地产业有效结合投资品种。

产权式酒店流行趋势由于产权式酒店是将建设酒店所需投资和宏大管理体系分解为单体组合，为拥有定闲置资金投资人获得较高回报，且不想承受投资风险个人或法人提供了机会，因此正在全球范围内快速增长。

据国际旅游组织年报告，其增长率达到。

到年，已有万个家庭在个国家多个旅游目地购买了时权酒店和产权酒店。

美国产权酒店已超过了个。

在中国内地，从年开始流行。

目前北京青岛北海珠海长春兰州昆明长沙深圳海南等地均开始出现各种规模产权酒店。

度假酒店二期引入产权式酒店模式情况分析市场形势分析客观区域市场分析二期定位是中国亚龙湾国家级旅游度假区家有五年成功经营历史五星级度假酒店二期工程。

酒店是旅游产业链中重要环节，而度假酒店是酒店类型中数量不多，但占经济比重较大类型之。

项目所处市场形势利好。

从三亚市来看，是我国近年来旅游业发展最迅速城市之。

在过去年，随着中国经济持续升温，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居亚洲旅游大国之首。

旅游业已经被中央政府确定为国民经济发展新增长点，它在扩大开放，带动相关产业发展，促进就业和区域经济平衡发展以及提高人民生活质量和素质等方面发挥了越来越重要作用。

在全国旅游发展大形势下，三亚旅游业步步升温。

旅游房地产业从旅游业和房地产交融中脱颖而出。

年，坐落在大东海瑞海豪庭推出高档海景房，在极短时间内，三幢高层楼盘就发售空，点燃了三亚房地产春天来临信号。

紧接着，碧海蓝天蓝海花园昌达海景花园等随之跟进。

年底，阳光海岸投资资愈三亿，在三亚湾开发高档海景小区，打造高品质海景居所。

现在，批依山傍海，环境优美海景房成为颇受消费者欢迎皇帝女，销售势头有增无减。

年月月，三亚市共销售住宅面积达万平方米，商铺面积平方米，在非典疫情刚过去月份中，销售面积达万平方米其中认购面积为万平方米，这表明，几经风雨，三亚房地产业已经驶入健康快速发展轨道。

三亚有着天生丽质自然美。

阳光海水沙滩椰树是这个城市美为骄人资源。

而二期，则是位于综合自然条件最好亚龙湾。

国家环保总局对全国个沿海城市个海水浴场进行水质监测结果表明三亚大东海浴场亚龙湾浴场是全国个水质优最适宜游泳海水浴场。

这稀缺资源对世人吸引力越来越大。

每年有多万海内外游客赴三亚休闲度假，居住养生。

亚龙湾更是成为人们来三亚旅游必到之处。

生态市貌和与时俱进青春活力，让世界瞩目。

近年来三亚城市发展日新月异，城市品位显著提升。

市委市政府围绕建设国际性热带滨海风景旅游城市这个目标，以旅游度假生态示范为个性特色，对城市总体规划进行了布局修编，创造了山海河城融为体城市生态环境，大力营造城在绿中城在花中城在水中大生态环境。

为了增加城市综合竞争力以及在世界范围内知名度，三亚市政府进行了系列形象工程建设，组织了大量重大文化活动，„„这切都成功地将三亚推向全国甚至世界优秀旅游城市前列。

房产投资从腹地转移到旅游度假胜地，旅游地产正在形成市场。

据新华社经济观察报道，年到年之，三亚房地产购买者当地居民只占，海南岛客户占了，而全国其他城市购买者占了。

这就证明中国旅游地产正在形成市场。

房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展个必然。

这就使得人们眼光自然投向三亚这样旅游胜地，给三亚房地产带来了百年遇良机。

年，以瑞海豪庭被抢购为代表地产经济复苏只是个信号。

我们可以看到，三亚全方位旅游开