（批复）康居示范工程住宅产业技术项目可研建议报告（发改委）

屋顶加保温材料较般平屋面而言，可提高隔热保温效果，同时可最大限度降低可根除屋面渗水痼疾。

从而改善了顶层住户居住条件，提高了商品房价值。

新厨卫体系可以节水近，仅冲厕所用水就可由每天升减少到升，节约了水资源。

部品生产标准化配套化施工现场装配化，可缩短工期，提高工效，降低建筑垃圾量。

小区智能化管理，如远程计量收费安全防范设备智能监控家庭现代化通讯，可提高劳动生产率，营造安全文明优美小区环境，提高居民生活质量。

采用工厂集中搅拌商品混凝土浇注和泵送技术，提高了建筑施工工业化程度，降低了劳动强度，缩短了工期以上，也保证了工程施工质量，同时，也可避免因施工现场搅拌混凝土带来对环境污染。

跃层式复式户型丰富了住宅空间，增加了功能分区，加强了私密性，增添了生活情趣，提高了居住利用率和住宅开发档次，提高了住宅附加值。

标准化精装修次性到位使产品生产标准化，可缩短工期，提高工效，降低建筑垃圾量。

小区智能化管理，为计量收费安全防范设备智能监控家庭现代化通讯，可提高劳动生产率，营造安全文明优美小区环境，提高住户生活质量。

雨水收集利用，可大大节约用水。

地板采暖技术，从热源价格上考虑。

地板采暖适宜供水温度左右，比散热器要求供水温度要低，属低温热水，因此可以综合利用发电厂余热水，城市热力公司采暖回水，浴室下水及地下温泉水等，热源成本比较低廉。

先进科技发展成果转化率提高预测示范小区在规划设计建设施工及交付使用后物业管理等各方面均采用了系列成套技术和大批新产品，使住宅产品科技含量大幅增加，小区技术方案中采用了几十项住宅新技术新材料新产品新工艺，将使住宅产业革命与其它科技产业革命联系日益紧密，对先进技术成果吸收和转化能力进步提高，吸收和转化周期将进步缩短。

工程项目财务经济世纪花园住宅小区技术及成本分析览表注采用新材料新技术新工艺后对成本影响不大项目未计入应用成套技术名称应用新技术覆盖率技术方案及配套部品介绍应用新技术后综合成本元平方米不用新技术时综合成本元平方米社会效益和附加值说明相对增加值元平方米绝对增加值元平方米备注中水系统住宅使用中水回用技术达到零排放，节约水资源帝枇模网住宅全部使用帝枇模网砖混免振捣自密实免拆模承重保温体化速建工程框架住宅精装洁具厨具吊顶灯饰地板门套内墙装饰等全部步到位节约业主成本，减少二次污染提高功能质量双层玻璃塑钢窗按建筑面积摊分同左除噪音节能保温降低居住成本。

同时可增加买点太阳能热水器太阳能玻璃真空管集热板构成体化热水器降低小区营运费用节省能源大开间灵活分隔提供住宅可改造性及舒适性增加住宅可改造性箱式变电站采用特变电工生产箱式变压站美化环境减少占地提高用电质量节约投资智能化安保系统信息网络系统物业管理系统表现网络管理保证小区安全提高物业品味低温地板辐射采暖管道采用复合管有效提高住宅使用面积小计采用新技术新材料新工艺后，按总建筑面积分摊每平米成本增加额为相对砖混结构增加元，相对框架结构减少元总投资估算土地成本元平方米万平方米万元前期工程费元平方米万平方米万元各项规费元平方米万平方米万元公建配套费元平方米万平方米万元建安费元平方米万平方米万元室外工程费元平方米万平方米万元利息元平方米万平方米万元管理及销售费管理费元平方米万平方米万元销售费元平方米万平方米万元不可预见费元平方米万平方米万元第至第九项之和为万元申报国家康居示范工程增加元平方米元平方米万平方米万元营业税及其附加元平方米万平方米万元第至第十二项之和为万元资金筹措及计划世纪花园项目首期开发约需启动资金万元。

项目启动后，通过期房预售及银行住房按揭贷款实现滚动式开发。

资金筹措计划向特变电工股份公司借款万元通过扩股筹集资金万元银行贷款万元。

经营成本及收入经营成本元平方米万平方米万元收入元平方米万平方米万元利润及利润率利润万元万元万元利润率万元万元综合评价对产业化技术推广应用综合评价世纪花园示范小区建设符合城市建设规划要求，在发展建设中，推广采用了大量先进住宅产业化成套技术，使小区规划更为科学合理，使住宅功能得到了很大提高。

以人为本规划设计思想，从注重居民生活空间特征出发，探索居住环境可塑造性，以建设生态环保型居住空间为规划目标，满足住宅适用性安全性耐久性环境性和经济性。

创造个布局合理功能齐备交通便捷环境优美现代居住区。

规划设计贯彻生态原则文化原则和效益原则，要求提供给消费者个具有优雅环境文化内涵经济效益和鲜明个性生态环保型花园式生活居住空间。

规划设计应适应土地开发与建设现状，面向住宅消费市场，将有利于分期开发，正确处理规划中社会效益与经济效益超前性与操作性之间关系。

规划主旨贯彻以人为本思想，以提高人居环境质量作为规划设计基本出发点和最终目标，在住宅商品优特和新上做足文章。

小区采用自由式布局与组团式布局相结合复合式建筑布局，改变般住宅小区块中心绿地为主四菜汤式空间形态，加强住宅组团之间绿化环境营造，使所有住户具有良好朝向与景向，丰富了临窗外视效果。

采取适度人车分流交通组织形式，组团间绿化环境与步入系统相结合，为居住者提供便捷舒适安全美观户外活动空间。

改变建筑与环境分开设计做法，因地制宜，结合当地条件确定建筑外形与朝向，将绿化环境渗透至建筑群体间，并通过底层架空等措施创造小区空间变化，将户外环境引至住宅底层。

规划设计原则设计原则由于场地周边规划道路标高比场地实际地形标高高出较多，故在进行竖向规划设计时，力求土方在本建设用地范围内平衡，同时满有增值性。

采取轻质隔墙并减小由于重质量讲信誉被评为重合同，讲信誉企业。

新疆特变电工房地产开发公司发展目标是把公司建设成为以房地产开发为龙头集施工物业管理建材经营为体综合类互补型经济实体。

特变电工房地产开发公司运作是特变电工资本运营及调整产业结构工作中迈出新步，它将成为特变电工新经济增长点和促进特变电工不断发展生力军。

立项必要性建设目意义及产业现代化目标随着住房分配货币化政策实施不断深入，新疆维吾尔自治区住宅产业也得到了长足发展。

国家和自治区政府高度重视住宅建设和住宅消费，对发展住宅建设启动住宅消费拉动经济增长已形成共识。

并出台了系列鼓励政策，对我区年住宅建设和住宅消费产生巨大影响。

人们对商品房质量环境物业管理要求逐步提高。

由于自治区地处西部地区，住宅建设科技含量低，产业化程度低，导致住宅建设整体水平较低，远不能满足消费者日益增长住房需求。

世纪花园项目在已有成果基础上将先进成熟新技术新工艺新材料新设备进行技术集成，建立部品体系概念，实现标准化工业化和装配化，推动住宅产业化发展。

世纪花园项目引导住宅设计理念进步，改变或优化传统规划设计体系，提高住宅空间可改造性和可持续发展性，住宅功能与环境具有舒适性安全性和耐久性。

世纪花园项目整个开发以现代产业化概念组织工程设计与建造，实现住宅建设全过程计算化信息化集成化，提高决策水平和科技含量，大大缩短住宅施工周期提高劳动生产率，提高住宅建设质量与效益。

通过世纪花园项目建设，在新疆地区起到示范带动作用，推动住宅产业现代化进程，带动建材轻工化工冶金能源等十几个相关行业发展，充分发挥住宅产业作为支柱产业和经济增长点重要作用。

立项必要性与背景随着国民经济发展和人民生活水平不断提高，住宅建设已成为推动国内消费需求推动国民经济发展新增长点。

但是，我国住宅建设近年来与现代化工业发展程度不相称，主要表现在建筑材料，部品与设备不配套，现场施工作业量大，劳动生产率低等方面。

住宅产业现代化是推动住宅建设技术更新，提高住宅建设质量和效益根本出路。

同时，由于住宅产业具有相当高产业关联度，可带动其他行业发展，因此，住宅产业现代化对促进国民经济发展将产生积极作用。

商品住宅空置率日益增高原因是这些住宅小区不同程度地存在着功能布局不合理，结构可改造性差，设备配套落后，施工质量通病较多，小区环境及管理不尽人意等问题，从而造成住宅商品产销不对路。

因此，必须树立批示范小区，以适应人民生活水平不断提高，并逐步寻找出实现住宅产业现代化径。

市场预测当地经济状况和住宅需求预测昌吉市经济增长在新疆处于龙头地位，人均年收入元左右，年经济增长率。

全市共有上市公司两家，效益好国有大中型及私营企业七家。

这些企业近年来发展较快，新增员工较多，他们是昌吉市住房消费新增长点。

昌吉市商业繁荣，有西北最大商品批发中心亚中商城，超市遍布各处，交通发达，市区通行七条线路公交车，出租车近两千辆，各类医院金融等服务设施，文教设施配套齐全。

年是国家实施西部大开发战略第年，也是自治区深化城镇住房改革关键年。

这年，自治区房地产施工总面积达到万平方米，竣工总面积达到万平方米，比上年增加万平方米，增长，共投资亿元，比上年增加亿元，增长了。

其中，房地产开发，年月商品房开发投资个亿，施工面积万平方米，比上年竣工面积增加。

自治区年住房设，对经济增长贡献率为个百分点。

根据对乌鲁木齐市近百家各类楼盘价格调查资料显示，年乌鲁木齐商品房销售价格总水平稳中有升态势，且市场及价格走势呈现以下特点多层次，多价位高品房供应体系逐渐形成。

目前乌鲁木齐市已初步形成以经济适用房为塔基，普通住宅为核心，豪华住宅为塔尖金字塔型多层次商品房供应体系。

其中价位在元平方米，带有国家津贴性质经济适用房主要是为了解决广大中低收入者住房需求价位在元平方米，强调地理位置环境和质量结构等因素普通住宅，包括些高层住宅，主要是满足注重居住品质中高收入家庭住房需求价位更高高档公寓，豪华住宅主要是针对些高收入，先富起来消费阶层居住和投资需求。

随着住房体系改革深入，个人购房目前已逐渐代替了集团购房成为住宅消费市场主体。

年乌鲁木齐个人购房总金额亿元，比年增长亿，占商品住宅销售总额。

高品质商品房日渐受到人们青睐。

年乌鲁木齐市经济适用房价格始终保持平稳态势，加权平均价格直在平方米元左右，涨势较前两年趋于缓和，同比上涨，涨幅比年减少了普通住宅价格涨势明显，同比上涨，涨幅比年增加了，加权平均价格由年元平方米，涨至元平方米。

随着房地产市场发展，消费者逐渐成熟，对高品质住宅环境，位置和质量等方面要求不断提高，此类住宅项目呈现出供不应求局面，些品质较好楼盘在预售期间便宣告售罄