（批复）廉租住房项目可研建议报告（发改委）

建设工程造价管理协会发布建设工程价格信息年月。

本项目建设主要材料由建材市场运来，按市场价计取运杂费。

机械台班价格由折旧费大修理费经常修理费安拆费及场外运费人工费燃料动力费养路费及车船使用税构成，按照定额和。

第十四章风险分析随着社会主义市场经济体制建立和发展，房地产业逐渐地成为国民经济基础先导性和支柱性产业，房地产业作为种高附加值综合性产业对经济发展具有高度第三性和超前性，同时房地产业又是种风险高收益产业，具有许多不确定性，这些不确定性对房地产开发经营成败起着决定性作用。

因此，科学地最大限度分析和预测风险，对未来可能发生风险状态影响因素和变化趋势作出分析和判断，在实现最大利润基础上，科学合理规避风险，化解风险，将风险控制在最低限度。

项目主要风险因素识别和分析市场风险市场风险主要存在于需求和供给方面。

特别是要考虑到国家调控政策，对房地产影响较大。

对于本项目廉租住房市场近期市场风险不大，而商品房市场将有定风险。

设计风险目前房地产设计环节存在问题是对涉及重视程度低，楼盘设计水准差，缺乏完善经济评价方法。

二是只考虑国家设计规范和开发商主观好恶，而忽视市场因素对设计要求。

因此，会造成楼盘环境和户型与市场需求不符，满足不了市场需要。

项目市场定位是建立在住宅小区合理规划基础上，包括小区总体规划，配套环境规划，户型规划等。

应杜绝规划设计单调缺乏完善配套功能方案规划，从方案规划上和户型设计上赢得消费者，减小项目风险。

工程风险工程上容易出现问题是工程质量二是工期。

工程质量与工期直接关系到本项目开发商切身利益与信誉，如果在施工中出现不可预见问题，就会影响工期，工期拖延，将直接关系到向客户承诺，造成赔偿和公司信誉下降。

法律风险我国行政法律体系，特别是房地产法律法规和规章比较繁杂专业性较强。

作为房地产开发商不仅要熟悉管掌握房地产专业法，还必须谙熟相关行政法。

否则，处理不当，行政法律风险可能随时出现。

根据我国现行法律法规等规定，房地产开发商在房地产开发各阶段均存在行政法律风险。

因此，商品房交易中法律风险，特别是可能引发集团诉讼和集团索赔法律风险防范就显得尤为重要，主要包括了销售广告构成合同内容法律风险质量缺陷法律责任房产证逾期风险等几个方面风险。

本项目是廉租住房建设项目，开发商要特别注意有关廉租住房法律法规和行业规定，避免有关政策风险。

二防范和降低风险措施为了尽可能避免或减少风险，项目建设和运营过程中应采取以下措施进步明确项目市场定位，充分发挥项目地址处于地段区位优势，采取得力措施。

开拓区域内及周边市场，扩大市场容量，提升楼盘价格性能比，在竞争日益激烈市场中找到自己定位并做出自己特色。

加强工程方案设计注意选用新材料新产品节能产品。

在突出个性化设计基础上，做到设计方案科学合理工程技术先进成熟，提高方案设计针对性，为项目建设奠定良好技术基础。

加强项目施工建设过程协调管理，处理好建设中各方面关系，加强各部门之间协作，使个项目建设互相衔接，在做项目之前，定要尽可能深入地了解项目工程状况，作好现场勘察工作，掌握场地周围市政管线分布情况，结合场地开挖，地基处理，冬季施工等具体内容尽量科学合理安排工期，留有余地。

再有就是开发商在选择施工单位和监理单位时候，定按程序走，严格把关，切实保证建设质量和建设工期。

对于房地产行政法律风险防范，房地产开发商必须配备熟练行政法律包括房地产专业法律法规并具有实践经验专业人才，运用其专业特长，预防和弥补风险可能产生损失。

同时，房地产开发商应规范动作，以最大限度地降低自己法律风险，使自己在未来纠纷中处于主动地位。

项目在运营过程中，应引入先进科学管理方法和经验，加强管理强化经营意识，不断提高职工素质，保证服务质量和服务水平，不断适应市场变化，增强市场竞争能力。

综合各方面情况分析，本项目工程建设虽然存在定风险因素，但通过采取行这有效措施，可以避免或减少风险，保证项目建设顺利实施和良好经营。

第十五章社会评价项目对社会影响分析随着本项目建设，项目区域居民数量增加，将会直接带动附近第三产业迅速发展。

该项目建设和使用，需要增大当地使用公共基础设施容量，这就需要当地基础设施根据需要进行扩容和改建，加大社会投资，对建设是有促进作用。

项目建成后，能更好地解决中低收入家庭和职工住房困难问题，真正提高广大人民群众生活水平和生活质量，对促进社会稳定起着积极作用。

二项目与所在地区互适性分析该项目建大中低收入家庭。

它具有经济性和适用性特点，廉租房作为社会保障性产品以使居住者有其屋而存在意义重大。

再者廉租房肩负重任，我国由计划经济向市场经济转化，改革开放带来硕果世人皆知，国家以期如其他改革政策样，将民生基础住宅大业推向市场，最终完成其让百姓安居乐业使命。

廉租房制度表现为以保证开发商微利原则激活建设市场，达到住宅产品质与量提高以其经济性和适用性扩大内需刺激消费。

可见廉租房作为我国住房供给体系中主要构成部分，负有整体住房体系正常运行重要责任。

年月日，建设部等七部委联合下发关于做好稳定住房价格工作意见，在第条强化规划调控，改善住房供应结构中强调，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，可见国家坚定执行并提高住房保障能力决心。

在各地区各有关部门和相关领导共同努力下，全国保障性安居工程建设取得了重大进展和明显成效。

十五期间，全国开工建设保障性住房多万套，至年底已解决了万户城镇低收入家庭和部分中等家庭住房困难问题。

年，全国已经开工各类保障性安居工程多万套。

年，为了解决我国保障性安居工程遇到问题，同时加快推进保障性安居工程直接相关配套基础设施建设，完善项目管理程序，确保保障性住房尽快建成投用，根据国家发展改革委关于发展改革系统要继续加大工作力度切实做好年保障性安居工程建设工作通知发改投资号精神和基本建设程序，制定了中央预算内投资支持保障性安居工程直接相关配套基础设施建设实施办法。

办法明确提出保障性安居工程直接相关配套基础设施所包含内容宰相著名人物，留下了跪履三约细柳囤兵唾面自干等千古美谈，被誉为宰相之乡成语之乡。

原阳人文景观众多，张良刺秦遗址古博浪沙明末清初夏家院毛遂故里陈平祠张苍墓宋代玲珑塔等历史文化遗产保存完好。

据史学家考证，代伟人毛泽东祖籍也在原阳。

资源丰富，生态优美。

原阳资源丰富。

全县地下水储量亿立方米。

座变电站座变电站，能提供安全可靠双回路供电。

原阳是劳务输出基地县，拥有万人高素质劳动力队伍，所具备知识和技能能够满足各行业用工需求。

原阳拥有河南省面积最大黄河湿地，有水乡之称。

点缀在黄河滩上自然形成万亩槐林，是都市人休闲度假绝佳去处，被誉为天然氧吧。

沿黄河大堤百里绿色长廊，构筑起黄河大堤沿线道亮丽风景，成为横跨中原城市群东西方向生态涵养带。

农业稳固，基础雄厚。

域内为黄河冲积平原，地势平坦，土层深厚，物产丰富，是国家商品粮生产基地县和优质水稻种植示范园，年粮食总产万吨，主要农产品有小麦水稻玉米花生等。

原阳大米被誉为中国第米，先后通过了国家证明商标注册原产地域产品保护审定和国家名牌产品认证，多次获得国际和国家级金奖，是河南最早获得绿色食品认证和出口创汇原粮之，产品畅销全国，并出口加拿大韩国等国家和地区。

年通过太空育种培育黄蕊号太空营养保健米，以高出日本大米价格成功进入北京广州等地市场，风靡华夏大地。

畜牧业集中在黄河滩区，以奶牛养殖规模最大，拥有标准化养殖小区个，存栏万头，为三元蒙牛等乳制品企业重要奶源基地。

工业迅猛，势头强劲。

全县拥有限额以上企业家，初步形成了汽车零部件农副产品加工医药化工高新技术四大主导产业，浙江万向河南金龙四川通威等国内强企业先后莅原投资兴业，河南白鹅实业鹅绒裘皮加工项目等批超亿元项目相继开工建设，县域工业持续健康快速发展。

城市建设，日新月异。

城区总体规划面积平方公里。

目前，建成区面积已达平方公里，以黄河大道和农行大道交叉周围区域为中心，围绕中心广场建设行政办公区和公共服务区已经形成鑫源花园黄河左岸锦绣华城等住宅小区，幽静典雅，各具特色城市绿化亮化日臻完善，居住环境不断改善，不久将来，这里将成为个园林式新兴城市。

经济运行，态势良好。

按照市委市政府安排和部署，围绕带三基地产业布局，大力实施工业跨越工程新型农村社区现代农业文化产业工程民生保障提升工程六项行动计划，强力推进工业化城镇化农业现代化，经济社会发展继续保持平稳较快良好态势。

项目概况本项目主要解决低收入家庭住房困难，项目实施后预计可解决约户，余人住房问题，对于提高居住条件改善居住环境加快城市建设将起到积极作用和产生较好社会效益和经济效益。

本项目属于居民住宅建筑，应选在交通和通讯方便地段，并应避开产生粉尘煤烟散步有害物质场所和储存有易爆易燃物品等地段。

该项目所在区域水电能源均有现成管网，主要建设条件基础设施比较完善，建设条件良好。

符合总体规划，选址可行。

承建单位为房管局。

建设内容与规模廉租住房项目建设规模平方米，共计套。

建设内容包括项目主体工程及项目直接配套相关基础设施。

建设方案建议方案可遵循以人为本，统筹人与自然统筹人与社会，建设和谐社会为指导思想，按照绿色环保节能理念，本着美化乡镇丰富乡镇元素，提升乡镇整体功能，改善人居条件开发原则，在规划中进行科学功能定位和合理组织结构，结合区域自然地形条件，按照以人为本，人与自然和谐相处规划理念，建设宜居工程和城市亮点工程，项目建成后，将会进步改善中低收入家庭居住条件，促进整体社会和谐稳定发展将起到积极作用。

按照总体规划统规划，分期实施工程组织原则，可将该项目分期分步实施，保证工程建设品质，确保该项目成为精品工程。

新建廉租住房套型建筑面积控制在平方米以内，集中建设。

项目规划按下列指标执行绿地率根据居住区规划设计规范规定，绿地率不低于。

车位配置结合小区绿化，以配建地上停车位为主，经济适用住房小区停车率最低标准为左右。

公建配置公建配置与人口规模相对应，按照居住区规划设计规范执行。

容积率根据项目区位用地面积建筑层数等情况分别核定。

廉租房套型建筑面积严格控制在平方米以下。

环境保护本项目为民用建筑，建设方案与周围环境和谐统。

项目区周边交