（批复）建德市桥东区块改造开发项目可研建议报告（发改委）

详见经营收入及税金预测表。

详见表经营收入及税金预测表表营业收入税金预测序号收入项目金额万元序号收税项目基数税率金额万元土地出让金营业税安置房销售收入城市建设维护税住宅安置房销售收入教育费附加商业安置房销售收入小计小计合计合计经营成本预计本效益分析中经营成本，只考虑经营期内实际现金支付成本，即在总成本费用中剔除拆旧，摊销和各年根据收入分摊开发成本。

出售安置房建设成本，已在投资支出中考虑，在经营成本中，不再计算利息经营期间利息和建设期利息已计入建设投资中，不再计息职工工资和福利等均已计入建设投资管理费用中，不再计算其它管理费用及税费均已计入建设资金管理费用，不再计算。

按上述成本计算总成本为万元，详见总成本费用结算表表。

总成本费用结算表表序号投资成本项目费用万元备注开发投资集体土地报批征用费用房屋拆迁补偿安置费用企事业单位搬迁费用土地整理费用基础设施配套建设费用相关费用财务费用管理费用预备费用税金营业税城市维护建设税教育附加费总计二改造项目经营效益财务盈利能力分析静态盈利性分析根据上述基础数据，对本改造项目投入产出进行经营效益分析可知，项目开发经营期间，收支相抵后尚有盈余，累计为万元。

结果详见损益表表。

因为本改造项目开发经营期短，其投资收益率和投资利税率不具可比性。

表损益表单位万元序号项目累计数开发经营收入土地出让收入安置房销售收入开发投资成本开发建设投入开发建设相关费用投入工商营业税开发经营利润企业所得税净利润资金流量分析财务基准收益率按，改造项目计算期按年，根据现金流量表计算内部收益率，财务净现值和投资回收期。

其结果如下所得税前财务内部收益率为投资回收期为年财务净现在值拆现为万元。

具体详见现金流量表表现金流量表表年份项目现金流入营业收入回收流动资金安置房销售收入合计现金流出建设投资流动资金经营成本工商营业税所得税合计净现金流量累计净现金流量清偿能力分析本改造项目建设共计中长期借款万元，其中银行贷款万元，偿还借款资金来源主要为土地出让收入及安置房销售收入，在表投资计划和资金筹措表中可看出本项目贷款可在年内还清，各年资金都有定留余。

该项目承办人在开发经营期内，资产负债率小于，说明其有良好财务状况，具有较强债务偿还能力，详见资产负债表表。

资产负债表表项目数额资产流动资产固定资产净值无形资产负债及资本流动负债借款负债合计资本政府投入公司注册资本未分配利润资本合计风险分析上述测算基于以下假设改造开发整理后土地能按评估地价顺利出让拆迁调查资料是准确，不会出现大漏洞经济管理部门提供企业资产状况是真实，没有大出落。

下面着重分析改造项目在开发运作过程中可能会遇到风险，以期有定心理准备。

国家宏观政策调整风险，国家自采取信贷土地宏观调整政策后，今年又加大了对房地产市场规范和调控力度。

对此，方面可能会影响消费者对房地产市场预期，重复产生持币待购行为，进而影响房地产市场走势另方面，房地产市场走势，对土地市场和土地出让带来影响，便会直接影响改造项目能否成功和达到预期效益。

融资风险，随着国家宏观调控政策影响和金融部门银根紧缩政策逐步落实，使项目融资存在较大压力。

存在成本低估风险虽本报告成本测算严格按建政函号关于公布年建德市城市房屋拆迁货币补偿基准价通知和具体土地房屋拆迁补偿有关规定中标准进行，但这样补偿价与被拆迁户心理期望值总是有差距，难以让些人接受，实际操作中有可能还需提高标准。

企业搬迁按建政号文件测算，但在按文件规定测算与实际操作中可能也会存在差距，再者企业要求趋高，所以也会影响到搬迁补偿测算准确性。

企业及被拆迁户提供信通讯规划应远近期相结合，分期建设通讯管线主要包括管位管孔和管干传输线缆作为种公共资源，应当加强其建设和管理。

为充分合理有效利用地下空间，应按城市网络布局，建设同步敷设通讯管线。

广播电视规划区块内规划设立有线电视管线分别从严州大道引入，新建道路上埋设电视管线，以支管为主，网络分布密集区域适当增加管孔数量。

六燃气规划规划从严州大道引入燃气干管，规划沿道路铺设燃气干管。

燃气管网采用中压二级管网，管道自调压站接出后呈环状布置，分管以技状布置。

第三章改造项目开发工程概况改造项目用地情况整个改造项目开发规划用地约亩，其中需征用集体所有土地亩，需企业搬迁后收回国有土地亩住户拆迁安置后收回土地亩，由市土地收购储备划拨收得土地亩，其中医疗卫生用地亩，用于严州大道桥东段和立交桥工程建设用地亩，用于拆迁安置房建设亩。

二改造项目拆迁安置企业搬迁概况住户拆迁安置概况住户拆迁概况改造项目开发需拆迁住户约户，拆迁面积约万，其中集体土地房屋拆迁户，建筑面积万居民住户约户，建筑面积万商铺房户，建筑面积万违章建筑约万。

拆迁分二期拆迁第期拆迁户户，拆迁面积约万。

其中集体土地房屋拆迁户，建筑面积万国有土地拆迁面积万，居民住户户，建筑面积万商业用房户建筑面积万。

第二期拆迁户户，拆迁面积万，其中集体土地房屋拆迁户，建筑面积万居民住户户，建筑面积万，商业用房户建筑面积万拆除万万湿润。

年平均气温，年平均总积温，无霜期天。

年平均降水量为，雨日天，主要集中于月中旬到月中旬，平均湿度。

常年多东北风，平均风速。

④交通运输条件桥东区块主要通过东西向桥东路连接各地块，其西端接白沙路，东端可通往溪头区。

原桥东路现状全长米，现状路面宽米，泥路面砼路面混杂。

原浇砼路面已破损严重道路纵坡大弯路多路况差事故隐患多。

排水设施极不完善。

遇上下班人流高峰期堵塞严重。

四项目投入总资金及效益情况项目投入总资金经估算项目投入总资金亿元。

效益情况经济效益经估算改造项目总投资万元，项目收入万元，收支相抵后尚有留余，为计万元人民币。

社会效益通过改造群众居住环境得到改善，消除了城市安全隐患，完善了城市功能和基础设施配套及公益服务设施，加快了城市化进程。

五主要技术经济指标财务内部收益率财务净现值投资回收期年。

三问题与建议存在主要问题区块企业较多，尤其是有二家市骨干化工企业，其搬迁费用和进度直接影响了开发效益。

对企业搬迁不仅要使企业通过搬迁得到长足发展，而且又要降低搬迁成本，确是有定难度。

区块改造拆迁涉及千家万户，必定会损害部分人利益，更何况如此大拆迁量，处理不当造成拆迁周期长，增大开发成本，而且也会造成不良社会影响。

由于国家宏观经济政策调整，尤其是目前国家对房地产市场进步调控，项目受国家政策影响大，不仅在开发成本控制和土地供应上有定难度，而且融资也存在较大压力。

建议政府应组成强有力综合协调班子，全面负责协调处理区块改造过程中遇到困难和问题，不要因为互为扯皮推委而影响改造项目开发实施。

在加大企业搬迁力度同时，要研究企业通过搬迁如何做大做强相关扶持政策，以增强企业搬迁信心，对此不仅可加快企业搬迁进度，又使企业在搬迁后得到长足发展，而且又降低搬迁成本。

拆迁安置工作是天下最难事之，应本着以人为本和公开公平公正原则，严格按国家法律法规制定相应拆迁安置办法，正确处理好搬迁成本控制和改善百姓生活条件关系。

使百姓通过搬迁不仅改善了居住环境，而且使生活条件也得到定改良。

④处理好国家宏观调控政策落实和进步规范本地房地产市场，促进地方持续发展关系，使开发工作有计划有步骤有序稳妥地进行，尽量降低政策风险融资风险。

四项目实施作用和意议通过项目实施改善了城市交通状况，完善了城市基础设施配套和城市功能配置，加快了建德城市化进程。

建德市区对外交通原只有新安东路和白沙路二条东南出口对外联接，而新安路新安东路也是城市唯条主干道，随着人民生活水平不断提高，交通拥挤出行难已成为个突出矛盾。

而桥东区块工业生活居住混杂，交通等公建配套设施极弱，更何况区块位于市政府城市建设实现东扩南拓目标中东扩中间节点上。

为此，通过改造形成与新安东路平行严州大道和江滨大道，极大地提高了城市道路网通行能力和服务水平，破解了行路准矛盾，同时区域内公建配套设施得到改善，使城市东西二区域得以贯通，创造了良好休闲消费空间，增强城市向心力，有效提高中心城市集聚功能，加快城市化进程，有十分重要意义。

二是市政府贯彻三个代表和以人为本，构建和谐社会重要实践。

由于多方面历史原因，目前桥东区块环境极差，主要表现在以下几个方面企业用地尤其是些有定污染化工企业用地与居住用地混杂建筑密度高道路狭窄，排污交通等配套设施无法完善筑年代久远，无卫生设施，房屋成套率低④年久失修，违章建筑多，存在严重安全隐患。

通过改造项目实施，上述落后面貌将彻底改变，最大限度改善了人民群众居住环境，使更多百姓享受到改革成果，这是市政府很好地贯彻三个代表重要思想和以人为本，构建和谐社会重要实践。

三是打造旅游休闲城市，实现城市可持续发展重大战略桥东区块北靠牛头山南依新安江，具有明显区位优势，但由于多重原因其城区功能不断衰退，已成为发展落后代名词，严重地影响了全国优秀旅游城市形象。

通过改造桥东区块，使城市融于山水之间，其不可多得自然景观，和沿江休闲设施配套，充分体现了山水意识天人合多层面山水之美，营造出诗意栖居城市环境。

同时通过改造，统规划将彻底改变目前破旧，建筑与周边自然环境极不和谐极大浪费土地资源现象，打造出体现江南山水特色精品，极大地挖掘和利用土地生态价值和景观价值，实现土地价值最大化和可持续发展。

四是加快城市发展，维护城市安全需要桥东区块不仅工业用地与居住用地混染，尤其是化工企业存在，存有极大安全隐患，而且据历史记载和不完全统计从宋绍兴年公元年到年年中，就有水灾多次，平均每二年发生次水灾，每年发生次大水灾。

新安江水库自年月竣工运行以来，共泄洪