（批复）建材交易仓储中心项目可研建议报告（发改委）

坚持信誉和服务第宗旨，通过严格规范选择入园企业，力求树立优质独特忠诚专业市场服务品牌。

图组织架构图行政管理人力资源管理会计核算财务审计前期策划营销手续客户服务工程管理设计规划计划管理合同管理及物业工程造价管理公司领导综合部财审部营销部施工部经营部运营部第十章项目进度计划工程进度计划项目建设期拟从年月至年月。

具体实施进度见下表年月项目立项落实资金年月项目评估论证期工程年月月项目报建征用土地年月年月土建工程年月工程竣工验收二期工程年月项目报建年月年月土建工程年月工程竣工验收三期工程年月项目报建年月年月土建工程年月工程竣工验收二工程实施进度表期二期工作内容年年年月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月项目前期工作期工程土建工程员工培训试运营二期工程土建工程员工培训运营第十章投资估算与资金筹措投资估算依据投资估算主要依据为民用建筑可行性研究深度和要求有关部委编制建设项目投资估算办法合肥市同类建筑物近期单位造价指标及国内建筑材料设备现行价格总投资固定资产投资建设期利息固定资产投资工程费用其他费用预备费用二价格及取费依据安装工程费按同类工程价值估算建筑工程费参照安徽省建筑工程概算定额及类似工程造价估算。

三项目总投资项目总投资万元人民币其中土地成本土地出让金万元土地契税万元土地登记发证费万元前期工程费前期工程费合计万元，其中设计费用万元勘探费万元消防抗震费万元建设工程报建费万元三通平万元房屋建安工程成本房屋建安工程成本共计万元，其中建安工程费用万元土建工程万元安装工程水电万元桩基及土方开挖万元附属工程费万元室外管网万元室外景观设计万元室外工程费万元垃圾清运费万元土地围墙费万元公共配套设施成本公共配套设施费用共计万元消防工程费万元弱电工程万元电梯工程万元道路建设费万元智能化万元其它费用其他费用共计万元工程监理费工程质量监督费墙改费招标费绿化费防雷检测费不可遇见费万元只考虑基本预备费投资估算表见附件四资金筹措本项目根据投资计划安排，总投资万元万元，其中企业自筹万元，银行贷款万元。

五还贷计划本项目向银行贷款万元，全部用于前期建设投资。

贷款期限年，并从年次性还清。

十二章项目财务评价财务计算依据财务评价基础数据及参数选取投资项目可行性研究指南建设项目经济评价方法与参数第三版中华人民共和国公司法及其实施条例中华人民共和国增值税法及其实施条例中华人民共和国企业所得税法及其实施细则财政部颁布企业财务制度企业会计制度和近年会计制度改革有关规定国家和当地劳动工资管理和社会保障部门有关规定总成本费用估算管理费用本项目管理费用为开发企业在管理和经营中所发生费用，按营业额计算。

营业费用本项目营业费用为开发企业在售房过程中及日常所发生各项费用按销售收入计算。

财务费用项目财务费用为开发企业为筹集建设资金所发生各项费用，本项目主要为贷款利息按年利率计算为万元。

工资等费用按万元年估算成本估算表总成本费用估算成本项目年年年年管理费用销售费用财务费用工资费用等合计二税率及利润计算税金测算税金测算表项目投资期运营年份年年年年营业税城建税教育费附加房产税等销售及运营收入测算表见附件三不确定性分析在项目实施和销售过程中可能影响项目效益主要因素就是销售收入，建设投资及开发周期。

本项目参照般地产经营模式，计算周期以房子销售完毕，投入使用为止。

本次取年为计算周期。

开发周期影响影响开发周期因素主要有三个方面，即建设周期销售策划及经济环境。

其中我们简化为销售资金回笼方面，即假定建设周期和经济环境为固定，仅以销售回款为准。

综合整个开发期限，开发周期定位于年。

项目开发成本影响开发成本主要根据工程投资管理财务费及营销广告费用。

其中以工程投资为最主要因素，现以工程投资中工程总价每调整幅度影响进行分析。

四财务评价结论和建议若项目全部用来出售，项目销售毛利率销售收入销售成本销售收入可见本项目具有投资回报率高，风险较小，项目开发周期短等优点，适宜投资。

第十三章可行性报告结论项目建设将推动现代建材家居专业市场发展，配套建材工业经济发展。

强化合肥南部建材五金家居汽配等专业市场综合效力，改善和提高合肥建材物流产业软硬件条件。

二建材专业市场建设将产生带动相关产业发展，直接产生约个就业岗位，给周边居民提供就业机会，实现社会效益。

三建材交易仓储中心将引进批年营业额较大品牌建材商家，为合个大发展机会。

中国建材连锁市场前景可观，外资掌控明显中国建材销售渠道目前来看仍然以传统建材批发零售市场以及建材城为主，建材连锁这新业态前景十分可观，无论在建材供应商中影响力建材消费者影响力都显著提高，这种业态发展顺应了中国人民生活水平提高，对家庭装修材料需求也从以价格为主，转向质量健康服务价格等因素并举发展趋势，尤其是在上海北京等发达大城市。

家居建材超市恰好能够同时满足消费者在上述诸多方面需求。

中国建材市场现状及美好前景已经吸引了全球范围内资本及建材连锁巨头，在中国第家建材连锁集团家世界成立后两年，全球建材连锁巨头如美国家得宝美国劳氏英国百安居法国乐华梅兰德国欧倍德等都相继进入中国市场。

同时中国国内也涌现了批建材连锁企业，然而在同外资竞争过程中，并没有很好地利用熟悉当地市场优势，做出有中国特色建材连锁模式，优秀比如天津家世界东方集团下属东方家园相继被外资收购。

资金实力成为制约本土建材连锁重要原因，资金缺乏迫使中资企业在培养人才，挖人，开店，开配送中心店面装修运营模式重塑扩张速度上都难以同建材连锁外资企业相抗衡。

建材业消费创新呈现新趋势宏观经济紧缩房贷政策收紧年，建材巨头百安居日前宣布了新家装策略年将在全国家店面中，全面推广家装按揭业务，在无担保前提下可以提供分期贷款家装服务，与百安居合作方银行目前为招商银行与交通银行，双方分别推出项目是家装易分期宝。

普通消费者买房需要支付更多首期付款。

所以，般消费者购买新房后，都面临着资金紧张难以马上装修新房闲置等尴尬局面。

家装按揭性项目投资主体情况行业分析及市场预测项目选址及建设条件项目布局及及各部分功能定位项目组织及管理系统项目效益评价及不确定性分析三编制原则遵照国民经济和社会发展第十个五年计划关于鼓励发展所有制形式和经营业态多样化诚信便民零售等商贸服务积极发展物流配送等现代流通方式和组织形式按照优化城市功能疏解交通要求，合理调整城市商业网点结构和布局。

打破垄断，放宽准入领域，建立公开平等规范行业准入制度。

采取积极财税土地价格等政策，支持服务业关键领域薄弱环节新兴产业和新型业态发展健全服务业标准体系，推进服务业标准化大城市要把发展服务业放在优先位置，有条件要逐步形成服务经济为主产业结构。

来做好项目定位进行项目设计。

按照国家经贸委等六部委关于加快我国现代物流发展若干意见通知要求，明确项目发展总体目标。

根据安徽省和市十五计划，融入区域经济合理安排进度。

按照国家有关产业政策及可行性研究报告编制工作基本工作程序和要求，做到实事求是客观公正。

安徽省及市目前国民经济水平，现代商贸服务产业发展现状及前景为依据，借鉴国外行业发展经验，明确项目建成以后管理模式运营模式。

项目建设以建材家居需求为依据，以现有设施及资源为基础，避免盲目投资和重复建设。

项目建设积极采用先进技术和设备，采购工作实行招标采购及比质比价采购。

消防环保安全设施建设符合国家和地方法规。

其它规定及客户要求。

四主要经济技术指标项目于年建设，并可于年完工。

整个项目预计于年达到全部生产能力，进入正常营运。

预测可以年实现营业收入万元。

具体指标如下主要经济技术指标序号项目单位指标备注建筑数据指标总建筑面积平方米用于出售自营容积率建筑密度建设工期月经济效益指标项目总投资万元年平均收入额万元正常营运年销售及运营收入测算如下表销售及运营收入测算表单位万元名称投资期正常运营年份年年年年销售收入家居仓储区灯饰仓储交易区地板仓储交易区装饰材料仓储交易区板材石材仓储交易区二租赁及运营收入仓储租赁收入综合服务中心租赁收入品牌建材展示租赁收入装卸服务费理货包干费信息系统收入运营收入其他业务收入三项目营业总收入五可行性研究结论建材交易仓储中心项目建设，符合国家和省市有关促进现代服务业商贸物流业发展政策符合产业发展方向和要求项目建设用地符合肥市及包河区把该区域作为建材五金汽配等专业市场和公路良港形成物流对该宗地配套需求。

项目建设将推动市委市政府倡导先进制造业与现代商贸服务业双轮驱动，发展大商贸，建设大市场，搞活大流通，努力把打造成为东进西出辐射南北区域性商业服务业中心要求。

现代服务业经济发展，体系之进程，配套省会经济圈和合芜蚌自主创新综合配套改革试验区建设，带动城市新型建材工业经经济发展扩大地方社会就业现实意义。

建材交易仓储中心将形成批建材品牌商入驻吸引第三方建材家居经营企业。

推动企业依托南部物流优势条件，通过水陆铁进出口，参与区域性市场竞争，降低建材家居业在合肥运营成本有效实现地方经济宏观物流产值，增加地方财税。

项目建设将成为推动合肥东南部五金建材汽配市场有利补充，促进区域产业结构调整。

交易仓储中心建成，为整顿目前该区域零散建材交易和仓储，提升该区域建材物流环境提供了良好整合平台项目建设将成为包河区镇发展专业市场和物流产业形成互惠，互动，协同发展支重要经济力量。

项目在市场，选址方面做了充分考虑针对周边南京等城市家居建材市场重复建设造成经济回报严重下降状况，调查合肥建材家居市场层出上马，档次和品格高端现实，结合项目块区位，在规划定位上侧重于批量建材交易为主和给城市品牌家居城和建材市场做专业仓储配套。

园区功能布置上做了周到安排重视消防安全卫生等环节设置，特别是投资公司来自于地方集体资产运营公司，对项目市场运作和供地整理具有优越背景。

建设单位在多年专业运营中对建材市场有着独到发展战略，概念规划布局中重视对建材流通信息化投入和对自身规范化公司管理建设，为本项目投产后经济回报起到了保障。

在满足土地投资强度基础上，项目投资兼顾了经济和社会效益双重标准。

建议项目早日开工建设。

第二章项目建设背景及必要性我国建材业及建材家居专业市场发展背景建材市场现状据国家统计局和国家经贸委有关