销万元。建设第二年销售成本万元其中门面元万元商住房元万元。营业成本营业成本万元会展成本万元万元物流配送成本万元万元水电费根据水电消耗量，并按现行市场价格测算其费用。由于已售房产和出租场地水电费由商家承担，表列水电费按差额反映。按万元计。④工资及附加费根据所年期年利率计算，建设期利息万元。营业费用市场拓展过程中发生差旅费广告宣传费招待费等费用。按万元计。房产税和土地使用税包含在管理费中共计万。房产税元万元土地使用税元万元。总成本费用测算表金额单位万元人民币序号项目建设第年建设第二年第二年工程成本营业成本水电费工资及福利生产销售成本合计管理费用含房产税和土地使用税财务费用其中长期借款利息短期借款利息其他财务费用营业费用总成本费用营业税及附加测算营业税按，附加税费为，所得税按测算。详见附表营业收入税金及利润测算表营业收入税金及利润测算表金额单位万元人民币序号项目税率建设第年建设第二年第年营业销售收入营业税附加税费利润总额所得税净利润财务分析财务净现值万元财务内部收益率财务投资回收期个月含建设期个月二社会效益项目对社会影响分析随着经济发展人民生活水平提高和汽车保有量大量增加。厂家生产老百姓买得起车，政府创造老百姓用得起车良好环境，这都是促进汽车市场进步健康发展有利因素，针对目前我县制约汽车维修行业发展些问题，尽快在县城兴建个兼物流商住停车汽配于体汽车修配中心已是势在必行。当前，我县众多汽车维修企业中，仅有家类企业，其余都是私营或个体企业，这些企业大多是从简单小作坊式修理店起步，管理体制上带有浓厚作坊式管理和家族式管理模式色彩，加上依靠传统汽车维修方法和汽车维修工技能水平普遍不足，极大地影响本行业发展。可见，建设汽车修配中心，可以兴利除弊，能使我县汽车维修行业在未来体化市场竞争中能够经受冲击，站稳脚跟，并求得新发展。近几年，随着我县果业飞速发展，寻乌不仅果品和农资需求量增大，内外运输车辆不断增加，而且，随着人民生活水平不断提高，从代步轿车到各类大小车辆需求量也在剧增，预计到年我县各类汽车拥有量将辆。为此，我们对寻乌全县车辆进行了统计，并根据近年来汽车拥有量对未来特征年车辆按增长率进行预测。据调查，在美国，汽车售后服务是仅次于餐饮业第二大黄金产业，其中汽车维修业利润达，由此可见，建设汽车修配中心，运用多元经营模式，去占领所呈现车型多品种，服务需求多样化汽车市场，市场前景相当可观。项目与所在地优惠政策分析土地建设项目土地通过公开招标拍卖挂牌方式出让，土地按万元亩起拍。投资人在签订土地使用权出让合同时次性交清土地款，并须交汽车城建设履约保证金万元，履约保证金存入县城投公司指定帐户，不计利息，由县城投公司按汽车城建设进度分阶段分期返还，如汽车城建设在开工个月内末竣工开业，剩余保证金全部扣除并上交县财政，其优惠政策全部取消。并由国土部门依法收回土地使用权。投资人可按规划建设要求自行聘请有资质设计单位进行规划设计，报政府审批。汽车城建设总投资不得少于人民币万元不含土地款和商业开发投资。④县交警大队处理违章车辆纳入停车场管理。进入该市场经营户，享受招商引资相关优惠政策执行。建成后，政府协助做好经营户入市工作。汽车城建成后，工商税务等部门只办理汽车城内汽车销售维修美容企业相关证照。社会风险分析主要风险因数识别该项目风险因数主要有商住房店及门面销售价格，汽车展场办公室等租赁价格，运营期间经营成本能否得到有效控制，固定资产投资规模。不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡点商住房店及门面销售率，盈亏平衡点收入为万元。该项目可保持盈亏平衡，超过时该项目可盈利。售价变化影响最大，固定资产投资次之，经营成本增加影响最小，说明该项目有较强抗风险能力。防范和降低风险措施针对该项目风险因数，建议采取以下防范和降低风险措施业主应加强招商工作,并做好后续服务工作业主应加强日常管理工作，降低管理率每月元平方米和门面美容养护区租金和出租率按每月元平方米和测算。综合服务管理费收入汽车城有限公司与银行车辆管理部门达成协议后，该市场将实行销售收款过户条龙有偿服务，其收费按市场每销售台车收取代办各项证照手续费元台。第年按目前销售状况辆计算，第二年后按辆计算。会展收入每年在市场举办次大型会展，预计展场收入每年万元，展会期间广告收入万元，按行业毛利率计算，年毛利为万元。物流配送收入每辆车送车费收入平均按元计，预计第年送车量辆，第二年预计送车量辆，毛利按行业毛利率计算，第年毛利收入万元，第二年毛利收入万元。经营收入第年为万元，第二年为万元，从第三年起每年为万元。项目销售收入及营业收入情况详见附表营业销售收入明细表营业销售收入明细表建设第年建设第二年第年项目面积出租售率租金或售价收入面积出租售率租金或售价收入面积出租售率租金或售价收入收入合计销售收入商业门面销售商住房销售二租金收入停车场汽车维修区办公室门面美容区三会展收入四物流配送收入五综合服务及管理费收入备注第年指从完工投入运营当月到次年对月，依次类推。成本费用估算门面商住房销售成本门面商住房单位成本包括土地费用土石方土建工程费道路及绿化费用摊销水电工程摊销勘察设计费管理费监理费前期工作费及利息摊销等，每平方米成本汽车修配中心选址在交通便利国道边，与县城紧密相连，水电通讯等各方面条件优越，为项目实施提供了良好外部条件。政府为项目开发展提供了优越投资环境。根据国家产业政策和本地实际，人民政府对招商引资项目实行税收用地权益保障等各种优惠政策，对建设汽车修配中心相当有利。三建设规模年修理能力整车大修辆次，总成大修件次，二级维修辆次，专项维修件次。日停车数量辆。进步提升汽车修配中心规模和品位，使其各项指标更科学合理优化。从而提高项目效益，可发展房屋建设面积万平方米左右，建成后住房可达户左右。四项目选址场址现状汽车城将建于城规划区石圳坝，位于县城南端，东为石圳村，西为国道，南为黄坳山，北为赣南果业果品加工厂，是县城南入口，为国道南面进县城入口处其用地部分为政府存量土地，另部为原河滩地山坡地及部分水田，总用地面积约亩，主要建设全县汽车销售中心，汽车美容修理中心物流中心城市南部大型停车场及试车场，还可建部分商住房。汽车城地理位臵优越，人气旺，现该小区居住人口约人，县城主要单位如交警队公路局公安森林林业分局寻乌三中等都在该小区，国道同时又是该小区主要干道，宽米，车辆往来频繁视野开阔，为最理想汽车城选址用地。二场址建设条件项目建设用地已落实。根据规划，国土部门已经将存量土地亩划入了此次建设范围，另有多亩土地是原河滩地废旧公路和部分水田，目前此用地计划已报上级批准。县委县政府高度重视。作为今年全县重点工程，已成立了领导小组。由县委常委任组长，相关职能部门领导为成员，保证在今年内完成此项工程招商工作，并按时间要求建成使用。五工程方案规划目标及总体思路规划目标实现布局合理功能齐备环境优美技术先进现代化综合社区。密切联系客观实际，结合气候风向地形地貌及周边环境进行创作，建立以人为主，物为人用观点。汽车城规划建设容积率不大于，建筑密度不大于，绿地率不小于。总体思路结合地表，统设计分区规划，由总体到局部进行设计。合理分区，合理布臵景观大道会展区露天停车展场商务办公区物流配送中心区还建住宅区。做到既紧密联系，又分区明确，互不干扰。考虑场地地理优势，注意汽车城形象，采用高低错落，张弛等手法，来强化各类建筑所体现景观特色。规划布局将用地划分为几大功能部分来进行规划设计，规划用地范围大部分规划为汽车展场及经营用房，并结合管理服务等设臵相应配套设施。主入口宽度为，出入口部分处理成入口广场，以有利集散人流车流。在建筑形式上强调简洁明快，具有现代感及高科技感，以给人视觉上强烈冲击力。规划布局请详见汽车城规划方案设计总平面布臵图。④交通组织在汽车城上设四个出入口以解决汽车城与外部人流车流交通问题。汽车场城内从大门到城后区为米宽景观大道，为人流主通道。汽车城内道路主干道宽米，次要道路宽米，各道路相互联系，从而形成几个功能地块。小区公建设施规划本规划在充分体现汽车城气氛同时，加强配套设施建设，以提高汽车城交易商业效率品质，公建分布结合绿化体系布臵。市政配套设施设有个垃圾站，设有处公厕，另外交易楼及经营用房内均设自用卫生间。小区生活污水接入城县道路污水干管,排至水处理厂。绿地规划规划区内绿地规划布局结构可概括为点线面有机结合系统结构。点主要指庭院绿地，展场绿地，以草坪花卉和灌木为主。线充分利用场内道路两旁行道树和人行道两旁带状绿地形成线性绿化布臵，行道树采用效果好常绿乔木，带状绿地则多用树木点缀。面在汽车城入口处及会展中心旁等地方充分利用土地成片布臵草坪和整型植物，同时辅以五彩花卉来点缀，形成大片绿地。汽车展场与停车场满铺草坪砖，以增加绿地面积。建筑风格建筑风格既不拘泥于传统，也不宜味追随潮流，而应该选择种经典，富于渲染展示氛围建筑形式，经过多次比较，初步决定采用晚期现代主义建筑理念来指导设计。同时，借助于新型材料现代处理方式，使汽车城融入高科技现代化时代风格，做到既气派又典雅效果。给排水工程电力电信工程工程管线防灾设计要求必须严格执行现行国家颁布规定范，加强建设。项目实施进度建设工期寻乌汽车城工程项目建设总工期为十个月时间,根据计划于二九年月开始进行前期筹划工作,到二年月底主体工程竣工验收,交付使用。项目实施进度安排前期工作阶段项目建议书编制及报批规划及方案设计选址可行性研究报告编制及报批完成审批以上工作在前四个月内完成。设计招标阶段根据计划逐步完成初步设计和施工图设计对土建及材料设备进行招投标以上工作在前四个月内完成。施工阶段在七个月时间内完成主体工程设备安装室内外水电气通讯等地下管线铺设，内外装饰工程及道路广场绿化环保灯饰等配套设施建设。竣工验收根据计划在建设期最后两个月内逐步完成水电安装乌全县车辆进行了统计，并根据近年来汽车拥有量对未来特征年车辆按增长率进行预测。据调查，在美国，汽车售后服务是仅次于餐饮业第二大黄金产业，其中汽车维修业利润达，由此可见，建设汽车修配中心，运用多元经营模式，去占领所呈现车型多品种，服务需求多样化汽车市场，市场前景相当可观。项目