（批复）机电汽配钢材市场项目可研建议报告（发改委）

三年招商广告宣传成本以万元月，年万广告费，三年广告费用为万元按商业小户型全部销售，专业市场三年培育期无法销售计算占用资金利息三年市场培育期将占用我公司资金万元，属于银行贷款。

由于修建时间为年，建成后两年占用资金利息按年利率，利息为万元，第三年按年利率计算为万元，利息共为万元。

三年占用资金我公司须支付成本为万元可见公司在三年市场扶植期将承担招商运营管理成本招商宣传费用以及三年占用资金利息成本近万元，以项目开发利润，根本无法承担这个费用，需要政府在政策上予以扶持。

建议政府扶持专业市场建设给予扶持政策宜宾专业市场建设对比成都万贯五金机电城德阳恒大五金机电城建设，最大不同在于成都德阳专业市场建设开发企业是以万亩左右，参照工业用地性质取得建设用地，而宜宾是按照商住用地拍卖土地，两者土地成本差距非常大。

仅以我们两公司拟建五金机电汽配钢材市场为例，按照商住建设用地，取得亩土地就多承担开发成本约亿元，极大地增加了开发企业负担，在市场运营初期给企业带来很大困难。

参照成都德阳市区两级政府支持市场建设政策，对比宜宾市区两级政府出台政策，我们建议政府落实宜宾市区已经有政策之外，还应本着企策，放水养鱼，培植税源原则来引导扶持专业市场建设。

建议给予远达公司和裕川集团以下政策，或帮助落实以下政策积极支持新建专业市场企业，建议区政府落实或帮助企业落实已经出台扶持政策请参照翠委发第号文件精神，对新建专业市场给予投资总额财政补助请参照宜府办发号文件精神请求给予新建专业市场两个企业各万元两年贷款贴息请参照宜府办发号文件精神请求帮助落实将属于市级收入城建配套费新菜地开发建设基金异地绿化费防空地下室易地建设费白蚁防治费散装水泥基金等规费减半征收自贡远达公司作为外来企业，本项目应列为宜宾市重点招商引资项目，享受相应招商优惠条件。

按照企策，放水养鱼原则，支持专业市场建设，引导市区沿街五金机电汽配钢材经营商家向专业市场集中。

建议区政府给予新建专业市场企业和入住专业市场商户以下政策按新建专业市场开发建设纳税区政府财政分成所得，返还企业，专项安排用于补贴该项目建设按新建市场建设上缴城市建设配套费区政府财政所得，全部返还企业，专项安排用于补贴新建市场建设凡商家从沿街铺迁入专业商品市场，请区政府给予每个商家或经营者次性补贴元给予市场三年扶植期。

第年试营业期，入住市场商家缴纳增值税营业税所得税区政府财政所得部分，全部返还补贴给予商家或经营者第二年，入住市场商家缴纳增值税营业税所得税区政府财政所得部分，返还补贴给予商家或经营者第三年，入住市场商家缴纳增值税营业税所得税区政府财政所得部分，返还补贴给予商家或经营者对于入住市场商家需要在区工商局办理变更登记，请求免交变更登记所需所有税费和工本费，开通招商绿色通道，用最快时间完成变更登记对于入住专业市场商家或经营者，农业户口可给予解决人户农转非指标对于入住专业市场外地来宜商家或经营者子女入学，其收费标准按政府现有规定收费标准执行，不另行收费引导五金机电汽配经营商家入住专业市场，建议政府对于不入住专业市场商家考虑给予定强制措施，如工商税务登记不予年检等。

进步强化城市管理和行政执法，引导五金机电汽配钢材经营商家入住专业市场。

请求区政府协调相关部门特别是交通卫生城管部门，对现真武路慈善路西郊路两路桥带以及南岸蜀都大道，按城市交通环卫城市管理相关规定，从严执法，彻底整治这些地段市容市貌，提升城市品位。

通过这些政策落实和实施，预计开发企业将得到以下优惠建议政策如落实企业可能得到实惠政策实惠备注如得到区政府给予投资总额财政补助银行贷款资金利息向银行贷款万，按年计利息，每年按计，政府按银行基准利率给与我公司贴息两年配套费江北按元计，政府减半征收，返还我公司元平米绿化景观费用绿化景观按元平米建设，政府减半征收，返还我公司元平米人防费费防空地下室建设费按元平米建设，政府减半征收，返还我公司元平米白蚁费按元平米计，减半征收按元平米计散装水泥费按元平米计，减半征收按元平米计合计这些政策落实和实施，将大大减轻开发企业在市场建设初期负担，有力促进市场建设，同时也将为其他专业市场建设取得有益经验。

专业市场建设成功以后所起重用预计年营业收入可达亿元，利息相当大，扣除此部分支出，市场实际不能为开发商带来利润，而且市场能否集聚商气，形成市场氛围，开发商还承担着较大风险，市场建设更多是社会效益。

所以需要政府关怀，给予市场建设在政策上扶持引导培育。

市场专业特征明显，对开间进深层高都有不同要求由于专业市场类别不同，业态也各异，所以对门面开间进深都与传统商住有较大差别。

商铺开间进深层高需求都比较大和特殊，需要结合经营产品特点进行综合设计，有甚至还需要展场。

这就与普通商住小区设计存在明显区别。

需要有经验专业团队进行经营管理专业市场开发和运营与普通商住直接销售有较大区别，在市场氛围没有形成以前，专业市场基本无法出售，在市场建成后，就需要大力培育市场，引导传统市场向新市场转移，整个市场营运基本正常后再进行销售。

由于开发专业市场特殊性专业性，以及开发初始阶段需要进行市场招商营运，就需要专业团队进行商业营运，对管理团队专业性要求较高，特别是要求对商业市场管理营运要非常熟悉。

四借鉴周边二级城市专业市场开发和运营借鉴成阳德阳专业市场管理模式成都万贯五金机电汽配城成都万贯五金机电汽配城是由开发商建立并独自管理家专业市场。

该市场分几期建成，期于年开业，市场总占地平方公里，该市场土地价格为万元亩，其中五金机电市场为余亩左右，总投资约亿，其余为商务公寓和装饰建材市场，是西部地区规模最大口岸最好规划最合理配套最优服务最佳最具品质政府重点扶持专业市场。

在政策扶持上，成都金牛区政府通过规划来引导产业发展，参照基础地价基础上比成完善，并形成完整市场体系，这已经在我国政府各种形式城市建设考察中得到充分认识总结明确。

但是，在我国，改革开放三十年来，市场经济逐步形成并走向成熟，借鉴国外先进经验，才逐步认识到专业市场建设重要性，特别是专业化市场建设对于推进城市化建设重要作用。

在沿海经济比较发达地区和中心城市，专业化市场建设已经走过了初始原始自然形成阶段，并率先按专业化规模化要求进行规划。

上海浙江义乌福建石狮江苏苏州成都这些经济比较发达地区在上世纪九十年代，已经形成了比较健全专业市场体系。

具体不说远，就拿成都来看，专业市场形成初始阶段是上世纪八十年代，生资市场在环路沙湾带，汽配市场在城南红牌楼带，服装小商品批发在青年路带，药材经营在荷花池带，小五金在纱帽街带等等众多，但是，进入九十年代后，成都市政府充分认识到专业市场建设对推进城市化建设进程影响，开始重新认识专业化市场建设重要性，从规划政策舆论进行引导扶持专业化市场建设，先后建设了红牌楼汽配市场荷花池小商品批发市场及药材批发市场万贯五金机电市场等，这些专业市场对成都市城市基础设施建设，完善城市配套功能起到了重要作用。

进入本世纪，随着电子化信息化进程，这些专业市场已经开始升级，信息流物流等开始分离，这些专业市场正开始升级为个符合城市定位，又能满足城市功能配套大展场和信息中心交易中心商务中心。

如成都市城南红牌楼汽配市场就正升级为整车展示中心，武侯区与龙泉区已经达成协议，将汽配市场向龙泉转移，新市场已经在年在龙泉区动工新建，总投资亿元，预计年新汽贸城就将投入营运，销售收入将达亿元，创造就业岗位万个万贯五金机电市场也依托网络电子媒体专业物流进行升级成为信息交易商务中心。

但是，在宜宾市刚完成专业市场建设初始自然形成阶段，市委市政府区委区政府已经认识到专业市场建设重要性必要性和紧迫性，专业市场建设已经落后于德阳绵阳甚至同处川南泸州，出台了些扶持专业市场建设政策措施，但收效甚微。

如何整合市场资源，利用民间资本，推进宜宾专业市场建设，已经成为推进城市化进程当务之急。

二宜宾目前五金机电汽配市场容量与市场饱和度分析西郊柏溪二二四带南岸江北市场现状情况五金机电汽配商家主要集中于翠屏区内真武路翠屏路西郊直到柏溪二二四，南岸交警队附近有约余家汽配汽修美容商家。

以西郊两路桥为界靠市内主要是五金机电商家从两路桥到二二四，主要散落是汽配经营商家。

基本情况如下从目前掌握情况来看这部分五金机电汽配商家约占宜宾市区五金机电汽配商家以上。

该区域共有五金机电汽配商家共有家，其中汽配商家家，五金机电商家家，各占总量和从面积来看这部分五金机电汽配商家营业总面积平米，其中汽配经营面积平米，占总量五金机电经营面积平米，占总量从经营规模来看经营面积在平米以上商家仅家汽配家，五金机电家，约占总户数五家公司经营面积平米，占总面积经营面积在平米以上平米以下商家共有家汽配家，五金机电家，占总户数家经营总面积共平米，占总面积家商家中汽配家经营面积共平米，占总经营面积家商家中家五金机电商家经营总面积平米，占总经营面积经营面积在平米以上平米以下商家共家其中汽配商家家，五金商家家，占总户数。

家公司经营总面积共平米，占总面积家汽配商家经营面积共平米，占总面积家五金机电商家经营总面积共平米，占总面积经营面积在平米以下商家共家其中汽配商家家，五金机电商家家，占总户数经营面积共平米，占总面积。

其中家汽配经营商家营面积共平米，占总面积家五金机电商家经营总面积平米，占经营总面积。

从经营业态来看汽配经营商家大多数是零部配件经营与维修相结合，即既给维修点供货，又同时经营维修业务而五金机电商家则基本没有经营维修业务。

从经营范围来看汽配经营商家经营零部件涵盖了几乎国产各个厂家各型号高中低档车，进口车主要为中低档车型五金机电商家经营范围来看主要集中于为食品业机械加工造纸矿山设备农用机械以及汽车美容服务所需设备服务，明显地是与宜宾九县区工业农业服务业以及煤矿有直接联系，他们主要为宜宾市五粮液丝丽雅天原以及两个纸厂惊雷科技厂厂厂机械加工汽车维修美容煤矿等需要具有直接联系，以上这些企业日常维修需求是五金机电商家主要服务对象。

从市场调查中与商家交流信息来看不管是汽配经营商家，