（批复）村房地产项目可研建议报告（发改委）

据此，项目现金分年度流量为年度现金流量表表注现金流动以年中为时点计算。

万元由于大于，因此，项目可行，可以接受。

财务内部收益率财务内部收益率指建设项目在整个计算期内净现金流量现值累计等于零时折现率。

它反映项目所占用资金盈利率，是考察项目盈利能力主要动态评价指标。

内部收益率计算公式为当时，故当时项目方案经济上可以接受。

投资利润率本项目投资利润率指项目利润与建设项目总投资额比率，它是考查项目单位投资盈利能力静态指标。

从静态看，项目总销售额为，万元，项目总投资为，万元。

投资利润率企业所得税前。

投资利润率较低。

本项目可在成本特别是地价成本上进行控制，可适当提高项目利润率。

期初第年第二年，二项目清偿能力分析资产负债率反映项目所面临财务风险程度及偿债能力指标，它表明项目贷款安全程度。

从债权人立场看，最关心是贷给项目款项安全程度，希望债务比率越低越好，所贷款项不会有大风险从经营者立场看，最关心项目生产规模和效益，负债比率越大，可以用有限自有资金进行大规模生产，而且企业经营风险将与债权人共同负担。

通常认为项目负债应小于自有资本，这样在经济环境恶化时仍能保持稳定。

但过小负债率会使项目在稳健操作时失去额外利润机会，所以当资产负债率小于时，则可认为项目所面临财务风险已经很低。

房地产企业最高资产负债率为。

本项目由东营精公石油开发集团开发有限公司开发，就此项目进行贷款时，可以开发集团作为保证担保，确保贷款安全。

贷款还款期为年，进入销售环节后，项目贷款偿还有保证。

第五节项目不确定性因素分析项目盈亏平衡分析通过盈亏平衡点分析成本与收益平衡关系。

利用本量利分析法，根据成本销售收入与利润三者关系，考虑利润为零时销售收入与单位均价，此时假设项目销售率为。

为便于计算，本次测算只考虑可售部分盈亏平衡，计算过程如下销售面积盈亏平衡点计算销售面积盈亏平衡点万本项目销售面积保本点为万，占计划总销售面积万。

二销售价格盈亏平衡点计算税率销售税金及附加平均销售单价总成本销售价格盈亏平衡点，元本项目销售均价保本点为，元，占计划销售均价，元。

般认为，当盈亏平衡保本点在之间时，项目风险较低，本项目盈亏平衡保本点为，且销售量和销售均价中均未考虑车位，因此安全相对较大。

二项目敏感性分析影响房地产项目盈利因素很多，如价格销售情况可变成本推广费用工期宏观经济形势和不确定性因素等。

但在般情况下，项目销售价格可变成本对项目影响最为明显。

本可行性分析报告就以价格和可变成本为敏感因素进行分析。

根据价格建设投资对利润静态敏感影响程度进行分析。

各变量变化幅度净现值分析内部收益率分析净现值万元变化幅度内部收益率变化幅度原基准方案销售价格，销售税金及附加销售量总成本建设投资，由上表可明显看出，当其他条件不变时，销售价格降低对项目敏感性较大，因此，在对项目价格策略制定工作。

价格是项目最敏感因素。

三投资风险及规避建议项目预计在年月开始认购登记，年月开始公开发售，项目销售状况关系到公司资金运转是否顺畅。

项目进入销售环节后，将大量依靠销售回款进行滚动投资开发。

项目进入公开发售后，在年月至年月面临整个房地产市场销售淡季冲击。

在年月至月，必须加大广告宣传力度，以保证项目能平稳进入下半年销售旺季。

项目销售时，主体工程进度必须与保证销售进度要求。

工期是消费者信心保证。

项目销售时，面临山水名园等项目市场冲击，同时房地产市场整体价格变动对项目也有相当大影响。

第六节项目评价结论项目可行性分析结论通过以上分析和经济效益评价结果说明，本项目内部收益率正常，各经济指标显示发展商前期投入较大，回收资金能力正常有较强贷款偿还和自身平衡能力，具备定抗风险能力。

本项目应加强销售控制与工程进度建设周期监控，可适当加大建设投资成本，如利用新材料加强项目内园林景观环艺等方面投入，以提升项目综合素质品位和差异化。

鉴于市中高档住宅房地产市场特性，项目目标客户群体有约来自于省内其他区域省外区域甚至国外，项目推广区域很广，难度较大，为达到快速销售及投资回收，不但要加大对产品打造和投入，同时项目市场知名度和品牌塑造，对项目投资回收至关重要。

可通过合理避税，争取政府各种优惠政策，减少营业税及附加和所得税纳税额，从而增强项目操作空间。

项目总成本构成中，地价成本高达，结合对项目地块价值研究和周边项目调研，本项目地价成本明显偏高，并严重影响了项目盈利，因此，建议通过地价谈判，适当压缩成本，提升项目整体盈利和项目未来操作空间，有效规避项目运作风险。

综上所述，通过对本项目初步市场研究及投资分析，我们认为项目具有定可操作性，由于中高档项目价格敏感性相对较小，相信通过专业资源整合，来提升本项目在市场整体竞争力，项目运作是可行。

项目操作建议项目在立项施工前期应更加深入具体做好比较充分市场调区内空间环境和自然生态环境也是方向之。

早在多年前，该片区就已开始向热点区域靠拢，沿海住宅吸引了众多人们视野。

瑞纳花园是该区域中较早开发商品住宅小区之，悦海豪庭项目开发把区域进步向东延伸，去年热点楼盘之汇海山庄则越过了地段。

目前该片区范围内正在开发建设楼盘数量并不少，去年开盘销售有美林小镇汇海山庄千泰居凯旋家园裕龙大厦中惠雅园等，正在筹备阶段有山水名园丽海花园二期等。

从目前情况看，该片区开发方向有两个是沿海岸线继续向东，二是从高新区五大广场向北。

沿海岸线向东走海景住宅开发路线，定位倾向于中高价位向北则走中档精品开发路线，定位于适合广大市民居住精品家园。

从向东开发方向上看，是午山南麓成片区域，二是村整体改造，三是继续向东，南姜村带。

向北则侧重于午山村附近辽阳路东路及附近区域。

位于项目地块东邻美林小镇，是去年成功楼盘，除了有个良好楼盘销售业绩，还把个纯社区介绍给了房地产市场。

美林小镇热销，方面验证了房地产市场对新型住宅产品吸纳与接受，另方面也验证了本土购买力水平。

第五节已调查楼盘分区分区情况为便于进行产品细分研究，在本片区调研中，根据地理位置不同产品类型不同价格档次不同又可分为麦岛区雕塑园区王家村区沙子口区浮山区等五大竞争区域麦岛区区域特点处于市南区与崂山区交汇处，面向麦岛风景区，近邻大学校园区，自然景观人文环境具佳，属于高档成熟片区。

价格区间元代表楼盘颐灏园海怡名都雕塑园区区域特点东部地区最优质海景资源，开发最早高档别墅区，近期此片区已没有土地储备，新增项目不多，是高档别墅住宅典型代表地区。

价格区间元代表楼盘弄海园所在区域属于主城区居住次中心范畴。

因此在项目开发定位时方面要看到其旅游区内旅游物业特点，又要看到其处于城市中心区快速东移大方向背景下发展预期。

城市用地布局城市中心区规划以公共建筑为主体组成，形成个主中心和五个副中心多中心均衡分布结构，是城市发展核心地区。

沿山东路湛流干路围绕市政府办公区形成以行政办公商务商贸为主城市主中心，并作为市中心商务区。

沿中山路莱州路馆陶路胶州路形成以商业商贸为主主城西部副中心。

海尔路以东形成以行政办公商业文化娱乐为主主城东部副中心。

自沧口广场沿李沧路至李村中心形成以商业及综合服务业为主主城中部副中心。

在城阳区中心城区形成以行政办公商业服务为主主城北部副中心。

在黄岛区唐岛湾北部形成以行政办公商业商贸文化娱乐为主城市副中心，同时作为辅城中心。

居住区规划分新区建设和旧区改建两部分。

主城新建居住区主要向东部发展，辅城新建居住区主要向西部和南部发展。

规划红岛发展组团作为远期城市居住区发展用地。

至年人均居住面积为，住宅总建筑面积为万，人均居住用地面积为，居住建筑用地面积为平方公里，约占城市建设总用地。

至年规划新建个居住区夹岭沟洪山坡居住区浮山后二三居住区高科技工业园二居住区老虎山北居住区城阳二三居住区辛安二居住区珠山二居住区薛家岛居住区。

旧居住区更新改造应按规划集中成片有计划有重点地进行，重点是改造棚户区和提高住宅成套率。

从上述用地布局来看，夹岭沟洪山坡居浮山后高科技工业园居住区将连成片，成为被城市主中心东部副中心西部副中心所围绕纯粹生活居住区，同时在商业文化教育体育医疗以及公共绿地上均有相应规划，因此在这片区形成真正意义上中央生活区是具备相关条件。

所以本项目在营销推广上可以突出发展前景。

房地产与城市建设房地产价格总指数，上升，其中房屋销售价格指数土地交易价格指数上涨明显，分别上升和，房屋租赁价格指数下降。

年，市房屋销售和土地交易价格分别较上年上升和，房屋销售价格上涨幅度已达历年之最。

推进住房改革，大力发展经济适用房，合理调整商品房建设结构，结合旧城区改造和新区建设，积极引导对城市经济适用房投资和开发，逐步改善城镇居民居住条件。

扩大住房信贷，活跃房地产二三级市场。

加强房地产经营管理，规范物业管理，建立健全商品房开发用地调节手段。

第三节市房地产运行状况分析年房地产开发投资情况年房地产开发投资有关统计数据如下指标名称月全年累计累积增长房地产投资额万元其中房地产开发投资额万元施工面积万平方其中本年新开工万平方竣工面积万平方土地开发面积万平方商品房屋销售额万元商品房销售建筑面积万平方据统计年市内四区商品房成交套，同比增长，成交面积万，同比增长，成交金额亿元，同比增长，二手房成交套，同比增长，成交面积万，成交金额亿元，同比增长。

年房产交易市场持续增长，特别是二手房交易空前活跃，主要因为市场有旺盛需求，特别是东西快速路旧城改造等项目启动，使得大量拆迁户涌入市场，市场需求被有效放大。

房地产运行状况房地产持续升温市房地产市场自年开始不断升温，经过去年年市场调整后，房地产市场更为火爆，而市场也逐步接受市场发展。

至年，更多楼盘纷纷推出市场，市场销售价格也有着大幅提高，年房价比年房价整体提升在元左右，有高档项目甚至更高，位于开发区与城阳李沧区房价相比市区提升幅度较小，但也在至元之间。

住宅市场结构趋向合理市房地产开发投资额完成比上年同期增长，其中住宅投资完成亿元，占投资额，比上年所占比重提高个百分点增长，高于全市房地产投资增幅个百分点，拉动市房地产开发投资增长个百分点商业营业用房资亿元，同比下降个百分点，增速下降办公楼投资比上年增长。

住宅投资主力优势显现，说明市房地产开发投资方向已按