方案年份时点现金流入二资金投入合计土地成本前期工程与建设规费建安工程费用住宅酒店式公寓人防及地下车库幼儿园停车场室外工程费不可预见费管理费用销售费用营业税金及附加土地增值税预征所得税预征三净现金流量四净现金流量折现折现率取五累计净现金流量现值地价款按折现表项目资金平衡表稳妥方案计算年份时点小计资金来源营业收入自有资金各类贷款小计资金运用建设投资建设期利息管理费用销售费用营业税金及附加土地增值税预征所得税预征小计赢余资金贷款偿还累计赢余资金项目财务效益评价经测算，乐观预计下可实现销售收入为亿元，若以亿元取得土地，则项目总开发成本为亿元，税后利润为亿元，投资利润率为，具体财务效益指标见下表表项目财务效益乐观方案内容金额万元备注总销售收入二营业税及附加总销售收入三土地增值税预征总销售收入四所得税预征总销售收入五开发总成本六税后利润七投资利润率保守预计可实现销售收入为亿元，若以亿元取得土地，则项目总开发成本为亿元，税后利润为亿元，投资利润率为，具体财务效益指标见下表表项目财务效益稳妥方案内容金额万元备注总销售收入二营业税及附加总销售收入三土地增值税预征总销售收入四所得税预征总销售收入五开发总成本六税后利润七投资利润率敏感性分析按照表投资成本估算，若年销售均价分别在元以及元基础上下降元平方米和提高元平方米，上涨速度仍取，则分别计算开发商所能承担最高地价。表不同售价下各项指标比较乐观方案测算测算二测算三年住宅开盘销售均价元年商铺开盘销售均价元年酒店式公寓开盘销售均价元地下车位售价万个万个万个能承担最高地价总销售收入税收包括营业税及附加土地增值税预征所得税预征开发总成本不含税所有成本其中财务费用税后利润投资利润率表不同售价下各项指标比较稳妥方案测算四测算五测算六年住宅开盘销售均价元年商铺开盘销售均价元年酒店式公寓开盘销售均价元地下车位售价万个万个万个能承担最高地价总销售收入税收包括营业税及附加土地增值税预征所得税预征开发总成本不含税所有成本其中财务费用税后利润投资利润率表不同地价下投资利润率比较地价税后利润税后投资利润率税后利润税后投资利润率税后利润税后投资利润率税后利润税后投资利润率税后利润税后投资利润率税后利润税后投资利润率亿亿亿亿亿亿亿第五部分建议综合以上分析，我们认为投资本项目机遇与风险同在从地块所处位置稀缺性周边配套成熟性户型设计自由性规模合理性等在杭州楼市占居独无二优势，但由于投资额大价位高客户群体相对较少，特别是当前房地产市场处于宏观调控期，使得本项目操作面临较大挑战性，需要大资金高起点去运作这个项目。我们认为贵公司是否要取得这块土地开发权应该综合考虑投资机会成本本次招投标土地地价以及企业发展战略。假若企业有赢利性更好风险更小投资机会，则建议以稳健态度去竞标这块土地，控制土地投标价在亿元之内，即楼面地价格元之内。假若企业有相当资金剩余，无合适投资项目，又将投资本项目视为实现跨越式发展重要举措，则应以比较积极态度去竞标这块土地，理想土地投标价在亿元之内，即楼面地价格元之内。最高报价不超过亿元，即楼面地价格元。附表项目进程安排表年月至年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月办理相关手续与取得土地二方案规划设计三地质勘探四施工图设计五三通平六办理施工招标手续及办理建设工程与施工许可证七期工程建设八二期工程建设九三期工程建设十四期工程建设十小区内环境道路围墙绿化配套交付等后续设施完善附表年至今楼面地价在以上住宅地块汇总表竞投时间地块名称中标单位地块位置面积平方米容积率出让方式成交价万元楼面价格年月日号杭州星辰房地产开发有限公司江干区规划钱江新城内，东至之江东路，西至富春江路，北至椒江路招标年月日号杭州时代房地产开发有限责任公司西湖区，东至耀江文萃苑，南至杭州商学院，西至学院路，北至文路挂牌年月日号温州市京都房地产开发有限公司拱墅区，东至和睦地块，南至规划道路，西至和睦路，北至登云路挂牌年月日号浙江发展房地产开发有限公司西湖区天目山路杭州磁带厂地块挂牌年月日号浙江有限。表杭州市区近年来写字楼成交面积月新建写字楼销售面积万平方米综合以上两点，对于杭州写字楼市场而言，存量会越来越大，而市场吸纳能力却有限，需求增长速度缓于供给增长速度，继而造成空置量大，销售时间长，资金回笼慢，风险大等问题。尽管近期也有很多利好因素存在，但作用有限，供大于求局面在近几年内不会得到根本改变。写字楼与住宅价格倒挂，本身租金和售价背离般而言，由于造价原因和经营原因，写字楼价格应当是同地区普通住宅倍左右，而目前杭州写字楼定价模式则更接近其邻近住宅，甚至低于住宅价格。以武林商圈为例，目前白马公寓二手房成交价在万元平方米左右，而几乎是同时交付白马大厦写字楼其市场价却低于这价格。从价格涨幅来看，年，杭州顶级写字楼代表浙江世贸中心二期开始销售，每平方米售价约元同期，不远处曙光公寓销售价为元平方米。年过去了，如今曙光公寓市场转手价高达万元平方米左右和世贸差不多品质新写字楼公元大厦销售均价也不过元平方米，涨幅远远低于住宅。从写字楼投资角度看，目前杭州写字楼市场租金和价格存在定程度背离。通过对比区域租金和近期写字楼开盘价格，这种现象很明显。武林商圈丽阳国际商务，销售均价为元平方米，而目前日租金为元平方米，扣除约税金，收益率仅为。如果按照年收益年限将年租金折现折现率取，可得该物业收益价为元平方米，远远低于其市场价格，这种现状从长远看，对写字楼市场投资非常不利。表各大商圈典型物业基本情况区域区域特点物到保守估计，造成大中城市巨大住宅供求压力，引起房价大涨，这也是许多国家在城市化过程中出现现象。我国经济经过二十多年发展，资本大量过剩，但又缺乏有效投资渠道，大量资本进入到房地产业是必然。城市建设高潮期，十五十五是我国城市建设高峰期，政府对城市大规模建设与改造，都将外溢为房价上升与需求扩大。地方政府对房地产业呵护，各地方政府已经规划宏伟蓝图实现已展开城市基础设施项目完工都要依赖于土地出让金收益，因此，地方政府对房地产市场倍加保护，在房地产市场低迷时必定采取地方性救市政策。国际性低利率，导致需求过旺，本轮房价上涨实质是国际性普遍现象，美国英国韩国等都出现房价快速上涨现象。特别是我国经济发展处于快速发展期，综合决定了本轮房地产业发展在宏观政策调控之下，只是适度放慢房价上升速度，但并不能改变房价上升趋势除部分土地投放过量城市除外。杭州住宅市场走势基本分析年以来，杭州房价全盘跳跃式上涨态势不复存在，杭州楼市进入政策与市场磨合盘整期。结合本次宏观调控以来杭州楼市表现以及对影响楼市些因素分析，认为未来杭州住宅市场走势有以下几个特点潜在自用性需求量大，需求依然坚挺年我研究所与杭州市房管局起深入社区对名居民家庭住房现状与需求进行问卷调研，调查结果表明大多数居民住房条件不佳，被调查对象中约居民是租赁户或与其父母亲戚同住，居住在三室及以上户型只占。居民对住房整体满意度不高，只有被调查者对现有住房表示满意或较满意。购房意愿强烈，明确表示会在杭州购房占，不定购房占。我们认为杭州住宅市场潜在需求很大，是现有在杭居民大量住房需求尚未满足二是学在杭州品牌已经打响，每年有万名毕业生留在杭州工作，产生大量租房购房需求三是城市吸引力强，特别是随着高速交通开通，来自周边地区购房需求将继续增加。年实施宏观调控以后杭州住宅市场表现也证实这判断年月份在国八条政策影响下，新建商品房预售备案套数下降到套，但经过四个月低迷期，月份成交量上升到套，月上升到套，今年月达到套。而在年月至年月杭州住宅市场最为火爆期，只有个月份月成交量超过套，分别在年月月年月月，分别为套，套，套和套。年月份新建商品房成交套，同比去年套，增加了，表明市场承受能力明显增强。图年月至年杭州商品房月成交趋势单位套年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月年月短期市场供大于求态势不容忽视，但预计很快进入供求平衡甚至供不应求状态。杭州透明售房系统显示目前可售房源达套左右，比年月底套增加了，其中可售商品住宅为套。若按年全年成交商品房套速度，在不增加套新预售房情况下，则消化已取得预售证这部分房源需要整整年时间。若按年全年成交商品房套速度，则需要个多月。今明年供给压力较大主要来自于年是市区土地投放量最大年，达亩，年达到亩，这些土地正处于开发高峰期第二，周边地区闲林良渚带供应量很大第三，经济适用房开发量很大，目前未销售经济房高达多套。板块之间楼盘之间分化将进步加剧在地铁项目正式运行之前，受区域性供求关系影响，板块之间分化加剧，滨江南岸闲林板块由于土地开发量过大，受到很大压力，价格将呈滞涨状态。但是市中心楼盘因为供给量稀缺见分析部分详实材料居住成熟性而表现价格坚挺并呈上扬之势。地铁沿线土地地价与售价预计在地铁投入运行前后有明显涨幅，并对市中心楼盘价格上涨产生定抑制，这是楼盘定价中必须要考虑因素。楼盘之间分化也将进步加剧，高性价比楼盘受到市场认同。从年宏观调控以后杭州楼市表现看，出现二头热现象，以金色海岸为代表高档精品楼盘和以下沙梦琴湾为代表低价位楼盘热销，而处于中间状态缺乏特色楼盘滞销。拥有稀缺资源高档精品楼盘售价在国家加大宏观调控力度后仍然逆势上扬，体现出了强劲增值潜力。案例深蓝广场深蓝广场由于其独特核心地位以及较为丰富景观资源，开发商着意将其打造为杭州高层成功人士酒店式高级公寓。该楼盘推出后即获得市场肯定，其均价从开盘时每平方米元左右，直爬升到元，房价在杭州市区始终遥遥领先。表深蓝广场年月至今成交均价记录时间均价元平方米高楼层元平方米元平方米元平方米案例二金色海岸被称为国际江景豪宅金色海岸坐落在钱江新城核心区域内，年月开盘以来，受到市场追捧，日均成交近万元。今年月三期开盘后，再次在周之内销售总额突破亿元，成为杭城新盘淡季销售大亮点。而均价也从去年元平方米飚升至元平方米。表金色海岸年月至今成交均价记录时间均价元平方米元平方米元平方米元平方米在二手房市场，我们选取了白马公寓绿园世贸丽晶城中大吴庄等几个高档楼盘自年月以来挂牌价格作了分析，发现上述楼盘在年价格相对稳定，进入年后，均表现出不同程度上涨见下图。特别是中大吴庄挂