路，确定项目分期方案及进度安排如下项目分期开发方案及进度安排分期物业类型占地面积平方米建筑面积平方米占总量比例容积率开工时间期排屋商业二期排屋商业三期高层公寓商业四期高层公寓商业五期排屋商业六期高层公寓商业合计第七章项目营销策略销售策略先行主推企业品牌，而后确立楼盘高端形象，以高品质排屋现房面市，以体验式销售手法，实现整个项目销售目标,二销售节奏及进度安排项目销售节奏及进度安排分期物业类型建筑面积平方米占总量比例开盘时间期排屋商业二期排屋商业三期高层公寓商业四期高层公寓商业五期排屋商业六期高层公寓商业合计三推广阶段及主题第阶段公司品牌树立期时间主要任务扩大公司及项目在杭城知名度和影响力营销方式广告宣传策略本阶段主要通过项目实施阶段深入如与品牌公司合作开发，强势介入高档物业市场区域万平方米大型排屋社区浮出水面等，以媒体新闻报道方式进行宣传和推广，增加公司项目在杭城曝光率通过户外广告宣传公司实力。执行载体报纸户外广告第二阶段楼盘形象树立期时间主要任务扩大项目在杭城知名度和高档形象营销方式事件营销广告宣传策略本阶段主要对规划设计单位设计师及设计方案进行宣传，达到侧面宣传项目效果，曲线树立项目高档形象邀请首席设计师进行方案设计说明，举办规划设计讲座，侧面宣传公司及项目形象通过户外广告，以简单直白方式宣传项目主要卖点不附带任何其他信息，如主诉楼盘，都市中亲水豪宅，达到种神秘感，吸引客户好奇心，引起客户对项目持久关注。执行载体活动报纸户外广告第三阶段蓄水期时间主要任务传达项目品质卖点，积累潜在客户营销方式现场展示广告宣传事件营销策略本阶段通过销售现场形象施工质量项目开发理念项目用材等展示，传达项目高档形象通过报纸广告产品说明会等形式传达项目卖点项目诉求生活模式开发理念等执行载体现场报纸活动第四阶段开盘销售期时间主要任务传达销售信息，强化项目卖点营销方式广告宣传事件营销策略传达项目火爆销售信息，制造房源紧俏感举办客户答谢酒会及二期产品说明会。执行载体报纸活动第五阶段持续销售期时间随着项目销售深入，后期应强化项目卖点，主推都市亲水生态豪宅概念，高层公寓产品宣传只作为附属宣传，以统项目形象出现在客户面前。第八章项目财务评价主要技术经济指标净用地面积平方米，合亩地上建筑面积平方米其中排屋平方米高层公寓平方米商业及会所平方米二建安成本单位建安造价测算表内容排屋高层公寓商业及会所地下室单方建安成本元元元元工程量建安总成本万元三投资估算项目总成本费用估算表单位万元开发成本号号合计土地成本前期工程费建安工程费工程配套费不可预见费二代建成本三开发费用管理费用销售费用财务费用总投资额具体投资及用款计划见下表序号投资项目年投入合计年年年年年开发成本土地成本前期费用建安投资公建配套不可预见费二开发费用财务费用销售费用管理费用三代建成本合计占总投资比例四分期销售收入测算分期销售收入测算表单位万元分期物业类型可销售面积单价万元销售金额万元占销售总额比例分期合计万元期排屋商业二期排屋商业三期高层公寓商业停车位个万元个四期高层公寓商业停车位个万元个五期排屋商业六期高层公寓商业停车位个万元个合计备注地下车位建筑面积平方米，共计车位个，其中人防占用车位个，可销售车位个商业及会所平方米，其中业主所有会所平方米，开发商所有商业部分可作为会所性质使用平方米。五损益表损益计算表单位万元序号项目名称号号合计销售收入总成本费用土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后利润投资利润率销售利润率六项目现金流量分析全部资金投资现金流量分析税前财务内部收益率净现值万元详见附表现金流量表项目年度现金流量分析亿元税后净现金现金流出现金流入七项目资金平衡分析通过资金平衡表分析，该项目每期均能实现累计盈余资金大于零。项目还款能力良好，资金使用安全。详见附表资金平衡表八融资方案本项目开发资金来源主要有两个渠道是通过融资，二是销售回款。项目开发先期年第季度通过银行贷款亿元，第三四季度分别通过银行贷款亿元，贷款期限均为年。银行还款从年初开始，至本自然年度所有贷款全部还完。九不确定性分析盈亏平衡分析盈亏平衡分析是对市场需求变化适应能力分析,保本点越低,表明抗风险能力越强。固定和商品房，未来存量土地供应对整体市场将不构成威胁杭城近年土地价格上涨较快，楼面地价平均年增幅以上，而且此为土地供应向主城区周边辐射老城区无地可供前提下地价涨幅由于杭城土地供应紧张，而且本土开发商实力较强如绿城滨江宋城等，外地开发商进入困难。三杭州房地产市场特点分析购买市场涵盖浙江长三角港澳台及海外市场，辐射能力强杭州作为浙江省会城市，是浙江省政治经济文化中心，凭借其良好城市环境和强势经济实力，吸引着整个浙江省和跨区域长三角北京港澳台海外消费群体。杭州房地产市场在区域经济高速增长私有民营经济不断繁荣整体形势下，对商品房价格承受能力极强。大城西是杭城第三阶段高端物业发展热点区域物以类聚，人以群分，板块划分决定了区域物业开发类型档次和水平，同时也决定了板块购买人群与板块特点相对应特征。城东区域主要依托下沙大学城及九堡交通枢纽概念，但由于区域距离市中心较远，配套欠缺，加上四季青服装市场整体搬迁至该区域，降低区域档次，开发物业多为普通住宅，销售价格相比其他区域较低，以性价比吸引中低端客户群体。城北区域区域多为老工业区，如杭玻杭钢及些化工企业。区域距离市中心较远，配套欠缺，区域楼盘多定位为中档物业，面向中端客户。钱塘江沿线钱江新城上马曾令无数购房者趋之若骛，江景概念也使得区域楼盘价格路上涨，成为继风景区之后第二个高档物业聚集区如东方润园滨江金色海岸。但随着钱江新城滨江区块开发成熟，区域基本已无土地供应。大城西区域区域有位置西安市高新科技园区开发规模总建筑面积逾万平方米物业类型小高层住宅开发时间年开工建设，年竣工交付东阳中天世纪花园地理位置东阳市区开发规模总建筑面积逾万平方米物业类型高档别墅社区开发时间年开工建设，年竣工交付在开发项目西安中天雅苑地理位置西安市纬二十六街开发规模总建筑面积逾万平方米物业类型高层住宅社区开发时间年开工建设，预计年竣工长沙中天广场地理位置长沙五大道，核心开发规模总建筑面积逾万平方米物业类型聚合甲级写字楼行政公馆国际公寓精品商业大型地下停车库于体高效商务综合体开发时间年开工，年竣工交付杭州盛世钱塘项目地理位置钱江新城核心区开发规模总建筑面积逾万平方米物业类型高层生态节能住宅社区开发时间年开工建设，年竣工东阳世纪花城地理位置东阳市江北新区开发规模总建筑面积逾万平方米物业类型大型多层小高层住宅社区开发时间年开工建设杭州中天大厦地理位置钱江新城内，规划步行商业核心区开发规模总建筑面积逾万平方米物业类型甲级写字楼商业开发时间年开工建设，预计年竣工第三章市场背景研究杭州市经济运行情况杭州市概况杭州是浙江省省会城市，全省政治经济科教和文化中心，全国重点风景旅游城市和历史文化名城。杭州地处长江三角洲南翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和中国东南部交通枢纽。历史人文杭州历史悠久，自秦时设县治以来，已有多年历史，是中国七大古都之，华夏文明发祥地之。杭州以其秀丽风景，吸引了大批文人墨客驻足游览，尤其是，留下了很多著名诗词歌赋，也留给后人许多美丽传说。旅游杭州旅游资源丰富，全市丘陵山地江河湖水库等占总面积以上，享有鱼米之乡丝绸之府人间天堂之美誉。杭州拥有个国家级风景名胜区风景名胜区两江湖富春江新安江千岛湖风景名胜区个国家级自然保护区个国家级森林公园个国家级旅游度假区及全国首个国家级湿地公园西溪国家湿地公园。年接待入境旅游者逾万人次，同比增长，接待国内游客近万人次，同比增长，旅游总收入近亿元。行政区划杭州下辖上城下城江干拱墅滨江萧山余杭八区，建德富阳临安个县级市及桐庐淳安个县。全市总面积平方公里，其中市区面积平方公里。人口年末，全市总人口余万人，市区人口余万人，其中非农业人口余万人，占市区总人口。男女人口比例，户均人口人，人口自然增长率为。杭州市总体经济状况评析国内生产总值杭州经济连续十六年实现两位数增长，综合经济实力不断增强。年因国家宏观经济调控增幅放缓，年增幅又得到恢复，实现国内生产总值亿元，经济总量位居全国省会城市第二位全国大中城市第八位，同比增长，远高于全国平均增长水平。人均国内生产总值杭州市人均国内生产总值从年元增长到年元，折合人均值逾美元，实现翻番，并同样保持平均每年以上增长速度。杭州历年国内生产总值单位亿元年年年年年年国内生产总值增长率固定资产投资杭州市固定资产投资从年亿元，大幅上升到年亿元。年后，由于国家宏观经济调控影响产业结构升级及投资效率提高，增长速度逐步放缓，所以国内生产总值依然保持了较快增长速度。年杭州房地产业保持适度增长。全年房地产开发投资亿元，比上年增长。随着杭州固定资产投资力度加大，交通市政电力邮电通讯等城市基础设施日臻完善，城区范围不断扩张。产业结构年杭州市第二三产业增加值分别为亿元，分别比上年增长和，整体产业结构呈现二三型。第三产业所占比例保持逐年平稳上升态势。杭州历年人均国内生产总值单位元年年年年年年人均国内生产总值增长率杭州历年固定资产投资单位亿元年年年年年年固定资产投资增长率杭州作为长三角区域重要中心城市和旅游中心，民营经济十分活跃发达，经济模式文化旅游等服务业独具特色。吸纳投资空间日趋扩张，众多国际大型企业已进驻杭州。财政收入在杭州经济快速发展同时，财政收入也保持同步增长。受国家宏观政策调控影响，年增幅回落，但进入后逐步回升，至年，全市财政总收入达亿元，同比增长。杭州历年财政收入单位亿元年年年年年年财政收入增长率杭州市历年产业结构比例年年年年年年第产业第二产业第三产业城市居民人均可支配收入在整体经济发展同时，杭州城市居民生活水平持续提高，特别是近几年，增长幅度稳步上升。年城市居民家庭人均可支配收入达到元，在全国大中城市中位居前列。年杭州城市居民人均消费性支出元，占可支配收入，购房等非消费性支出人均为元，同比增长。居住消费需求根据杭州市人口增长控制指标，近几年杭州市人口增长平缓，市区人口直保持每年约万人增长速度。随着杭州城市化