，风水较差周边土地开发程度过低，尚未形成居住氛围。机会沿江大道将由目前双向四车道拓宽至双向六车道，并建设为景观大道项目所属区域在未来段时间，将成为富阳重点建设区域该区域售价略低于银湖九龙板块，随着不断开发建设，该区域未来升值潜力较大。威胁万科项目万科公望紧邻本地快，对未来销售将面临正面竞争未来年该区域将推出大量低容积率土地，市场竞争将更为激烈目前房地产市场低迷，近几年宏观形势可能仍不乐观，销售情况较差，为本项目未来销售带来定压力。方案项目产品规划建议规划方案独栋别墅山水排屋本地块占地亩，被两座小山峰所围合，形状极不规整，对规划设计带来了极大挑战。社区主入口开设在沿江公路上，社区总征地面积，总建筑面积，社区容积率为。地块南面布置栋别墅，平均每户占地亩，平均户型为套，总建筑面积为。地块北面布置联体式排屋，建筑面积，这部分产品密度较高，多为四联排及以上，品质有定程度降低。企业会所设置在地块中间，起到分隔别墅区和排屋区作用。整个社区共设计处会所，其中别墅区处，排屋区处，均为共享型会所企业会所为私人型。项目投资收益分析产品定价根据市场篇章节分析，再参考本项目地理位置项目市场定位项目产品规划以及未来宏观经济背景等情况综合分析，我们本着保守原则，拟定建议销售价格如下独栋别墅元平方米排屋元平方米成本分析各类成本具体项目估算金额万元土地及前期费用土地费用万亩前期工程费用启动资金小计项目建设成本工程及配套费用政府规费不可预见费用物业维修基金小计销售及管理成本销售费用管理费用财务费用小计税金营业税及附加土地增值税土地使用税交易税总成本共计收益分析产品类型销售收入万元成本万元总利润万元别墅销售单价元平米排屋销售单价元平米公建总销售收入投资回报率注以上成本与收益测算详表，请见附件二总结为维持常规投资回报率，本地块投标竞价不宜超过万元亩本方案别墅及排屋建筑密度较大，居住品质较低项目前期启动资金约为亿元项目运作时间约为年方案二项目产品规划建议规划方案独栋别墅山水排屋高层住宅由于前个方案形状极不规整，不是别墅理想开发福地，我们建议发展商增加地块西北角临近地块，合围成约亩，具有定规模别墅开发用地，并且也利于规划方案排布和设计。根据这设想，我们为发展商提出个新设计方案。社区主入口开设在地块南面沿江公路上，社区总征地面积，地上总建筑面积，社区容积率为。地块南面布置户联体式排屋，建筑面积，这部分产品密度较高，多为四联排及以上，品质有定程度降低。地块北面布置高层住宅，总用地面积，总建筑面积，该区域容积率为，表现形式为约层左右高层建筑。这部分产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低容积率话，不建议开发。地块其余部分布置户独栋别墅，平均每户占地亩，平均户型为套，总建筑面积为。企业会所布置在地块坡度较陡北面山峰下，总建筑面积为。项目投资收益分析产品定价根据市场篇章节分析，再参考本项目地理位置项目市场定位项目产品规划以及未来宏观经济背景等情况综合分析，我们本着保守原则，拟定建议销售价格如下高层元平方米独栋别墅元平方米沿街商铺元平方米成本分析各类成本具体项目估算金额万元土地及前期费用土地费用万亩前期工程费用启动资金小计项目建设成本工程及配套费用政府规费不可预见费用物业维修基金小计销售及管理成本销售费用管理费用财务费用小计税金营业税及附加土地增值税土地使用税交易税总成本共计收益分析产品类型销售收入万元成本万元总利润万元高层销售单价元平米别墅销售单价元平米商铺销售单价元平米公建总销售收入投资回报率注以上成本与收益测算详表，请见附件三总结为维持常规投资回报率，本地块投标竞价不宜超过万元亩高层产品为满足容积率要求而设计，如能通过政府公关工作，降低地块容积率，则不建议开发本类产品项目前期启动资金约为还设约左右底层空间。万科公望楼盘名称黄公望森林别墅楼盘地址位于富阳区沿江公路黄公望国家森林公园南麓开发商富阳万科房地产开发有限公司物业管理杭州万科物业服务有限公司建筑设计单位上海中房建筑设计研究院景观规划澳大利亚国际设计公司杭州午人景观区域富阳大银湖板块占地面积亩建筑面积容积率绿化率房屋类型期排屋二期式别墅工程进度期已经交付，二期在建开盘时间期原为富春泉水湾，万科接手进行二期及以后建造，二期年月日开盘交房时间二期年年底交付房价万万套主力面积项目简介年，万科与黄公望结缘于杭州南郊黄公望国家森林公园南麓，至此开始了杭州高端别墅作业实践与探索。万科•公望二期以上海兰乔圣菲为蓝本，以为主奢适独栋空间领悟别墅生活精髓，坚持关照人在其中生活需要初衷，实现空间与时间对话，从建筑本位和单体层面都回归生活功能，凸现弱建筑，强生活哲学理念。清源上林湖楼盘名称清源上林湖楼盘地址上林湖位于富阳区银湖别墅区开发商浙江清源房地产开发有限公司物业管理清源物业建筑设计单位海南雅克设计机构景观设计景观管理香港区域富阳银湖板块占地面积约亩建筑面积万左右容积率房屋类型排屋式别墅工程进度期已交付，二期在建小区配平坦，土地利用率较高，利用率达以上项目多面环山，进入小工面积同比增长率土地成交面积大幅缩水，价格微涨年月，杭州市主城区共出让土地宗，出让面积万平方米，其中纯住宅用地宗，平均楼面地价元平方米，较去年同期上涨。年与年同期土地成交类型及宗数对比住宅用地商业用地商住用地年月年月三年杭城楼市展望纵观年杭城楼市，震荡起伏，居高不下价格，再加上外部经济环境影响，使得购房者信心丧失，成交量大幅回落，楼市供需失衡，价格回调趋势明显。尽管从三季度开始，国家就出台了系列措施，地方政府也不断出台措施，给楼市以信心，也确实显现出了定效果，杭城楼市月成交量较月大幅增长，但就此判断楼市回暖为时尚早，商品房市场尤其是住宅市场存量巨大，再加上年出让土地势必有部分将在年上市，楼市年销售压力巨大，预计年上半年杭城楼市依旧将动荡前行，供需比将减小，价格仍将回落。从目前情况看，尽管信贷已有所放松，但是房地产行业目前风险状况使得银行放贷额度有限，资金紧张房地产企业将继续降价，房价仍有下探空间。购买需求方面，因贷款利率不断下调，后续仍有下调空间，再加上此前各项政策利好，如杭州市买房入户政策二套房贷款优惠等，年，购房需求将得到释放，但仍不足以消化市场供应，预计在政策面还将有利好出台如退税补贴等政策以刺激消费。第二章富阳宏观市场分析富阳概况富阳市地处浙江省西北部，富春江下游，属杭州市所辖。东接杭州市萧山区，南连诸暨市，西倚桐庐县，北与临安市杭州市余杭区接壤，东北与杭州市西湖区毗邻。富阳市地处沪杭甬金三角交汇处，距杭州市中心公里，是杭州西大门，是国务院首批沿海开放县市之，先后荣获全国园林绿化先进城市全国卫生城市环境综合整治优秀城市浙江省文明城市等荣誉称号。富阳行政区域面积平方公里，总人口万，是个八山半水分半田丘陵半山区。富阳市地势自西南向东北倾斜，地貌以两山夹江为特点，天目山余脉绵亘西北，仙霞岭余脉蜿蜒于境内东南和西南部，平均海拔米。全市河流均属钱塘江水系，富春江横贯市境中部，流程公里，纳渌渚江壶源江新桥江常绿溪龙门溪青云浦大源溪小源溪渔山溪等，沿钱塘江注入东海。全市低山丘陵面积广大，地貌类型复杂。境内低山丘陵面积平方公里，占全市总面积，水面积占，平原谷地占，故有八山半水分半田之称。境内有低山高丘低丘谷地盆地平原等多种多样地貌。二房地产市场分析年完成房地产投资亿元，其中住宅亿，商业办公亿。房产新开工面积万平方米，其中住宅万平方米，商业办公万平方米。房地产施工面积万平方米，其中住宅万平方米，商业办公用房万平方米。竣工面积万平方米，竣工住宅万平方米，商业办公用房万平方米。新开工施工竣工住宅商业年房地产实际销售面积万平方米，其中住宅万平方米，商业办公用房万平方米。实际销售额亿元，其中住宅亿元，商业办公用房亿元。实际销售均价元平方米，其中住宅元平方米，办公楼元平方米，商业营业用房元平方米。三银湖板块区位分析打造三位体生态新城银湖板块地处富阳市受降镇，而受降镇紧邻西湖区，是富阳接轨杭州前沿阵地。整个受降镇规划面积是平方公里，在杭州大都市郊区化直接辐射范围内，区位优势明显。目前居住用地占了，村镇建设用地，工业用地，公共设施市政配套较少。基于这样现状，同时考虑到与杭州市西进战略有效对接，最近获批富阳市受降区块控制性详细规划最终将银湖板块定位为集景观居住旅游休闲以及创意产业为体生态城市新区。这意味着原先单卧城定位开始升级。银湖板块交通规划示意图未来受降区块将大力发展商贸商务创意产业科技型都市工业和生态农业，即形成主副三轴四区用地布局结构。其中主即以九龙大道东端为主中心，集中布局办公商务商业金融等主要公共设施功能区块副即以国道以北老镇区为主中心，布局镇中心区居住片公共服务设施三轴即由九龙大道祝闲线构成十字形相交功能发展轴，国道由东北向西南贯穿整个镇区，形成条交通轴。为打造三位体生态城市新区，交通因素不容忽视，为此，根据受降控制性详细规划，今后银湖新区将以优化东西打通南北为银湖交通道路规划设计总体理念，开工完成纵祝闲路二横国道综合整治工程受降段受降溪两岸景观道路三环国道环线外移工程受降段九龙大道九龙二环线道路杭字标准建设。未来五年出让大量宅地根据规划，未来五年内，银湖板块将要完成亩土地开发建设，其中房地产开发面积将达到余亩房产总建筑面积将达到万平方米。根据受降控制性详细规划显示，未来几年内即将出让大量住宅用地，容积率下限都将控制在，这无疑表明银湖板块今后几年仍将继续保持低容积率鲜明特色。随着大批优质地块陆续推出，银湖板块也将鲜明打出杭州西郊新田园城市金字招牌。该板块将计划在已建楼盘中设立三个社区。其中，富春山居七里香溪等银湖村国道以北楼盘设绿都社区伊甸山庄紫云山庄秀水山庄等们建议发展商增加地块西北角临近地块，合围成约亩，具有定规模别墅开发用地，并且也利于规划方案排布和设计。根据这设想，我们为发展商提出个新设计方案。社区主入口开设在地块南面沿江公路上，社区总征地面积，地上总建筑面积，社区容积率为。地块南面布置户联体式排屋，建筑面积，这部分产品密度较高，多为四联排及以上，品质有定程度降低。地块北面布