（批复）杭州电力凤凰山物流基地项目可研建议报告（发改委）

区域内缺乏专业为电力物资服务物流企业电力行业是个较为特殊行业。

从供应链角度上来讲，这行业主要产品是能源产品，也就是电能，是社会生产和民众生活需要公用产品心客户查询管理设备维护管理设备检修计划设备故障处理融通仓管理图信息系统功能结构图网络结构包括内网结构和外网结构。

物流中心信息系统内部主要通过交换机实现终端和服务器终端和终端服务器和服务器之间连接内部与外部连接有两种方式种是通过专网实现同集团客户承运企业金融机构之间安全高速连通。

第二种是通过互联网实现与行业管理行政部门及其他关联企业之间连接，并安装防火墙保证访问安全性。

具体信息系统网络架构如下应用服务器数据库服务器防火墙交换机电脑终端集团服务器运输企业金融机构客户互联网行业管理部门分仓库物流管理信息系统专网专网图凤凰山物流基地电子商务架构商品展示功能物流基地将通过网络或现场展厅等多种途径，采用图片文字等多种方式，对电力物资及其它在物流基地交易产品质量价格种类规格产地等进行立体式展示。

展示可以分为长期展示和促销式展示等多种方式相结合，物流基地只提供相应平台，不参与展示过程。

物流金融功能物流金融是指基地在物流运营过程中，通过贷款投资信托租赁抵押贴现保险有价证券发行与交易，以及金融机构所办理各类涉及物流行业中间业务。

在物流金融中涉及四个主体杭州电力物资有限公司，供应企业电力物资施工单位和金融机构，杭州电力物资有限公司以物流企业身份，与金融机构联合起来为资金需求方企业提供融资，物流金融开展对三方都有非常迫切现实需要。

对基地内些供应企业可实行仓单质押方式，实行定数额货款。

电力建设所需资金较大，应收款周期较长，供应企业或电力施工单位在营运过程中，难免会出现资金紧张情况，基地根据这些客户信用度，帮助他们渡过难关，基地供应企业或施工单位将存放在基地物资抵押给银行申请贷款，基地代银行进行物资保管，向银行收取定保管费用，实现四方共赢。

这种业务模式是种创新模式。

目前，深圳发展银行广东发展银行华夏银行等商业银行正在推广此项服务，基地可以在运营过程中尝试。

如下图是基地施工单位供应企业银行四者之间关系图物流基地内物流金融业务图示功能区块用地测算物流基地各功能区块面积测算有多个依据和参照标准，我们根据凤凰山物流基地战略定位和功能规划设计，在这里采用内部均衡，兼顾外部需求功能区块面积测算原则。

即首先根据不同功能区块之间货流量关系来确定主要融通仓物流基地银行客户供应企业或施工单位贷款监管委托监管质押浙江大有集团融通仓物流基地银行客户贷款监管信用担保反担保委托监管质押融通仓物流基地浙江大有财务公司客户贷款监管委托监管质押融通仓银行物流基地客户监管授予信贷额度质押贷款功能区块之间业务量相对比值其次考虑外部需求对这些比值进行修正，同时确定其他功能区块业务量最后根据各区块业务量来测算相应区块面积。

根据测算原则，将六大功能集聚区进行分类，按照区块功能不同划分为作业区和非作业区。

其中作业区有物流中心大厦公共仓储区堆场区和流通加工区，这些区块面积测算主要依据是区块业务量其中物流中心大厦中包括信息中心和商务配套区，这两个区块面积则依据市场需求情况和预计交易量等数据进行测算。

此外，考虑到物流基地发展需要以及各区块功能联动后产生需求增量，在进行区块面积测算时应预留合理空间。

根据调研数据，结合杭州市周边电力物资业务发展态势，利用数学模型，预测中期年凤凰山物流基地固定作业人员人左右，流动人员人以上。

办公楼物流中心大厦物流中心大厦拟建十层楼高，建筑面积约为平方米，占地面积亩左右，按照楼层与办公性质，分为总部经济办公区物流调度与配载区信息服务区会展区物流金融区。

公共仓储区仓库零担仓库监管仓库个性化定制仓库是集货分货换装发货储存货物场所仓库面积平米，约亩。

其中两层仓库按可用面积平方米计算，占地面积为平方米，占地约合亩。

平仓占地面积为平方米，占地面积约合亩。

堆场区堆场区块平方米，约亩。

停车场停车场位置是停放各种工程车吊装车及货车场所，停车场车位按照大型车和小型车数量配比，其中小型货车投影面积为，大型货车投影面积为，得平米，约合亩。

流通加工区流通加工区规划用地亩，可以采用自主经营或外包经营两种，自主经营条件成熟时，可以自用自主经营能力不足时，引入第三方经营者，收取物业管理费用，增加三产收入。

三产服务区凤凰山物流基地内三产主要包括餐厅车辆维修停车场车辆代交税费日用品经营等，主要以外包形式经营，方面做好基地内配套工程，另方面增加物业收入，同时避免公司经营多元化造成管理难题。

注各区块面在用地测算方案基础上，根据地块实际情况做了相应平衡考虑功能区块划分科研区办公区物流中心大厦仓储区停车场露天堆场流通加工区生活配套区图物流基地功能规划平面图项目初步进度安排表物流基地施工进度表凤凰山物流基地建设，初步估计在取得土地后两年内完成。

服务体系构架按照凤凰山物流基地定位和功能设计，整个物流基地服务体系将分为物流流中心大厦平台和辐射物流基地两个部分，详细构架图如下总用地面积平方米总建筑面积平方米容积率建筑密度物流服务面积平方米科研用地面积平方米办公与生活配套面积平方米物流基地服务体系物流中心大厦平台基地辐射区基地核心区域办公与生活配套区科研实验平台电子商务平台电力物资展示平台总部经济平台物流基地建设提供丰富业务量，并促进其专业化优质服务提供。

杭州市发展物流整体优势首先，杭州是长江三角洲重要副中心城市和浙江省政治经济和文化中心。

随着杭州大都市发展战略稳步实施，经济建设取得了令人瞩目成就，年实现国内生产总值亿元，人均达到美元，社会消费品零售总额达亿元，主要经济指标位居全省全国前列，经济集聚和辐射能力在浙江省域首屈指，为杭州现代物流发展提供了坚实基础。

其次，制造业相对发达优势。

近年来，杭州积极抢抓新轮世界产业结构和制造业空间转移有利时机，大力实施工业兴市战略，逐步形成了以高新技术产业为先导现有优势产业为支柱新兴都市工业为重要组成部分现代工业格局和良好工业配套体系，形成强大产业集聚功能。

随着三大国家级开发区杭州经济技术开发区杭州高新技术产业开发区萧山经济技术开发区和两大工业区临平工业区江东工业区等产业集聚开发和建设，这里聚集了富日近江八方传化口岸华商东方海顺等知名第三方物流企业，涉及大大小小物流企业近百家，杭州已成为全省高新技术产业发展龙头和吸引外商投资重要区域，并正朝着世界先进制造业基地方向发展。

发达制造业优势将为杭州现代物流发展提供巨大市场需求。

最后，全国区域性交通枢纽优势。

杭州地处长江三角洲尾翼，杭州湾西端，钱塘江下游，京杭大运河南端，是长江三角洲重要中心城市和全国重要区域性交通枢纽，是全国个公路主枢纽之。

全省最大最重要公路枢纽，杭甬沪杭杭宁杭徽杭金衢杭新绕城等高速公路和等国省道交汇于此沪杭浙赣宣杭萧甬四条铁路干线并汇于杭州，是华东重要铁路枢纽杭州港已成为全国第二大内河枢纽港杭州萧山国际机场已成为全国第九大货运干线机场。

年公路铁路水运和航空运量总数达到万吨。

发达综合运输网络为杭州现代物流发展提供了良好交通运输条件。

区域内缺乏造内容等。

这又大大增加了电力系统对电力物资供应要求。

再次，电力消费增长拉动电网投资，对电力设备形成巨大需求，也对城市电网系统建设提出要求。

预计十五期间我国将保持增速，电力消费弹性系数维持在之间，则发电量需保持年增长率，总装机容量将从年亿千瓦增加至年亿千瓦发改委规划为亿千瓦，年均新增装机容量约为万千瓦。

就杭州市而言，从年到年间，全年用电需求量在年以增幅增长，之后基本上保持在左右稳定增长率如下图。

杭州城市供电增长趋势年年年年年年年年份供电量全年用电总量亿千瓦时工业亿千瓦时生活亿千瓦时图杭州城市供电增长趋势数据来源年杭州统计年鉴由此，可以估计未来年电力物资需求将平均每年按速度增长。

年年杭州市全年用电量增长趋势图年年年年年年年份用电量全年用电总量亿千瓦时图杭州城市供电增长趋势预测总之，随着杭州市电网工程建设需求与日俱增，电网设备数量与质量要求越来越高，同时更注重电力设备研发与创新，已有仓储条件与仓库面积已经不能满足需求增长，急需个服务更专业技术更先进仓储面积更大凤凰山物流基地支持。

这也说明了电网建设刻不容缓，与对凤凰山物流基地迫切需求。

有利于积极应对市场经济，提升公司竞争力电力物资买方市场格局逐步形成，用户不再被动接受电网公司物资采购，据了解，现阶段用户工程电力物资采购均由用户指定品牌。

电力物资生产资料市场份额发生重大变化，各生产厂家纷纷建立起自己销售网络直接面对用户。

物流基地建设有利于电力物资公司充分发挥采购规模优势，积极应对买方市场，提高杭州电网集团市场竞争力。

面对迅速发展生产资料买方市场，通过凤凰山物流基地建设，杭州电力物资公司凭借长期从事电力物资供应经验，发挥资金批量技术等综合优势，以客户为中心，提高服务意识，获取公司整体效益最大化，建立以电力物资公司为中心，各施工单位仓储部门共同参与，集中储备与分工储备相结合，库存物资相互调剂，推广电子商务平台，实现商流物流和资金流共享。

凤凰山物流基地将供应好周转快消耗低费用省服务优物资管理模式融入到各单位物资供应管理中，最大限度提高公司整体效益。

这是符合国家流通体制改革方向，有利于电力专项物资市场形成，有利于规范行为，堵塞流通领域不正之风，有利于树立行业良好形象，实现最大经济效益。

其次，杭州电力物资公司常年与电力设备打交道，积累了丰富采购供应经验与保管保养经验，具有为用户提供全面售前售中和售后服务实力。

可使用户免除采购电力设备后顾之忧，而且用户企业可以实现电力设备零库存，有效地降低物流费用。

有效应对电力突发灾害坚强后盾浙江省十五规划表明要提升服务业在国民经济中比重，加快发展现代服务业，提高服务业发展水平。

物流配送服务是服务业发展重要环节之。

随着电力设施基础投入，电力物资品种千差万别，对技术安全可靠性要求极高。

由于电力设施生产厂家成千上万，供应渠道林林总总，其中不乏劣质产品混杂其中，般企业和用户不具备鉴别电力产品质量能力。

为防止因电力产品质量问题诱发重大事故发生，市场呼唤尽快建立个正规权威高质量服务水平电力产品集配基地，为城市电力系统建设和经济发展提供强有力保障。

而凤凰山物流基地正是顺应