（批复）松原市吉粮康郡小区项目可研建议报告（发改委）

目前，本项目建设场地以达到三通平，其他配套设施将与住宅建设同步进行。

建设规模总占地进行提高劳动率重要条件。

在制定管理方案时，我们对项目组织机构设臵及人力资源及员工培训等内容进行了研究，比选优化方案。

组织机构设臵本公司是股份有限制公司，分为权力机构，经营管理机构和监督机构最高权力机构是董事会，实行董事会领导下总经理负责制，董事会由人组成，董事长人，副董事长人，对股东大会负责总经理受董事会任聘，各部门分设经理，负责组织公司经营管理活动高级职员由董事会商议任聘监理会由股东代表人和职工代表人组成对公司财务和职权予以监督。

办公室负责公司文档管理可对公司文档进行分类管理。

负责内部员工管理对公司内部职员个人资料进行管理。

人事部负责人力招聘和录用调配和使用人事考核，晋升与奖惩，教育和培训工作。

财务部负责资金筹集和管理财务核算和监督以及资金拨款和管理交纳各种税务和上级管理费等，保证工程进度和各项资金使用计划。

保安部负责巡察报告物资保护停车场管理工作。

采购部负责做好材料购配件设备等物资采购工作。

工程部工程前期准备技术准备审核施工图纸。

编制房地产开发项目组织设计。

编制或审核施工图预算。

编制或审核主要材料半成品设计计划。

对特殊项目或重要项目考察参观学习及必要培训。

物资准备现场准备，现场踏勘，三通平，组织施工单位放线并检验。

其它准备利用招标形式优选施工队伍。

办理开工报告。

办理质监委托。

组织设计交底。

摸清施工现场地下有无国家线路水管天然气管道和防空洞等，如有及时妥善处理。

二现场工程管理前期阶段部分工作旧建筑物及妨碍工程施工障碍物拆除工作。

三通平其他工作临建占路，占地办理施工建设阶段工作施工前各项准备工作，施工建设阶段平衡和协调工作，做好现场技术管理做好质量控制与管理，加强经济签证管理做好工程收尾组织安排，竣工验收。

做好工程资料汇集参加开发项目资料归档工作。

做好工程决算及项目移交。

营销部负责商品房销售和管理作好销售计划编织机销售策划工作。

售后服务部负责售后回访，保修修缮，工程遗留问题处理工作。

物业管理部负责与业主委员会相配合，共同创建整洁文明安全方便优秀物业区域。

本公司采用直线职能制组织形式，各级领导对下级部门和人员不直接下达命令，只是参谋作用。

这组织形式既能及时指挥，统命令，又能发挥职能部门和专业人员工作特长，但总经理要注意协调和联系各职能部门之间，领导层要把握管理系统中各种矛盾。

对此组织机构进行适应性分析知组建方案符合公司法和国家有关规定要求，执行机构具备指挥能力和组织协调能力，组织机构层次和运作方式能满足建设和生产运营管理要求，项目法人代表及主要管理人员素质能适应项目建设和生产运营管理要求，能承担项目筹资建设生产运营偿还债务等责任。

二劳动定员部门管理人员营业人员工程技术人员业务人员合计总经理办公室其中总经理副总经理行政管理其中办公室人事部财务部运营管理其中保安部采购部工程部销售管理其中营销部售后服务部物业管理部合计项目实施进度为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目决定采取平行施工方式。

项目实施进度计划表本项目工程计划自年月开工，至年月竣工，总工期年。

为了节约投资，决定分区分阶段开发。

据市场分析，预计每期推出商品房有可采用分期付款形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力资金筹措可能性，本项目工程开发建设进度计划安排，如下表所示时间任务年月至月年月至月年月至月季度季度季度季度季度季度季度季度季度可行性研究项目审批规划设计主体工程期主体工程二期绿化工程投资估算投资估算本建设项目规划用地面积约万平方米，规划总建筑面积接近万平方米其中商业面积约万平方米，总户数约户，绿化面积近万平方米，容积率。

根据拟订项目开发方案及开发项目工程数量确定估算投资为万元。

其中建筑物平均按元平方米外网按元平方米暖气并网元平方米道路元平方米绿化元平方米建设单位管理费前期费用元平方米工程设计费土地使用费元平方米拆迁补偿费元平方米。

预备费。

见下表投资估算表。

序号项目费用名称金额万元备注工程费住宅及商业土建装饰室内水暖电燃气外网小区内给排水电气燃气暖气并网道路道路广场绿化草坪树木景观设备费小区内给排水采暖电气燃气电梯设备安装费其他费建设单位管理费包括后期验收费用前期费用前期交纳各类费用工程设计费工程勘察费工程监理费土地使用费拆迁补偿费预备费投资估算投资估算表融资方案及资金使用计划吉粮康郡住宅小区项目建设将由两家共同合作完成，即吉林粮食集团有限公司与松原市祥海房地产开发有限责任公司合作。

项目资金将由两家共同出资解决。

出资比例及利益分成将由双方协商确定房屋预售房屋预售历来是房地产开发过程中筹集资金重要方法，房地产在销售过程中有两种销售方法，种是现售，指房屋在建成后在售出另外种是预售，俗称卖楼花，指房屋在还未建成时候就提前将房屋售出以达到尽快回收资金目，另外也可弥补在开发过程中资金不足。

资金使用计划序号项目年份小计投资分年计划万万万万建设投资财务评价销售收入销售收入销售税金网络连接点较近，不需要建造水处理系统。

同时经该楼盘临主要干道青年路交通方便。

为居民日常生活提供便捷。

青年路这几年变化日新月异，改昔日荒凉，成为今天松原市地区块黄金地段开发热土。

该街区各项目配套设施正在不断完善。

如菜场超市邮局银行随着大量居民入住利用开发，该街区发展前景将片乐观。

开发地址获取与开发该地块土地使用权以出让方式取得，土地开发实行统规划合理布局综合开发配套建设方针。

该项目建设用地按如下程序进行申请选址。

向土地管理部门提出用地申请，经同意后进行选址。

制订方案。

由土地管理部门组织用地单位被征地单位及有关部门，对选址范围人口土地和房屋等进行调查研究制定补偿方案。

申请批准。

向松原市人民政府正式申请审批，批准后征地方案，由城市规划部门核定红线图，发出规划许可用地通知。

发布用地通告由城市土地管理部门发出具有法律效力用地通告。

签定补偿安臵合同由用地单位法人代表与土地所有者或原有土地使用者或他们委托人，按平等互利等价有偿和协商致原则签定合同或协议，并经土地管理机关签证。

发证由土地管理部门签发准许使用土地证明。

对该地块开发成本主要包括拆迁安臵费和土地批租费。

建设条件供排水在小区北角有松原市自来水上水干线，本项目上水管线可由此管线通过西街，从小区北角接入。

雨水污水排放可接入郭尔罗期大街和西街及青年大街相应雨排水干线。

雨，污水排放雨水污水排放可接入郭尔罗期大街和西街及青年大街相应雨排水干线。

供热供热为集中供热，热源拟从小区北角接入供电拟从小区外引条千伏电缆，接入小区内变配电室。

按供电要求设臵箱式变电站。

供气燃气源拟从小区北角接入。

电信本项目电信由电信之。

发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构调整，从而促进国民经济健康持续发展。

现在房地产经济尤其住宅经济是我国新经济增长点，发展房地产经济，可以拉动系列行业发展。

现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众住房需求，提倡大力发展房地产经济。

我们公司为了响应国家安居工程，决定规划开发松原市吉粮康郡住宅小区。

松原市经济开发区是吉林省经济开发区之，是松原市人才技术高新技术产业源头，享有松原光谷美誉。

近两年来，松原市经济开发区管委会认真总结了十年创业经验和新区建设中存在问题，明确提出了超前规划拓展发展空间创建面向世纪集产学研居为体，产业发达环境优美居住舒适松原经济新城奋斗目标。

住宅小区选择此处规划开发，待项目实施后，将有利于带动松原市经济开发区热电公司集中供热初步形成，完善松原市经济开发区产学研居为体总体规划，并大大改善经济开发区面貌。

项目概况拟建地点吉粮康郡住宅小区拟建于经济开发区内，位于青年大街康宁街以西松原市规划江南居住Ⅱ片区，此地块由农田棚户区树林组成。

地块形状方正，地势较平坦。

建设规模与目标吉粮康郡住宅小区项目规划总用地万平方米，建筑面积约万平方米，其中住宅约万平方米，商业约万平方米。

总居住户数约户，规划总居住人口约人，容积率，绿化覆盖率。

小区内设幼儿园配套有会所文化中心商业网点集贸市场居委会等设施。

我国已经进入小康社会，人们生活水平稳步提高，我们公司超前思想，规划开发住宅小区，致力于为在经济开发区工作白领阶层周边高校院所知识分子，入住经济开发区从业人员，及其他知识层次较高家庭收入较好市民家庭提供个优美舒适居住环境。

整个住宅小区现代中不乏温馨，温馨伴随着现代。

温馨是种感觉，是人生美好向往温馨是种品位，是人生独到见解温馨是家元素，是人生永恒主题温馨来自情感交流理智选择，吉粮房地产开发有限责任公司人对于温馨认知，是源于对生活细节完美追求。

让吉粮房地产开发有限责任公司人真诚勤奋和谐求精为您营造温馨家。

主要建设条件供水在小区北角有松原市自来水上水干线，本项目上水管线可由此管线通过西街，从小区北角接入。

雨水污水排放雨水污水排放可接入郭尔罗斯大街和西街及青年大街相应雨排水干线。

供热供热为集中供热，热源拟从小区北角接入。

供电拟从小区外引条千伏电缆，接入小区内变配电室。

按供电要求设臵箱式变电站。

燃气燃气源拟从小区北角接入。

本项目住宅区前后道路绿化以及所需各种市政条件及基础设施配套，均由房地产开发公司统开发，各种设施接口均至本项目红线内。

电信本项目电信由电信部门解决。

项目投入总资金及效益情况本项目投入资金万元，本项目完成后，预计销售收入为万元年平均，销售营业税金及附加万元所得税万元，利润万元。

主要技术经济指标技术经济指标问题与建议考虑到康郡住宅小区建成后，其用户多数为拥有较高文化层次和收入白领阶层，结合他们消费心理和消费结构，要特别注意其附属设施建设，如停车场，娱乐中心及安保措施。

另外，在住宅户型选择上，要充分调查，选择适合不同住户需求多种户型，避免单，同时，该项目建设很大程度上依赖松原市发展，因而，在建设过程中，要时时注意政府各种政策。

而且要重视该项目社会效益。

项目单位数量占地总面积平方米总建筑面积平方米居住建筑面积平方米公共建筑面积平方米居住户数户平均每户建筑面积平方米平均每户居住人数人容积率绿化率市场预测市场调查据吉粮地产松原市项目调研报告年报告显示松原市江南楼盘住宅平均价格为元左右，部分中高档楼盘价位已突破元，最高价为元，