（批复）松江新桥别墅项目可研建议报告（发改委）

随着项目区域融入上海早已成熟莘闵别墅群，周边公建不断完善该区域楼市向高品质生活型住宅板块逐渐转变，低容积率高性价比叠拼或联排别墅和独栋小户型别墅将成为该区域楼市主打产品。

平稳健康发展格局，全年实现生产总值亿元，比上年增长。

固定资产投资额突破亿元，比上年增长。

社会消费品零售总额增长加快，增长。

外贸出口继续保持年以来强劲增长势头，增长。

城乡居民收入持续提升，城市和农村居民家庭年人均可支配收入全年分别增长和。

国际航运中心建设取得明显成效，全年港口货物吞吐量达到亿吨，比上年增长，首次跃升为世界第二大港。

全年港口集装箱吞吐量达到万国际标准箱，增长，稳居世界第三大集装箱港地位。

上述数据引自年度上海市政府工作报告年上海经济继续保持平稳较快增长态势不会改变，增幅会逐渐趋缓，但增长速度仍将保持在两位数以上。

年城市基础设施建设项目世博会建设项目将有较大增量，全社会固定资产投资规模将继续扩大，但投资增幅将有所回落。

其中重要原因是国家宏观调控政策将继续实施，房地产投资受土地供应和信贷收紧制约，增幅将有所回落。

第三章市场研究年上海房地产总体情况房源供不应求。

根据销售面积目录第章总论第二章投资环境研究第三章市场研究第四章项目地理环境和附近地区竞争性发展项目第五章规划方案和设计条件第六章建设方式和进度安排第七章投资估算和资金筹措第八章项目评估基础数据预测和选定第九章项目经济效益评价第十章风险分析第十章研究结论和建议核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，第章总论项目背景项目名称上海松江新桥别墅暂定名可行性报告编制依据城市居住区规划设计规范上海市工程建设规范城市居住区公共服务设施设置规定住宅设计规范住宅建筑设计标准建筑工程交通设计及停车场设置标准城市道路绿化规划及设计规范二项目概况地理位置该项目位于上海市松江区新桥镇，东邻明华路，南至明中路，北依砖新河，西望九新路。

该项目紧邻上海知名莘闵别墅区，是上海西南部中高档楼盘集聚地之。

建设规模与目标土地面积亩平方米容积率开发周期年个月暂定土地价格人民币万元亩建筑面积预计总建筑面积平方米周围环境与设施松江区位于长江三角洲内上海市西南部，在黄浦江中上游，沪杭铁路沪杭高速公路沪青平高速公路同三国道等干线，形成纵横交错道路交通网，黄浦江横贯东西，提供便利水运条件。

毗邻建设中地铁号线，距地铁号线莘庄中转枢纽不足公里。

距上海火车站虹桥机场外滩浦东陆家嘴等中心区域均在公里范围内，分钟车程可达。

与上海影视拍摄基地佘山国家旅游度假区松江大学城处于同区域内，具有良好自然环境和文化氛围。

项目分析优势及机会该项目地处上海最具发展潜力地段之，紧临日臻成熟莘闵别墅区，该地段现将成为上海最佳居住区域之。

近几年，上海稳步发展经济，加快市政建设步伐，使得该区域房地产具有定升值空间。

该区域其它别墅大规模成功开发，为该项目房价定位提供了市场认可性。

该项目所在松江区拥有国家级出口加工区旅游度假区科技园区，是上海市十五发展计划唯建设示范新城，对项目有促进作用。

场地已经达到三通平标准，获得土地后可直接开工建设，可节约建设周期，避免市场风险。

劣势及威胁年月日和年月日央行在不到半年时间里，两次上调个人房贷利率，力图平抑房价打压房地产市场，从中央宏观调控过程中，有可能再出台影响房地产投资其他政策年月，上海出台关于预售商品房转让问题决定，明确规定自同年月日起，预购人购买预售商品住房应当在竣工并取得房地产权证后进行转让，并按规定办理房地产转移登记在取得房地产权证前，房地产登记机构不办理预售商品住房转让预告登记。

年月日，上海市政府紧急出台上海市人民政府关于当前加强房地产市场调控促进房地产持续健康发展若干意见，分别从信贷税收信息建设市场监管等方面限制投机性购房行为。

两天后，上海市政府再次发出上海市地税局关于本市个人出售普通住房营业税征收规定通知，规定上海市个人购买普通住房，居住不满年出售，要按销售价与原价差额征收营业税，并征收城建税教育费附加和河道整治费。

上海房地产市场深受外地资金影响，各银行致提高外地人购房首付比例，影响投资者热情。

规划设计条件确定容积率为，般只能建设联排或者叠拼别墅，与独幢别墅相比，容积率过高，影响别墅景观。

第二章投资环境研究上海地处长江三角洲前缘，东濒东海北接长江南临杭州湾西邻江浙两省。

地理位置十分优越。

全市面积平方公里，人口多万，是我国经济金融贸易中心，也是世界著名大都市。

上海属亚热带季风气候，四季分明，温和湿润。

境内地势低平，河网密布，自然环境良好，被誉为中国大陆最适合居住城市之。

上海是中国对外交流个重要窗口。

这里每年举行各类国际会议，其中有政治经济商业文化艺术领域国际交流和展览等此外，上海已有多家外商投资企业和近家港澳台和外国企业驻沪办事处。

上世纪年代以来，上海作为我国最大综合性工业基地和商业最发达城市，以以建成长江三角洲经济区龙头城市和太平洋西岸国际经济金融贸易中心为目标，大力吸引外资，连续十余年经济增长保持两位数以上。

年，上海经济保持了平稳健康发展格局，全年实现生产总值亿元，比上年增长。

固定资产投资额突破亿元，比上年增长。

社会消费品零售总额增长加快，增长。

外贸出口继续保持年以来强劲增长势头，增长。

城乡居民收入持续提升，城市和农村居民家庭年人均可支配收入全年分别增长和。

国际航运中心建设取得明显成效，全年港口货物吞吐量达到亿吨，比上年增长，从万到上亿元不等，均有投资者关注。

另外值得注意是该项目位于松江区东部，紧接闵行区，与上海著名莘闵别墅区基本连成片。

该区域自年以来，随着周边公建高度成熟，高性价比叠拼别墅或联排别墅小户型别墅代替以往高档大户型别墅成为该区域热点产品第四章项目地理环境和附近地区竞争性发展项目项目地理环境本项目位于上海市松江区东部，毗邻上海著名莘闵别墅区。

松江区位于长江三角洲内上海市西南部，在黄浦江中上游，距上海市中心区公里，沪杭铁路沪杭高速公路沪青平高速公路同三国道等干线，形成纵横交错道路交通网，是上海西南重要门户。

松江地理位置优越，水陆交通发达。

沪杭铁路沪杭高速公路沪青平高速公路嘉金高速公路同三国道等干线纵横交错，形成六横五纵道路交通网。

黄浦江横贯东西，航运繁忙，素称松江黄金水道。

而正在规划建设中轻轨线及地铁号线，将成为松江连接上海市中心重要交通纽带。

二项目用地现状该项目用地已达到三通平标准。

进驻现场后，可直接进行施工。

三附近地区主要竞争性项目分析附近区域竞争性项目详细情况如表项目名称位置容积率建筑形式建筑面积平方米平均单价元晶苑四季御庭项目以东米，明中路与明华路交界处西北角，别墅联排及独栋达安圣芭芭花园项目东南米，明中路与明华路交界处西南角，别墅联排及独栋联体独栋未定村上春墅项目以东公里，明中路南侧双拼或四拼联排别墅双拼四拼双拼四拼绿洲比华利花园项目东北公里，明华路西侧独栋别墅乔爱花园项目以东公里，明中路北侧独栋别墅左右云间水庄项目以东公里，春莘路弄独栋别墅同润别庄项目以东公里，新南路弄公寓联排别墅公寓联排别墅左右公寓联排别墅绿洲长岛花园项目东北公里，莘松路弄复式或大户型公寓公寓复式公寓复式通过实地查勘项目周遍地区不同形式楼盘，进行详尽市场调查，我们发现项目所在区域自年以来，高性价比叠拼别墅和联排别墅代替以往高档大开工万平方米配套商品房，这将会在定程度上冲击本年内中低端房地产市场。

需求方面，由于中国目前经济高增长率和其他投资方式不确定性，上海作为中国乃至亚太经济最有活力城市之，依然会吸引欧洲美国，特别是东南亚港澳台及周遍富裕地区投资人群目光，中高端市场具有定前景。

四项目所在具体区域房地产市场情况松江直是这几年上海郊区房地产开发热点，年市场上对该区域开发量过大，投资比例过高，商业配套不足，入住率较低等颇有微词。

但是年以来，松江各板块中相继出现了些高价楼盘，以松江三镇为例，泗泾镇目前个在售楼盘销售均价为元平方米，其中西南名苑均价更达到了元平方米九亭镇在售楼盘个，销售均价为元平方米，而其中知雅汇志城花苑均价达元平方米新桥镇在售楼盘个，销售均价为元平方米，其中绿洲香岛花园推出装修标准元平方米全装修房，均价为元平方米，最高单价已达到元平方米。

普通购房者认为目前松江房价已经高得离谱，轻轨地铁概念反复炒作，目前周边生活设施并不十分完善，小区配套商铺面积太小，价格也被哄抬。

相比开发初期，松江房地产价格涨幅已超过。

但在中高档投资者看来，因为松江自然环境优越，交通便利，又有大学城影视基地国家旅游度假区等提升人文氛围，从而使得高档公寓别墅有了定市场，特别是别墅，价格从万到上亿元不等，均有投资者关注。

另外值得注意是该项目位于松江区东部，紧接闵行区，与上海著名莘闵别墅区基本连成片。

该区域自年以来，随着周边公建高度成熟，高性价比叠拼别墅或联排别墅小户型别墅代替以往高档大户型别墅成为该区域热点产品第四章项目地理环境和附近地区竞争性发展项目项目地理环境本项目位于上海市松江区东部，毗邻上海著名莘闵别墅区。

松江区位于长江三角洲内上海市西南部，在黄浦江中上游，距上海市中心区公里，沪杭铁路沪杭高速公路沪青平高速公路同三国道等干线，形成纵横交错道路交通网，是上海西南重要门户。

松江地理位置优越，水陆交通发达。

沪杭铁路沪杭高速公路沪青平高速公路嘉金高速公路同三国道等干线纵横交错，形成六横五纵道路交通网。

黄浦江横贯东西，航运繁忙，素称松江黄金水道。

而正在规划建设中轻轨线及地铁号线，将成为松江连接上海市中心重要交通纽带。

二项目用地现状该项目用地已达到三通平标准。

进驻现场后，可直接进行施工。

三附近地区主要竞争性项目分析附近区域竞争性项目详细情况如表项目名称位置容积率建筑形式建筑面积平方米平均单价元晶苑四季御庭项目以东米，明中路与明华路交界处西北角，别墅联排及独栋达安圣芭芭花园项目东南米，明中路与明华路交界处西南角，别墅联排及独栋联体独栋未定村上春墅项目以东公里，明中路南侧双拼或四拼联排别墅双拼四拼双拼四拼绿洲比华利花园项目东北公里，明华路西侧独栋别墅乔爱花园项目以东公里，明中路北侧独栋别墅左右云间水庄项目以东公里，春莘路弄独栋