（批复）板桥镇新社区商住项目可研建议报告（发改委）

详见表财务现金流量分析详见表所得税前财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年所得税后财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年项目偿债能力分析资金来源与分析详见表。

资产负债分析详见表。

资金来源与运用分析及资产负债分析结果表明，该拟建项目财务状况良好。

借款偿债分析详见表。

还款资金来源项目投产后，每年所得说后利润及折旧摊销用于偿还建设投资借款。

借款偿还期年。

不确定性分析各种不确定性因素如建设投资销售收入销售进度项目计算期等变化会影响投资方案经济效果。

本项目不确定性分析包括盈亏平衡分析和敏感性分析，以此分析为基础，判断投资方案对不确定因素变化承受能力，对项目最终决策提供参考依据。

盈亏平衡分析以销售率表示盈亏平衡点开发成本销售收入销售税金及附加该项目盈亏平衡点为，表明项目具有较强抗风险能力。

敏感性分析本项目主要进行销售收入和建设投资对内部收益率敏感性分析，主要包括当销售收入建设投资分别发生变化时对全投资内部收益率单因素敏感性分析。

在单因素分析时假定其他因素都不发生变化。

销售收入变化对内部收益率敏感性分析销售收入变化时对内部收益率影响如图下表所示年基准利率为销售收入变化幅度内部收益率根据以上图表，采用插入法计算销售收入变动临界点设临界点销售收入变化率为，则﹝﹞﹝﹞﹝﹞解这个方程得由此可看出，本项目销售收入允许变动幅度为，∞，也就是说，在销售过程中当下调价格和实施优惠措施时，销售收入下降幅度不要超过，否则项目将达不到基准收益水平。

建设投资对内部收益率敏感性分析建设投资变化主要是房屋开发费变化时对内部收益率影响如下列图表所示基准收益率为投资变化幅度内部收益率基准收益率依据以上图表，采用插入法计算建设投资变动临界点设临界点销售收入变化率为，则﹝﹞﹝﹞﹝﹞﹝﹞解这个方程得从以上计算结果看出，建设投资允许变动幅度为∞建设投资上涨幅度到时，内部收益率道道临界值。

即建设投资在∞，范围内变动时，项目利益大于最低期望水平。

否则，项目达不到最低期望盈利水平。

因此，在保证工程质量前提下，在项目开发过程中定要严格控制建设投资，是投资上涨幅度控制在以内。

财务评价结论财务评价结果表明，拟建项目参与各方各项指标均比较理想，项目在经济上可行。

第十五章社会评估项目实施对社会影响分析项目实施对当地居民收入和生活水平影响本项目可拉动板桥镇经济增长。

提高项目周边地价和房价，带动周边住户增加收入。

项目实施对地区居民就业影响项目建成后，可直接或间接增加就业，对当地经济发展具有重要意义。

项目与所在地互适性分析不同利益群体对项目态度及参与程度项目参与群体非常广，受益面宽。

各级组织对项目支持程度该项目受到土地建设发改委乡镇党委政府等部门大力支持。

社会风险分析影响项目社会因素主要是受益群体，由于项目生存与否与收益群体直接关联，从主观上项目社会风险不大。

社会评价结论项目建设对板桥镇社会经济和文化有较大促进作用，项目社会适应性良好。

第十六章风险分析及对策市场风险分析项目在区位配套设施交通环境等方面有较大市场需求优势，但在销售价格方面有定风险。

居民实际购买力处于上升趋势，从长远看销售前景看好。

为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。

做好方案规划。

总体规划配套环境规划户型规划应杜绝规划设计单调缺乏完善配套功能方案规划，从方案规划上和户型设计上赢得消费者，减少项目市场风险。

经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度减少项目市场销售风险。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发管理费用降低投资成本。

做好物业管理和售后服务扫尾阶段销售。

应根据不同销售阶段制做不同销售策略。

销售对象及销售时机本项目销售对象主要是公务员企业白领教师外来客商投资客户部分居民旅游观光客追求生活品质时尚者。

最佳销售时机根据项目广告宣传效果和试销情况以及市场情况而定。

促销手段拟采用多种促销手段，包括广告宣传内部认购人员直销④举办展销会有针对性销售对象举办展销会集团认购灵活多样付款方式工程质量进度及完善物业管理承诺售楼现场样板房促销⑩其他促销手段。

定价策略价格定位销售价格根据周边县市同类商品房销售价格，板桥镇乐岩新区商住项目楼盘销售平均价格如下住宅元商铺元车位元个价格优惠策略拟采用以下策略付款方式优惠集团购买优惠选择购买优惠④特殊消费对象优惠其他优惠措施。

价格浮动策略宜采用浮动售价展销会期促销优惠价期限销售优惠浮动价正常销售期段浮动价④其他浮动措施。

定价方式主要按期房价现房价综合价集团购买价，并考虑楼层差朝向差地段位差。

定价方式突出项目卖点和住宅区内环境地段位置楼层及朝向等购房因素差异。

第六章项目建设方案建设规模项目规划建设栋建筑，栋为地上层商住楼。

建筑总用地面积。

总规划建筑面积。

建筑容积率，建筑密度，绿地率。

项目建设内容土建工程包括主体建筑土石方工程和室外道路场地硬化工程。

装饰工程务基准收益率财务基准收益率前投资回收期年所得税后投资利税率投资利润率第二章项目概况宗地位置乐岩新社区商住项目用地位于乐岩新区内科技街路段。

宗地现状四至范围项目用地在科技街，北临，南临，东临，西临。

地势整个场地地段平整，高差不大。

地面现状宗地内未有建筑地下情况宗地内无管线底线电缆暗渠和受保护历史文物古迹及可利用建筑物。

土地完整性宗地内无城镇绿化带名胜古迹江河湖泊等因素分割土地。

地质情况勘察资料表明该宗地地下水位，据场内取水样分析结果，地下水对混凝土和混凝土钢材无腐蚀性。

勘察资料表明该宗地位于，在地震作用下无建筑物安全稳定问题。

场地地基土质条件较好，适宜该项目建设。

根据国家中国地震参数区划图和云南省烈度区划图，罗平县板桥镇抗震设防烈度为度，设计地震加速度值为项目周边社区配套周边米范围内社区配套交通状况项目紧临科技街东接大营路西距乐普街米北面消防道宽六米。

教育板桥镇中坐落在项目周围，拟建板桥镇中心完小幼儿园距该项目米。

医院等级和医疗水平大型购物中心主要商业和菜市场拟建超市据项目米，拟建新区内大型农贸市场在该项目周围。

文化体育娱乐设施拟建文化广场距该项目米。

银行邮局板桥镇邮局距该项目米。

宗地周边米外但可辐射范围内主要社区配套现状项目所在地距板桥镇江索田火车站米，距板桥客运站米。

项目周边环境治安情况项目所在地治安良好民风淳朴。

空气噪声污染状况项目所在地无工厂，空气质量优良。

最大噪音分贝为分贝，无污染。

危险源情况项目所在地无高压线放射线易燃易爆物品生产和仓储基地。

项目建设条件项目位于板桥镇市区内，与镇中心经济生活区相连，周边配套设施齐全，对外交通道路已形成，项目地对外交通方便，环境优美，是建设商住区理想位置。

道路现状及规划发展项目区内四面都有道路连通，交通四通八达。

供水状况给水源采用自来水，由管线引入，管径为。

污水雨水排放雨水按地势高差经雨水管汇集后排入城市河道，污水经生态化粪池处理后通过污水管排入排污管。

通讯有线电视电话网络电话有线电视宽带网络已覆盖整个新社区。

永久性供电和临时施工用电永久性供电由引入，资源和原材料分析地质气象水文罗平县板桥镇位于云南山字型构造东翼及南岭东西向负复杂西延部位，三迭纪后，经多次复杂变动，早就了不同结构体系及复合联合构造型，属于典型喀斯特地貌主要受静止锋影响，气温较低，全年日照小时，日照平均百分率。

年均气温，日照差较小，最热月，最冷月第侯易受冷空气影响，降雨多，空气中水分含量大，年均湿度。

夏季降雨多大雨暴雨，冬季经常处于昆明静止锋控制下年均降雨。

雨季为月，降水，占全年降水，干季为月至次年月，降水为，占全年降水，并有连续降雨特征，平均天，最短天地表水和地下水均相当丰富。

基础能源设施本项目位于科技街，新社区内道路纵横交错，交通便利。

当地水电资源丰富，官网畅通。

电力资源更为丰富，为本工程建设提供了最更根本保障。

原材料状况工程建设基本原料当地基本能够供应，钢材铝合金等材料可由昆明及其他近邻供应，极为便捷。

建设条件分析该项目交通便利，材料供应迅捷方便。

气候相对温和，气温偏低。

地质情况比较复杂。

在建设该项目时，重点是做好对地质情况把握和认识，认真勘探并对地质情况做好仔细分析，另外，对气温变化和雨季施工做好充分施工保证措施。

规划控制要点总占地净用地面积项总占地面积。

建筑面积项目总建筑面积，其中住宅面积，商铺，车位个面积，其他建筑。

公共配套设施项目公共配套设施包括供电工程，供排水工程，道路及场地工程，绿化工程。

容积率容积率为。

控高项目有栋建筑，建筑高度为地上米。

土地价格土地价格为万元。

第三章项目分析项目优势分析与评价紧邻科技街，利于树立形象，未来升值潜力较大。

规划优势本项目占地。

项目建成后将是集商贸住宅为体综合商住宅。

板桥镇政府支持招商引资工程发展，政府发展高度关注非常有利于本案运作，因此充分利用好官方资源是节约营销成本最有利途径。

项目距农贸市场和拟建新农贸市场很近，购物方便。

项目劣势分析与评价开发商无相应类似成功案例可以用做比较和参考，目标客户群对价格接受和认可需要较长段时间。

项目面临机会分析和评价板桥镇位于云南贵州广西三省交界，交通四通八达，左接贵州，右接广西。

板桥镇位于钟山乡长底乡旧屋基三乡镇中心。

板桥素有烤烟之乡黄姜之乡油菜之乡美誉，独具山水特色和良好人居环境，随着城镇规划格局不断完善和形成，项目配套设施将得到进步完善。

云南将大力推动文化产业发展，板桥镇作为旅游城镇，未来发展潜力较大。

项目面临威胁分析与评价本片区目前商务氛围欠缺，可能会影响未来商铺销售。

第四章市场分析板桥镇房地产发展及市场基本概况板桥镇目前房地产市场发展为起步阶段，商业繁华区域，主要集中在主要街和路上，并且均已底商为主，缺乏规模商业体。

对于商业人流组织产品形态商业业态定位等，缺乏新意商业，成熟度低，挖掘商业价值较少。

整体来说，对于目前板桥镇房地产发展成熟度较资