（批复）枫情水岸一期项目可研建议报告（发改委）

项目缴纳营业税金为万元，城市维护建设税万元，教育费附加为万元。

详见附表附表。

项目全投资内部收益率所得税前为，净现值为万元，投资回收期为年。

详见附表。

商品房投资利润率商品房资本金净利润率清偿能力分析本项目所需大部分资金由开发商自筹，向银行借款较少，因此还款容易。

根据偿还计划，三年内还完，具体见附表敏感性分析将开发产品投资售房价格租房价格和预售款回笼进度等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明开发产品投资和售房价格两个因素对项目效益最为敏感。

如果开发产品投资和售房价格分别向不利方面变动，全部投资内部收益率将分别下降至和，房价格和预售款回笼进度对收益影响比较敏感。

由此可得项目收益有定风险，应该控制好项目销售成本和销售价格。

详见附表及附图。

主要经济指标本项目主要经济指标见表。

表主要经济指标表序号名称单位数据备注Ⅰ建设规模总建筑面积商品房销售其中小高层平方米套高层别墅套套套Ⅱ经济数据总投资资金筹措其中资本金银行贷款销售收人营业税金及附加总成本费用利润总额所得税税后利润万元万元万元万元万元万元万元万元万元万元Ⅲ财务评价指标商品房投资利润率商品房投资利税率全部投资内部收益率所得税前全部投资投资回收期所得税前年风险分析及对策市场风险分析从石嘴山市目前住宅市场来看，住房需求依然强烈，据统计，矿上移居大武口市民急需住房，其中政府投资安置房已经不能满足需求。

本项目市场定位为高档住宅，项目在区位配套设施交通小区环境等方面有较大市场需求优势，但在销售价格方面有定风险。

按照国际惯例，房价般是居民家庭年收入倍，而目前石嘴山市房价每平方米售价为元之间中高档商品房，在移民潮推动下，这个数字还是可以被接受。

石嘴山市房地产市场目前趋势是供不应求。

良好居住环，和政府调控，使得周边人群迅速向市区集合，但国家未缓解日益严重房价过快上涨问题，有可能会在近期通过政策对房价进行调控。

为保证项目成功，开发商应提高工程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。

做好方案规划。

项目市场定位是建立在住宅小区合理规划基础上，包括小区总体规划配套环境规划户型规划等。

应杜绝规划设计单调缺乏完善配套功能方案规划，从方案规划上和户型设计上赢得消费者，减小项目市场风险。

金融财务风险分析本项目资金多半自筹，少半从银行贷款。

但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式七成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款。

全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼厂消减金融财务风险。

经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用降低投资成本。

从财务评价分析数据可以看出，工程投资降低，内部收益率内部收益率增加较大反之，利润减少，销售收益率下降。

因此，降低工程造价，控制投资成本，也是降低本项目风险因素之。

做好物业管理和售后服务工作。

研究结论及建议结论从经济效益来说由于公司在项目开发建设前，进行了广泛深入市场调研，了解客户需求，目前部分单元已有意向性客户提前预定，销售前景看好。

该方案采取了提前预售，分期付款等措施，可以给公司带来高利润回报，可以提高公司在社会上知名度，为公司将来发展奠定基础，并且为石嘴山市房地产经济注入了新鲜血液，有力推动了石嘴山市房地产经济发展，起到了搞活经济作用。

从环境效益来说该开发过程全部是文明施工，最大程度减小了对环境破坏，该工程完成后，从前脏乱差大体环境变成了环境幽雅，全新建筑造型，秀丽自然景观，功能齐全，配套公共服务设施以及便利交通，无疑将在该市形成个全新修养圣地，对于美化石嘴山市市容，改善环境带来较大影响。

纵观开发全过程，从经济效益，社自然美与人工美相结合双向交互式和谐统。

极具审美内涵和个性特征空间，引出了人们对文化追溯。

消费者对住宅质量和物业管理关注消费者购房是个人投资置业行为，因此质量是购房者首要关注问题。

住宅质量要从几个方面进行全面考虑。

是安全性方面，主要是结构安全和设备安全。

二是功能性方面，住宅应具有完备居住功能，将来高价格住宅应是最好住宅。

三是舒适性方面，包括卫生日照通风室外环境等。

四是适用性方面，个家庭在不同时期有着不同家庭结构，对住宅消费也有不同要求，因此会形成若干即期消费。

所以，住宅设计要超前并考虑可改造。

物业管理是消费者购房考虑另重要因素。

对于购房者来说，包括售后服务内容物业管理与住宅本身质量同等重要，他们要求物业管理具有多种功能和高品位，收费合理，物有所值。

住宅开发向规模化发展前几年，石嘴山市城市住宅开发数量发展过快，但开发规模偏小。

目前石嘴山市已有商品房多个楼盘，但大多规模较小，不但开发成本高，还引发住宅市场恶性竞争粗制滥造哄抬地价等问题。

新时代住宅不仅要求户内居住舒适，有足够居住空间，功能设施齐全，还要有合理销售价格。

房地产开发商只有通过大规模低成本开发，才能满足用户要求。

石嘴山市目前开发汉唐庭院塞上水乡锦云花园等开发建设规模都在千户以上，具有很强市场竞争力。

住宅开发向规模计划见表表。

表各类建筑销售计划表项目合计高层及小高层车位做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

主要经济技术指标枫情水岸项目主要经济技术指标见表。

表枫情水岸项目主要经济技术指标序号项目名称单位指标总占地面积平方米总建筑面积平方米建筑容积率小区绿化率户均面积平方米户地下车库个综合售价别墅元平方米小高层住宅元平方米高层住宅元平方米停车库元位建设投资万元每平方米建设投资元投资利润率市场分析与营销战略当前住宅市场现状房地产投资增速将略有减缓。

在政府控制房价调整住房供应结构加强土地控制信贷控制等系列宏观调控政策陆续出台背景下，地方政府过度投资冲动将受到定程度抑制，对土地与房屋开发投资增速也将相应减缓。

与此同时，加息提高存款准备金率等措施所导致房地产开发贷款与消费贷款增速放缓将直接影响房地产开发规模和施工竣工速度。

因此从整体上看，如果国家针对房地产宏观调控政策落实到位，未来年我国房地产开发投资增速将略有减缓，但估计不会低于。

市场供求不平衡矛盾将继续存在。

近年来针对房地产宏观调控政策中影响需求变动因素主要有上调银行存贷款利率控制二次购房与投机性购房控制拆迁规模等。

但是，由于人民币升值预期不断刺激热钱涌入我国，且大部分流入了房地产领域，未来年我国部分地区房地产市场投资性需求仍将有所提高。

房地产价格将保持上升趋势。

从对供求关系分析可以判断，未来年我国房地产价格仍将保持上升趋势，原因是第房地产市场供求发展不平衡矛盾特别是需求将继续迅速增长趋势必然反映在房价持续增长上第二近年来地价建筑材料商品房品质提高所带来开发成本增加将推动房价上涨第三从经济学理论来看，房价运动趋势和国民经济增长率以及居民可支配收入正相关。

目前我国经济高速发展，居民收入持续增加除非遭遇金融危机，经济增长趋势被迫中断，否则房价运行趋势只会上升，而不可能下降。

普通住房供应量将上升，高档住宅供应量将减少。

为了合理引导住房建设与消费，国家在规划审批信贷税收等方面对中小套型中低价位普通住房给予了优惠政策支持，并明文规定了享受优惠政策普通住房具体标准。

未来年，随着各地房地产宏观调控细则相继出台，中低价位中小套型普通商品房经济适用房与廉租房供应将有所增加。

东部地区仍将是投资主要区域，中西部地区将保持较快投资增速。

东部地区在全国房地产开发投资中占比将继续下降，中部地区将继续保持较快投资增速，在全国房地产开发投资中占比将有所提高。

房地产开发企业资产重组将向纵深推进。

部分开发企业将转移战线，大力开拓东部二三线城市市场，并逐渐向全国延伸，从而带动这些城市房地产市场发展。

石嘴山市商品房现状与市场需求石嘴山市整体房地产市场经历了前期快速膨胀阶段，产品市场供应呈粗放型速增，产品质量，产品结构发展不平衡。

现在市场处于提高发展时期，房地产市场逐渐回归理性，产品开发市场导向性增强，切合市场产品发展空间增大。

石嘴山市房地产市场近年项目供应量充足，但由于项目定位及产品开发缺乏客观市场依据，需求者对产品细分需求概念不成熟需引导，盲目跟随市场行为导致项目产品同质化现象仍然大量存在。

市场竞争力较差，差异化产品市场引导及供应不足，不能满足市场多层次消费需求，造成近年市场存量增加，空置率增长。

经过政府部门有关调空。

空置率有所下降。

花园式住宅市场需求及发展人与自然和谐发展是世纪对城市新型住宅小区呼唤，也是今后对城市住宅小区开发建设要求。

随着石嘴山市城市居民收入日益增加，物质文化生活水平不断提高，居住条件也从只要求户内宽敞舒适，转移到对住宅功能品质科技含量等方面来，不仅要求规划合理，建筑容积率低，而且要求绿地率高。

根据石嘴山市城市经济社会发展，以及商品房今后发展趋势预测，这类花园住宅将有不小市场消费需求，并将逐步成为城市居民今后商品住房重要选择条件。

花园住宅表现为住宅市场多元化在住宅市场日趋活跃，买方面临多种选择今天，个楼盘吸引消费者前提应该是启己与众不同个性，换句话说，住宅细分是今后住宅市场发展趋势。

前两年，石嘴山市住宅市场针对些消费群体，推出高标准多户型新型住宅，由于住宅小区环境优美品质高，售价合理，销售业绩较好，得到政府好评。

从中可以看出，住宅市场个发展方向是住宅市场细分化。

对住宅从业人员专业化程度要求也越来越高。

市场对规划设计营销管理施工质量敏感度越来越高，并要求从业人员专业水平也应随之提高。

商品房市场进入品牌角逐时代随着住宅市场不断发育和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房出现势在必行。

在商品房日益走向买方市场今天，消费者对于商品房关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现客观环境。

同时，开发商也会逐渐者，减小项目市场风险。

金融财务风险分析本项目资金多半自筹，少半从银行贷款。

但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑十