（批复）某收购地产项目可研建议报告（发改委）

由此可以看出，销售价格对本项目投资收益影响巨大，为确保本项目获得预期收益，应加大营销力度，确保销售计划能够按计划实现。

在投资总额增加时，本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到，税前利润减少万元，下降了投资收益率从下降到，下降了个百分点。

由此可以看出，虽然投资总额变动不如销售价格变动影响程度大，但其变动幅度仍然对本项目投资收益具有较大影响，为确保本项目获得预期收益，应该对本项目成本进行有效控制。

九家湾项目商业含商务项目售价变动敏感分析经济指标基准方案销售价格变动税前利润万元投资收益率投资变动敏感分析经济指标基准方案投资总额变动税前利润万元投资收益率在销售价格下降时，本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到，税前利润减少万元，下降了投资收益率从下降到，下降了个百分点。

由此可以看出，销售价格对本项目投资收益影响巨大，为确保本项目获得预期收益，应加大营销力度，确保销售计划能够按计划实现。

在投资总额增加时，本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到，税前利润减少万元，下降了投资收益率从下降到，下降了个百分点。

由此可以看出，虽然投资总额变动不如销售价格变动影响程度大，但其变动幅度仍然对本项目投资收益具有较大影响，为确保本项目获得预期收益，应该对本项目成本进行有效控制。

住宅项目售价变动敏感分析经济指标基准方案销售价格变动税前利润万元投资收益率投资变动敏感分析经济指标基准方案投资总额变动税前利润万元投资收益率在销售价格下降时，本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到，税前利润减少万元，下降了投资收益率从下降到，下降了个百分点。

在投资总额增加时，本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到，税前利润减少万元，下降了投资收益率从下降到，下降了个百分点。

由此可以看出，销售价格和成本对本项目投资收益影响均十分巨大，为确保本项目获得预期收益，应从营销和成本有效控制两方面加大力度，否则该项目可能出现亏损。

地窝堡项目售价变动敏感分析经济指标基准方案销售价格变动税前利润万元投资收益率投资变动敏感分析经济指标基准方案投资总额变动税前利润万元投资收益率在销售价格下降时，本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到，税前利润减少万元，下降了投资收益率从下降到，下降了个百分点。

由此可以看出，销售价格对本项目投资收益影响十分巨大，为确保本项目获得预期收益，应加大营销力度，提升项目价值来提高销售价格，确保销售计划能够按计划实现。

在投资总额增加时，本项目经济指标发生如下变化税前利润从下降到，税前利润减少万元，下降了投资收益率从下降到，下降了个百分点。

由此可以看出，投资总额变动对本项目投资收益具有较大影响，为确保本项目获得预期收益，应该对本项目成本进行有效控制。

风险分析结论从上述盈亏平衡分析，可以看出平顶山项目具有良好盈利能力，并具有较强抗风险能力九家湾商业项目具有比较高盈利能力，但抗风险能力般住宅项目盈利和抗风险能力都般地窝堡项目从长远考虑具有良好盈利能力和定抗风险能力。

根据以上分析，我们认为平顶山项目完全具备开发条件，可尽快开发九家湾项目应做更进步调研和分析工作，最终决定项目规划和开发日程，尤其对商业开发要进行深层次论证地窝堡项目应做中长线考虑，整体规划循序开发。

六物业服务和人员安置三个项目交付使用后，成立自己物业管理公司，不但可以解决人员安置问题，而且可以产生定利润。

根据物业管理收费标准人员配置销售收入，核算出以下实际销售收入安置人员总数总成本费用和利润。

实际销售收入总建筑面积平米，按元平米月物业收费计算，每年可实现收入万预计销售收入。

按物业收费率计算，可以实现万实际销售收入。

配置人员总数和薪资标准考虑到小区规模相当，我们按统标准进行人事安排，每个小区具体标准如下物业部经理名，薪资标准元月楼管员名每个楼管员管理幢楼约户，薪资标准元月行政后勤名，薪资标准元月水暖电工名，薪资标准元月保安名两班倒，薪资标准元月保洁名，薪资标准元月以上人事安排共需人员名小区，薪资总额元月小区安置人员总数每个小区按人配置，可以安排职工人总成本费用人员工资工资总额各项保障和福利费用工资总额其它费用元月小区三个小区每年总成本费用是元月小区月小区元利润实际销售收入总成本费用万元万元万元因此，项目交付使用后，可以安置收购企业职工人，实现税前利润万以上。

七投资收益汇总表平顶山项目项目单位说明总建筑面积平米职工住房安置面积平米户平米户可销售面积平米销售价格元平米底商和住步整顿和规范市场秩序，制定和落实投资政策和消费政策，清理取消抑制投资和消费不合理政策，经济发展软环境日趋好转，社会局势稳定，城乡人民生活水平明显提高。

经济发展带来了房地产市场活跃和城市化水平提高，城市人口数量激增，旧城改造市政基础建设步伐加快，大大地拓展了新疆房地产市场发展空间。

随着房改政策逐步落实及银行信贷政策相继出台，公房上市交易和房屋二级市场开始启动，房地产消费流通渠道呈多元化趋势。

新疆房地产开发投资从年亿元增长到年亿元，房地产开发投资年均增长幅度达，年间，全疆累计完成住宅投资亿元，竣工住宅面积万平方米，城市人均居住面积由年平方米增至年平方米，增长率为。

以上数据充分说明，新疆房地产市场已经进入平稳快速发展阶段。

乌鲁木齐市是新疆维吾尔省首府，全市辖区县，总面积平方公里，市政面积平方公里，人口万。

乌鲁木齐经济发展水平居西部地区城市前列，房地产开发逐年稳步上升，到年，个人购房已经达到住宅消费以上，以个人购房为主体市场结构已经形成并完善，到年初，乌鲁木齐市共建设各类住宅近万平方米，共建成住宅类用房万余套，居民住房平均面积由年代初期人均不足平方米扩大到现在近平方米。

截止年，新疆城镇居民通过住房制度改革，累计出售公有住房万平方米，合计万套，占可售公房，加上部分未出售但仍享有使用权公房和个人私有住房，新疆城镇居民自有住房率已达到了左右，在全国居中上水平。

阶段性发展回顾从乌鲁木齐房地产市场发展历程来看，已经经历了三个时期，现在正进行第四个发展阶段。

年以前，称得上是乌鲁木齐地产市场发展萌芽期，该阶段最大特点是计划经济明显，政府主导，单位福利分房。

年至年，随着国家将房地产定为国家支柱产业，促进房产发展系列国家政民法院申请破产后，新疆实业开发有限公司采用破产重组资产变现全额退还方式收购项目依法拍卖原有资产，按照破产法要求，通过拍卖，以出让形式获得项目全部土地使用权。

平顶山项目该项目是集团通过收购区项目后获得土地，该地块位于乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，是乌鲁木齐传统农副产品集散交易场地，周边市政设施完善，有大量成熟居住区，适合商贸和居住。

九家湾项目该项目是集团通过收购区项目后获得土地，该地块位于乌鲁木齐市西过境公路路和苏州路立交会处。

是乌鲁木齐传统物资仓储物流基地，交通便利，通达主要口岸和大型市场，为外贸和周边市场服务。

地窝堡项目该项目是集团通过收购项目后获得土地，该地块位于乌鲁木齐市迎宾路。

是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地，周边有大量大型国有企业，该片区用地以企业生产物流配载和企业社区为主。

区位及现状平顶山项目该地块位于乌鲁木齐市克拉玛依路和金沙江路交会处，南与克拉玛依西路相连，东与金沙江路及宏大锦福苑相接，西北与广汇汇嘉园相连。

该片区是乌鲁木齐最大农副产品交易集散地，同时有北园春社区广汇汇嘉园宏大锦福苑等大型居住社区，市政配套设施完善，适合商贸和居住。

该地块由三个相对地块组成，西区与广汇汇嘉园相连平房区东区与原有建筑相连空地和库房北区和宏大锦福苑相接项目供应科库房，地势呈南低北高东低西高态势，适合梯式住宅规划，形成整体围合又相对三个组团。

社区西区主要沿街面和社区大道可建设商业用房，作为社区商业配套，完善社区配套功能，提升项目销售价值。

九家湾项目该地块位于乌鲁木齐市西过境公路路和苏州路立交交会处。

是乌鲁木齐物资仓储物流基地，交通便利，通达主要口岸和大型建材陶瓷木材和机械市场，适合建设大规模仓储物流和配送中心，为外贸和周边市场服务。

该片区大型市场有国际建材批发市场信中陶瓷批发市场九家湾陶瓷市场木材场美居物流园亚中机电市场百商物流园苏州路钢材市场百万庄机械市场等。

地窝堡项目该地块位于乌鲁木齐市迎宾路。

是乌鲁木齐国际机场和石油地调处所在地，周边有中国石油地调处乌鲁木齐国际机场南方航空公司新疆航空公司省九运司等大型单位。

该片区属城郊结合部，市政配套设施相对完善，但购物教育等配套相对缺乏，受地理位置和车程过远影响，对市区居民居住吸引力有限，但依托周边大型单位，从配套社区建设方面而言，潜力巨大。

其次，该项目交通便利，可以为周边市场和企业提供综合服务，适合发展物流配载服务。

市政配套设施情况平顶山项目主要道路克拉玛依西路金沙江路阿勒泰路公交路路路路路路路路路路路路购物友好商场太平洋百货世纪金花富成百货新华图书城市场北园春市场明珠花卉市场名都家具城医疗军区总院武警医院煤矿医院教育中农大附中附小小农业大学休闲儿童公园科技馆娱乐北园春友好大酒店金阳酒店科利华酒店独山子酒店翼龙酒店九家湾项目主要道路西过境公路苏州路立交阿勒泰路公交路路购物五商场西单商场西部国际超市好家乡超市市场九家湾农贸市场国际建材批发市场信中陶瓷批发市场九家湾陶瓷市场木材场美居物流园百商物流园苏州路钢材市场百万庄机械市场亚中机电市场等医疗铁路医院武警黄金医院冶建医院教育铁三中铁二小林子校休闲蜘蛛山新城公园植物园体育馆娱乐冶建俱乐部红楼诺亚方舟地窝堡项目主要道路迎宾路迎宾路乌昌公路公交路路路购物购物设施缺乏，主要到铁路局购物医疗石油医院教育中铁四小南航航天学校社区地调处家属院机场家属院九运司家属院大修厂家属院二主要经济技指标预测项目建设内容和建设规模平顶山项目该项目所在地是乌鲁木齐成熟居住区，区域生活配套设施完善，据