（批复）某综合写字楼建设项目可研建议报告（发改委）

根据国家旅游统计年鉴统计数据以及我们自己进行行业调查，目前市共有星级饭店家年新开业家，其中五星级酒店家，准五星级酒店两家，四星级酒店家，准四星级酒店家，三星级酒店家。

市现有四平均元套天，全年出租率按估算，天数按天年，则全年共收入万元。

写字楼出售单价第年为每平方米元，以后按每年递增元计算，从建设期第三年开始销售，三年销售完成，销售比例为出租部分为每平方米元天，出租率为，年出租金额为万元。

商铺从建设期第三年开始销售，两年销售完成，每年销售完成，销售单价第年为元平方米，第二年为元平方米。

固定资产折旧固定资产按综合折旧法计算，残值率，折旧年限年。

无形及递延资产摊消考虑土地费用为无形资产，摊销年限为年。

流动资金根据企业流动资金占有水平及生产周期，流动资金估算采用分类详细估算法。

流动资金万元。

劳动定员及人员工资支出该项目需工作人员人，其中酒店定员人，人员工资计入经营成本按销售收入计算其余人为物业公司员工，其人员费用从收取物业费中计提。

成本分析五星级酒店经营成本包括酒店管理集团综合管理费用及酒店运营成本，酒店管理集团综合管理费用占五星级酒店收入服务式公寓经营成本预测为人员及办公费用支出。

写字楼出租部分经营成本预测为人员及办公费用支出。

自营部分折旧摊销考虑五星级酒店服务式公寓写字楼出租部分业主办公单位固定资产折旧和无形资产摊销，固定资产按年折旧，残值率，固定资产总值为自营部分总投资除去土地费用，总值为，每年折旧费为万元。

土地费用为无形资产，共计万元，按年摊销，年摊销费为万元。

年折旧摊销额万元。

税金报告采用各种税费表见下表税费表税费项目税费率税费项目税费率营业税土地增值税累进税率城市维护建设税公益金教育费附加法定盈余公积金企业所得税任意盈余公积金房产税按租金不可预见费三财务分析盈利能力分析项目在计算期内经营收入，万元，可获利润总额，万元，扣除所得税，万元，公益金，万元，公积金，万元后，还有，万元可分配利润。

项目全部投资内部收益率所得税前为，在基本折现率为情况下，财务净现值为万元，项目投资回收期为年。

该项目投资利润率为，年投资利润率为。

敏感性分析将营业收入经营成本投资等因素作为不确定性因素进行敏感性分析，分析结果表明，为切实反映本项目经济效益，对营业收入成本投资诸因素进行了敏感性分析，结果汇总见表。

敏感性分析表项目本项目投资营业收入经营成本内部收益率分析结果表明，营业收入变化对内部收益率影响最大，其次影响较大因素是投资。

评价结论从上面数据得出，本项目自身盈利能力较强，项目全部投资内部收益率所得税后为，在内部收益率为情况下，财务净现值为万元，项目投资回收期为年。

该项目投资利润率为，年投资利润率为。

项目采用自有资金与销售回款，资产负债情况良好，从临界点看，项目有定潜力，项目在财务上是可行。

项目财务分析综合指标表见下表项目财务分析综合指标表序号名称单位数据备注建设规模开发产品总建筑面积平方米经济数据总投资万元固定资产投资万元开发产品投资万元资金筹措万元其中资本金万元借款万元预售房款万元经营收入万元年经营税金及附加万元年经营成本万元年利润总额万元年所得税万元年税后利润万元年财务评价指标投资利润率年投资利税率年全部投资内部收益率所得税前全部投资投资回收期所得税前年全部投资内部收益率所得税后全部投资投资回收期所得税后年附表行政办公楼工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米粗装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风空调工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米电梯工程平方米小计平方米五星级酒店工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米精装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风空调工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米煤气工程平方米电梯工程平方米小计平方米服务式公寓工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米精装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风空调工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米电梯工程平方米小计平方米写字楼工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米粗装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风空调工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米电梯工程平方米小计平方米商铺工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米粗装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工程平方米消防工程平方米通风空调工程平方米强电工程平方米消防报警工程平方米变配电工程平方米电梯工程平方米小计平方米地下建筑工程费用表单位万元序号项目名称估算价值技术经济指标建筑工程设备及工器具购置费安装工程合计单位数量单价元土建工程平方米桩基础平方米主体平方米粗装修平方米护坡桩工程平方米降水工程平方米给排水工务旅游市场分析是我国北方最大沿海开放城市，伴随着社会经济整体进步，商务旅游业也得到了飞速发展，年增长速度达到以上。

每年举办天交会建材会等各类活动达余次，交易规模超过百亿元，为区域商务旅游市场发展产生了强大促进作用。

同时，是北方重要工商业城市，年实现工业总产值亿元，同比增长。

作为国内北方最大生产基地，目前世界强企业中有，已有家在津投资，投资项目达个。

越来越多商务人士将其业务活动中心选在了，已经成为全球商务旅游消费重要市场之。

此外，市作为年北京奥运会协办城市，奥运会举办将带动商务旅游细分市场发展。

随着我国加入组织，与世界贸易体制接轨，频繁国际交流和商务活动随即展开，商务和会务入境游将作为市旅游经济新增长点。

同时按照市政府发展思路，市将用年时间使商务旅游业发展成为支柱产业，为全市经济发展做出更大贡献。

第三节酒店业市场分析酒店业市场发展及需求预测相关资料表明伴随着整体经济快速发展，市酒店业也呈现出迅猛发展态势。

市星级酒店数量已由年家增至年家。

其中五星级家四星级家三星级家，客房总数万间，床位万张。

资料来源统计年鉴此外，根据市旅游局统计信息，年上半年我市共接待商务会议旅游及其他目国内外游客万人次。

其中，过夜游客数约占总数。

如果星级以上酒店住客比例约为，则上半年星级酒店应接待境内外游客万人次，根据行业相关统计数据经计算需要酒店客房间。

而目前市星级酒店能提供房间数量为间，这说明近需求没有得到满足，星级酒店具有广阔市场前景。

二酒店业市场供给分析地处环渤海经济中心，紧邻首都北京，是我国北方最大沿海开放城市。

改革开放以来，随着各项事业蓬勃发展，旅游业异军突起，区域酒店业市场竞争也越来越激烈，并逐渐成为第三产业发展重点。

根据国家旅游统计年鉴统计数据目建设选址于黄家花园天隆里，位于海河综合开发中心金融商务区段内，也同时处于市北五大道规划区内，其具备复合型功能城市建筑综合体充分体现了中心商务区对智能化商务功能发展需要，符合规划区业态特征。

从而使得该项目成为海河开发战略实施组成部分，将与其它开发工程共同为促进海河金龙起舞工程顺利建设贡献力量。

二综合写字楼项目建设，将成为体现都市形象标志性建筑，为市打造张新城市名片随着工业化和城市化水平不断提高，我国各个城市在积极拓展城市功能，选择合理城市建筑形态，以适应现代城市发展功能需求。

而功能复合协调互补建筑综合体则充分体现了多元化角色城市内涵，从而成为现代城市经济文明和建筑文明象征。

作为体现城市形象标志性建筑，具备方向性地标性特质，从而将发挥强有力区域辐射作用，带动周边土地增值，有效推进城市现代化和国际化进程。

综合写字楼正是具备完整性有机性聚合性等多重功能建筑综合体，该项目建设将有效地推进市城市现代化进程，实现城市高级功能，增强城市活力，还将带动城市档次与品质提升，从而将为市打造张体现都市形象新名片。

三综合写字楼项目建设，实现了建筑高效性，符合国际建筑发展趋势，将成为市城市建筑新模式先行者城市综合体建筑开发由于充分利用了地上地下空间资源，并依据功能特点进行合理布局，使空间利用集约化。

酒店写字楼公寓商业店铺等几大功能区共同建设，有效地避免了因功能孤立而造成空间资源浪费和平均使用土地不合理现象，实现了内部功能互为裨益相互支持，充分体现了整体建筑功能高效性。

综合写字楼项目由五星级酒店服务式公寓行政办公楼写字楼商业店铺等几大功能区组成，具备功能复合化空间高效化社区开放化场所人情化等建筑特征，使其成为具有前瞻性商务生活体化社区，符合国际建筑发展趋势，从而成为市城市建筑新模式先行者。

四综合写字楼项目建设，将大大增强市高档星级酒店实力，有利于市高档星级酒店布局调整市城市发展定位于北方重要经济中心和现代化国际港口城市。

但是就目前市酒店数量及酒店星级规模等，与其城市发展定位不相协调，迫切需要在酒店业总体布局和星级酒店建设方面加强力量，以达到对消费吸引促进作用。

为此，市旅游饭店业协会提出了到年市五星级酒店要达到家行业发展目标。

综合写字楼项目重要组成部分五星级酒店，将冠以美国喜达屋集团旗下威斯汀品牌，纳入国际轨道，实行国际化集团管理模式，从而将大大提高市旅游酒店业服务水平，促进市星级酒店整体布局合理化改善，形成良好经济联动效应，拉动市经济发展。

五综合写字楼项目建设，将推进市人才交易工作顺利开展，进步优化我市人才环境和投资环境随着经济全球化深入开展，各国各地区对人才竞争日益激烈，国内外人才中介机构竞争也越来越明显，许多国外知名猎头公司等有实力人才中介组织纷纷进入我国寻求合作。

用于开展人才交流吸引人才中介机构载体人才科技大厦应需而生，成为我国些省市规划建设重要内容。

我市在这方面尚且薄弱，急需建设个吸揽知名人才中介机构