（批复）某货场整体开发项目可研建议报告（发改委）

玻璃是建筑装饰中不可或缺基础性传统材料，基本与水泥着光伏玻璃现代玻璃导电玻璃液体玻璃调光玻璃发光玻璃玻璃基片等系列新兴产品问市，玻璃势必成为节能环保新能源独树臶建筑装饰材料。

目前，河北保定已经建成中国第栋玻璃幕墙发电大厦，年发电量为万度。

在全国，各类玻璃前沿产品研发应用基地在各级政府大力支持下如雨后春笋般地兴建。

玻璃市场始终存在较大波动。

以年为例，玻璃基础材料价格波动幅度直逼。

玻璃与其他材料最大不同在于终端交易环节量身定制。

玻璃期货交易基地项目成功运作，将彻底改写玻璃行业年产品推广周期尴尬纪录，将完全改变玻璃基础材料恶性竞争和传统项目重复建设。

更为重要是，高新产品期货交易，可以最大限度地降低上游研发企业市场风险，必将得到政府和企业倾力相助。

第七章项目投资分析商业区管理项目该项目主要负责地块规划设计，公共部分建设综合体辅助项目运营招商和各项目物业管理。

投资预算测算基础为建筑面积规划设计包括市场调研论证规划设计审批，预计投资万。

公共部分建设水电路园通信等，预计投资亿元。

图图项目布置图项目功能图招商包括广告宣传等在内招商投资，预计万元。

物业管理物业管理系统软硬件总投入预计万元。

投资合计亿元投资收益投资增益各个项目启动前，按元收取次性配套费，并按元月收取配套养护费。

次性收益为亿元，利润为亿元亿元亿元配套养护年利润为万元成本万元万元。

物业管理收益按元收取，收益万元成本万元万元。

收益合计次性收益亿元，另每年万元。

建材市场项目建材市场项目在玻璃期货市场和商会总部基地项目运作之前，将占据商业园区域。

按建材类别分别为瓷砖洁具玻璃门业板材等五大主体市场。

投资测算土建设备装修招商等按元计，预计亿元。

收益测算租金广告活动等按元计，亿元年。

效益测算亿元年成本万元年亿元年智能仓储项目智能仓储项目按层及第层共计，合万，主要负责仓储物流管理。

投资测算土建设备招商等按元计，亿元。

收入测算租金按月元月计，预计亿元年物流管理按元，预计万元年。

效益测算亿元亿元成本万元亿元年。

玻璃期货市场项目和商会总部项目由于政策性较强，目前暂不作分析，待项目成熟后，可以从前述项目中进行改造转移，届时再作分析。

投资与收益预测表项目名称投资亿元年成本亿元年收入亿元利润亿元备注商业区管理项目另收入亿元建材市场项目智能仓储项目合计当期收回投资亿元图建设周期针对货场现状分期执行各个项目，预计完全建成周期为年，但各项目实际投资收益期在年，所以按平均年建设周期评估投资及回报。

回报预测全项目每年利润亿元含税。

合作公司应得利润为亿元。

中力物流收益约万元，联合体约亿元。

第八章风险评估市场风险货场虽地处武汉中央商务区，但以南国大武汉为代表建材市场异军突起。

在上级领导支持下，精品城与玻璃行业合作，于年初开始运作中南玻璃城项目。

实践证明，中南玻璃城成功进驻也显示了时代精品城历史荣光。

由于诸多因素变化将应有市场份额，无形地流失，如欲再回暖必须进行比周边市场更优越软硬件投入，实行亮点打造。

市场保有量风险预测与防范货场现有商户约家，开发后将达到家，相当于现有商户倍，商户进驻是否能够达到饱和，将是市场风险之。

解决方案应采取五个步骤是培养现有商户成为开发主力军，从优惠投资权等方面放宽政策。

确保现有商户沉淀，扩大转介绍。

实现在现有基础上翻翻家目标二是尽快启动招商宣传工作，在路中央商务区金太阳等正在执行拆迁地段或建制地引进商户和品牌，实现家进驻目标三是通过广告等手段，将尚未进驻建材品牌引进货场，实现家进驻目标四是引进城市综合体概念，将补充性质项目引入货场，如餐厅酒店银行百货娱乐等等，实现相当于家建材进驻面积五是整体引进类似欧亚达家居这种有品牌影响力企业，实现相当于家建材进驻面积。

市场持续性风险预测与防范要实现货场项目青春永驻，最好解决方案就是不断升级。

在市场运行过程中，必须提供足够用以企业发展储备资源，必须提前准备超越现状成长性项目。

比如，我们考虑玻璃期货交易和商会总部基地项目，现在看来，可能有很多条件还不成熟，但我们得准备，得争取，得想办法总是走在别人前面。

政策与效益风险国企改革随着市场经济不断健康发展，走出了具有中国特色成功路子。

铁路也不例外，铁道部门沉淀资产丰厚，人力资源丰盛，技术队伍庞大，这恰好说明铁路改革攻坚阶段即将来临。

在项目开发中，虽存在诸多难以预测政策变化和相关制度改革等，但是开发不能等，刻不容缓。

要认真分析政策前景，切实把握政策变化机遇与有利因素，规避可预测风险。

利益分配风险预测与防范有国企改革总会在改革之后背负国有资产流失议论，我们也可能会承担这个风险。

防范这风险，是在程序上依法讲科学，和铁路投资人利益分配，除了这两个主体之间讨价还价以外，尽量引入政府部门和权威评估机构参与其中，让他们当裁判，做出中性公正判断二是建立分配工作阶段性协商机制，可能因为条件变化导致原始评估客观失衡，所以，有仓储项目启动，将揽子解决上述问题。

首先，按展厅仓储平方立方比例配备，智能仓储面积万平米，容量万立方米。

进驻品牌，都可以获得配套仓储空间。

第二，比照伊利蒙牛武烟等企业仓储自动化标准，装卸快成本低。

第三，智能仓储自动化程度高，消防安全防盗监控等功能全面解决，降低请人看管等费用。

第四，仓位式设计，可以最大限度地利用仓库空间，避免了传统单层堆码或者米堆码高度。

第五，就地解决商户库存，不需要第二次转运，也不需要人员远程往来。

商会总部项目可行性分析随着市场经济逐渐成熟，商会作用和影响已经达到空前高度。

事实证明，商会成长，更有利于当地社会稳定和经济发展。

目前，各个异地商会总部尚处散居状态。

这种状态，将会在定程度上制约着商会作用更好发挥，也制约着地方政府有效管理。

如果能够成功运作商会总部项目，在改善商会办公环境，优化商会组织形象同时，必将引来商会组织发挥更大社会作用本质变革。

运作商会总部项目，已经具备定现实基础。

方面，商会总部项目已经使部分商会表达出了浓厚兴趣另方面，地方政府也不同程度地对商会总部项目社会价值和商业价值给予肯定。

据了解，几年前，硚口区拟建商会总部项目时，就已经有家省级商会报名登记，但由于用地原因，导致项目搁浅。

尽管如此，湖南商会依然成功运作了他总部项目。

目前，湖南大厦已经在海工大开工建设。

如果能够在货场修建幢冠名为广东大厦四川大厦浙江大厦等等商会总部大楼，与武汉中央商务区紧密呼应，我们想，不但能够获得巨大政治利益，而且可以实现空前经济回报。

中国玻璃期货交易基地项目可行性分析商会总部应该是具备两大功能项目是商会组织功能二是地域特色经济功能。

如果还能够与政府倡导产业结合如节能环保新概念体开发工作有效进行，针对货场现状，商会协会联合体共由四家单位组成湖北省四川商会武汉玻璃行业协会武汉莆田商会武汉泉州商会。

在铁路提供土地基础上，商会联合体负责组织资金，与铁路组成合作公司，完成规划设计和项目执行等工作。

湖北省四川商会湖北省四川商会成立于年，四川籍人士在鄂投资企业，四川企业驻鄂办事处和经销机构，自愿组成非营利性社会团体。

商会业务主管单位湖北省工商联合会民政厅登记管理，同时受四川省人民政府驻武汉办事处业务指导和监督管理。

商会宗旨是为四川在鄂企业服务，密切企业与政府联系，维护会员合法权益引导会员守法经营，树立良好四川企业形象组织四川企业充分发挥综合和群体优势，架起川鄂两省经济技术合作桥梁和纽带。

湖北省四川商会，年被湖北省民政厅授予级社会团体匾牌，年受到中央和湖北省委奖励。

武汉玻璃行业协会武汉玻璃行业协会成立于年，是以玻璃原片厂深精加工科技生产或销售企业自愿组成非营利性社会团体。

其业务主管单位是武汉市经信委登记管理机关是武汉市民政局。

协会接受业务主管单位和社团登记管理机关业务指导和登记管理。

协会宗旨遵守宪法法律法规和国家政策，遵守社会道德风尚，维护国家统，安全和民族团结，不损害国家利益社会公共利益，以及其它组织和公民合法权益，不从事营利性经营活动，实施行业自律，促进行业发展和行业协作，为会员提供服务，维护会员合法权益。

武汉莆田商会武汉莆田商会成立于年，在武汉经商约万人。

莆商在武汉投资约多亿元，涉及建材食品珠宝房地产医疗器械五大领域多个行业。

目前，武汉莆商资产百万以上数以千计，资产千万以上企业有多家。

武汉泉州商会武汉泉州商会成立于年，现有会员多人，经营范围涉及建材建筑装修服装鞋帽石材加工房地产开发汽车配件食品加工交通运输餐饮等多个行业，共投入资金多亿元，为武汉市经济发展和城市建设作出了贡献。

商会联合体机构设臵商会联合体办公室设在中南玻璃城，联合体负责对项目调研论证规划资金招募项目执行等相关工作。

商会联合体及办公室主要成员组成如下理事长李国斌副理事长宋事涛蔡玉春王清白执行理事田祖平主任王孝新项目助理曾秋萍兼会计企划助理罗飞英兼出纳行政助理秦学文兼勤务商会联合体及其办公室在项目前期先投入启动资金万，各理事单位万，不足部分根据项目开发需要再投入。

第三章项目背景货场地块价值不断升迁货场约亩地，独居中国建材第市硚口建材商业圈核心，紧邻武汉中央商务区。

南国大武汉香江金太阳沃尔玛等数十个知名卖场布其周围，大有众星捧月之势。

建设大道解放大道路二路交汇于货场，难得客流资源，更助它独霸方。

铁路专用线，更有别于其他商业地段，必将成为货场核心竞争力。

尤其二环线横贯广场，逼出了开发货场难求机遇放缓开发，二环线是负担加快开发，二环线是财富。

目前，该地段商业门面租金已经达到元月均价，最高已经攀升至元右。

而货场仍然处于数年前元左右。

相形之下，货场商业价值每年流失亿元以上。

货场周边地段开发，不断地吸吮着货场商业资源货场培养成熟商户，总是批批迁至周边新兴市场。

货场需要创新升级提升硬件沉淀品牌。

地方政府对货场日渐关注政府对货场规划日渐关注，但由于铁路相对，难免存在难以下手顾虑。

严格说，老站台老仓库，已经愈来愈与周边环境难以协调，货场需要改变形象。

我们若能主动开发，既提升了商业价值，又有望为政府增加亿元年税源，加快文明城卫生城环保城园林城四城建设，努力推动区域经济，社会大发展大提高。

相关商业机构青睐货场近年来，包括南国大武汉红