（批复）柳州市老年休养集中区老年公寓和老年活动中心项目可研建议报告（发改委）

本项目投资估算范围包括土建工程装饰工程主要为老年人适用装饰安装工程其中含给排水及消防工程电气照明及弱电工程电梯安装工程附属工程其中含室外道路排污排雨路灯绿化美化等设备购置现行政策规定其他费用和准备费用等。

投资估算额与相关数据取定固定资产投资见投资估算表本项目投资万元，分两期，期投入万元，项目二期固定资产投资万元，包括建安工程费用万元，占固定资金投资额设备购置费用万元，占固定资金投资额规划设计招标监理等费用万元，占固定资金投资额基本预备费万元，占固定资金投资额相关数据取定最高限额建设单位管理费勘察设计费工程监理费④质量监督费招标服务费绿化美化费按元计算准备费中基本准备费为，价差预备费为。

编制依据本项目投资估算编制依据国家和省市现行计费标准和计算办法包括国家计委颁发建设项目经济评价方法与参数国家计委计价格号文广西现行概算定额费用定额建筑及装饰工程预算定额以及相应计价办法建设部颁发工期定额柳州市老年修养集中区老年公寓提供方案设计相关资料和据此制定综合经济技术指标建设资金筹措投资估算项目总投资万元。

期建设已投入资金万元，主要建设内容为个标准间公寓楼餐厅水电配套场地建设道路硬化等。

二期建设投资规模万元。

资金筹措银行贷款万元申请国家扶持补贴万元。

项目投资估算表序号工程或估算值万元占总项目名称规模建安工程设备购置其他费用预备费小计投资总计固定资产投资建筑工程含般装饰多层老年公寓低层老年别墅老年活动中心附属配套工程门球场种植场钓鱼场停车场室外休闲健身场所绿化美化等二室内装饰老年人适用装饰三安装工程水暖与电气安装电梯安装部四设备购置套件起居设备厨卫设备空调锅炉与供暖管道理疗健身设备轮椅轮式担架电视机闭路电视系统通讯设备紧急呼叫设备冰箱冰柜洗衣机消毒柜教学设备其他设备五其它建设费用规划设计费施工图设计费招标费建设单位管理费工程监理费墙体改革费税收与城市基础设施配套费人防工程异地建设费六预备费基本预备费第十二章财务评价与经济评价经济评价概述建设项目经济评价是项目申请报告重要内容，是项目决策重要依据。

根据国家计委颁发建设项目经济评价方法与参数有关规定，通过对项目经济评价来论证项目在经济方面合理性和技术方面可靠性，为项目决策和审批提供科学可靠依据。

项目折旧工程项目折旧率本项目包括建构筑物建筑安装工程装饰工程给排水及供电工程设备购置室外广场通路排污排雨路灯及预备费。

建筑工程折旧原值万元，按年折旧，残值率。

年折旧费万元，残值万元设备器材折旧原值万元，平均按年折旧，平均残值率按。

年折旧费万元，残值万元项目折旧与摊销预测表项目折旧与摊销预测表金额单位万元序号项目名称折摊年限年折摊额原值残值说明建筑工程二设备器材三小计经济效益运营成本估算固定职工人，人均工资按元月计算，年工资及福利元人，年均工资及福利费万元。

年均办公服务及燃料水电等能源费万元。

年均房屋及设备维修费万元。

年均总成本万元未计贷款利息。

年收入估算按个床位设计，入住老人按人均交纳元月，实际年收入为万元。

资金回收估算每年回收资金为万元年建设资金来源期建设已投入资金万元，期建设项目计划于年完成二期建设资金需要万元。

资金筹措由叶县康乐苑老年公寓自筹万元，叶县农村信用社已同意贷款万元，贷款投防意向书已经签订，可以保证项目建设如期开工资金缺口万元，申请上级给予投资补助。

经济效益分析柳州市老年修养集中区老年公寓属非盈利社会养老机构，项目经济效益收入甚微，依靠是政府扶持和社会各界支持，项目主要效益在于社会效益。

社会效益分析老年公寓是社会公益事业，经济效益不大，但社会效益明显减轻政府家庭负担，有利于社会稳定，真正使老人这弱势群体实现老有所养，老有所学，老有所乐，老有所为，老有所医，该项目属于劳动力密集型，对老年人服务与生活管理效益大量人力资源，项目运营可以解决名下岗职工和就业困难群体就业和再就业问题。

盈亏平衡分析不确定性分析以营业负荷完成率表示盈亏平衡点计算如下式固定成本营业收入税金可变成本项目水感，更需关怀相互交往，提供参与社会平等机会则十分必要。

这些特征是该项目建筑设计前提。

功能设计老年公寓楼户型居室以满足中等中收入家庭需求为主体，少量兼顾高端用户。

居室模式除别墅外，主要包括室厅厨卫室厅卫室卫和两室厅厨卫，户型面积在。

老年活动中心，其中设健身理疗中心康复治疗中心图书室及学习中心从业培训中心文化娱乐中心服务管理中心等。

设有不同规模不同内容活动厅室，如游艺厅健身厅舞厅音乐欣赏戏曲欣赏书画欣赏厅休息厅茶室小卖部与之相配合还有衣帽间卫生间接待管理办公室等辅助设施。

老年大学，是专门为老年人提供陶冶心境交流逸趣学习园地，是种特殊类型学校建筑。

根据学员爱好常设有文学历史书法绘画雕塑园艺戏曲音乐舞蹈体育保健烹饪社会学心理学政治学经济学法学现代科技等专题讲座，相应设不同规模多功能教室，还设有图书资料阅览室学员作品陈列观摩室健身室休息室医疗急救室等辅助设施。

户外活动场所离退休后老年人，对户外活动需要较高，他们聚在起山南海北无所不侃，是老年生活大乐趣，在这里他们驱散了孤独感。

庭院设计应提供这种便利，备设坐椅和必要活动设施。

第五章总图运输与公共辅助工程总平面规划原则该项目设计基本原则，是在满足国家有关规程规范前提下，首先应强调功能分区合理性。

项目规划设计，要综合考虑用地条件造型朝向间距积，其中主体建筑物社会建设具有深远意义。

该项目建设是必要和可行，建议同意立项。

同时，该项目建设尚有部分资金缺口，建议上级给予投资补助。

第二章市场分析及建设规模市场分析市场概况随着人们生活水平不断提高，老龄问题日益突出。

按国际通用老龄人口超过标准衡量，柳州已跨入老年型地区行列。

因此，如何让老年人过得更好，积极发展老龄产业或银色产业已势在必行。

柳江水碧天蓝，空气纯净，随着河东新区整体规划，在此购房置业人越来越多，满足于老年人晚年生活。

如果有所较好老人公寓，解决了老人寂寞，也可以让子女们放心工作。

老龄人口柳州市岁以上老人目前有万人，占总人口比例，已进入老龄化社会。

老年人口增多，经济条件改善，思想观念更新，使入住老年公寓成为迫切需要，能够保证项目建成后正常运营。

优越地理环境有大面积经济果木林马尾松和杉木林等生物景观，有风景秀丽柳江风光水域景观，还有柳州古八景之龙壁回澜等地文景观。

大气环境质量通过国家中级标准，噪声及声学环境质量符合城市环境噪声标准中特殊住宅要求，水未受污染，水质达国家二类标准。

项目所在地远离喧闹嘈杂主城区，又在城区范围之内，临近城区主干道，交通便利。

空气清新自然恬静优雅，环境舒适，是老人居住活动理想场所。

建设规模建设规模概况该建设项目为柳州市老年集中区老年公寓和老年活动中心。

项目区总面积，总建设面积约，总投资万元。

项目完成后，新建老年公寓楼，可增加老年人居住房间间套，增设固定床位张，可解决位老年人住宿问题。

老年活动中心大楼，将新增康复医疗中心图书室及学习中心文化娱乐中心老年健身中心养老服务从业培训中心办公服务中心等，并将创办老年大学老年艺术团等。

其他服务设施，可提供满足入住老年人需要餐厅煎药房，可供位老年人室外活动广场绿地廊亭门球场钓鱼场种植场等。

建设内容老年公寓和活动中心建设，总建筑面积。

室外配套建设，主要含餐厅煎药室洗浴中心广场门球场钓鱼场种植场等。

设施配套满足人老年人专用起居厨卫设备轮椅担架健身器材理疗设备急救护理设备呼叫系统设备电视与网络通讯设备等含期项目配套。

其中建设工程主要包括土建工程般装饰工程电梯安装工程给排水及消防工程电气照明及弱电工程室外道路排污排雨路灯绿化美化等。

主要经济技术指标综合经济技术指标表序号项目指标备注总用地面积建筑占地面积总建设面积其中计容积率面积不计容积率面积总绿化用地面积建筑容积率建筑覆盖率建筑绿化率停车位辆第三章建设条件和选址建设条件地质条件柳州地处中亚热带向南亚带过渡季风气候带。

夏长炎热，冬短不寒，雨量充沛，光温丰足，雨热同季，无霜期长。

垂直温差大于纬度温差。

中南部多年平均气温为，而北部山区则在之间。

影响柳州市大气环流主要是季风环流，夏半年盛行偏南风，高温高湿多雨，冬半年盛行偏北风，寒冷干燥少雨。

夏长冬短雨热同季，光温水气候资源丰富，但地区差异较大，北部各县具有较明显山地气候特征。

气候条件日照温度太阳辐射量年平均为千卡平方厘米，南部多于北部，年中以月最高，月最低。

日照时数平均小时。

气温自北向南渐增，年平均气温北部，其余，年际变化北部小于中南部，最高年与最低年相差。

最冷月月平均气温，历史上极端最低温度为，高寒山区可达以上。

最热月月平均气温，历史上极端最高气温为。

年总积温，南北相差。

雨量年总降雨量毫米，但地区分布和季节变化很大。

雨季般始于四月下旬，终于月上旬初，这期间降水量占全年降水量以上。

雨量分布，北部多于南部，山区多于平原，融水县贝江流域为柳州市个多雨中心，年降水量可达毫米以上。

多年平均蒸发量毫米，自南向北渐减，南部超过毫米，大于降水量，为半湿半干状态，而北部降水量多超过蒸发量，气候湿润。

柳州市气象灾害柳州市气象灾害主要有春季低温阴雨和干旱，夏季暴雨洪涝和雷雨大风，局部地方春夏之交季节有冰雹，秋季寒露风和秋旱，以及冬季寒潮霜冻害。

地势北高南底。

城市四面都有山丘，属于喀斯特地貌地理特征。

基础设施条件给排水项目场区用水来自水管网供水。

生活污水可排入城区污水管网，雨水排入雨水管网。

供电由柳州市电网供电，可以满足项目建设及运营需要。

交通处在广西旅游大格局南北黄金旅游线中心位置，距柳州市中心区仅公里，湘桂铁路柳洛公路和国家五级航道柳江穿过其中。

建筑材料及运输条件项目建设所需要主要材料为砖水泥河砂石子石灰等，均可就地购买。

木材钢材均由当地建材市场充足供应，可满足项目建设需要。

建材运输可通过城市公路网与各建材供应商联系，将项目建设所需建材设备机械直接运至施工现场。

用地条件柳州人民政府提出，在城乡规划和旧城村改造中，各级政府和有关部门要根据当地老年人口数量和老年人养老保障实际需求，将社会福利院老年公寓养老院敬老院光荣院等养老服务机构建设纳入整体规划，落实建设用地或提供相应经办场所。

鼓励民间组织企业和个人采取独资合资合作联营参股租赁等方式创办养老服务机构。

，为项目决策和审批