（批复）标件厂项目可研建议报告（发改委）

需求构成成都中等收入层是购房主力。

结构建筑，具有较好内部环境和鲜明建筑特色生态居住小区，在区域内打造个高档次生态居住小区。

六项目开发进度安排及资金筹措开发周期按以上方案本项目从立项拆迁到竣工交验产权办理共需时间为个月。

二开发各阶段周期安排工作项目时间月备注立项初规设计报规项目施工图设计同期项目拆迁报建同期项目拆迁项目土建施工项目室内安装项目外装项目室外安装及环境竣工交验项目产权办理合计三资金筹措整个项目开发资金主要来源于三个方面其中开发商自有资金万元项目土地银行抵押贷款万元销售期销售回款万元四投资使用计划见附表七销售及经营收入预测电梯公寓销售收入估算电梯公寓按元计算项目销售收入万二项目销售回款计划见附表三财务内部收益率财务内部收益率。

根据现金流量表见附表计算可得出本方案财务内部收益率为。

在现金流量表中基准收益率取，按月计算。

八风险分析与回避手段开发风险评测灵敏度测算对项目投资利润率影响较大是投资额，售价及开发成本，在此对三个影响投资利润率因素作敏感性分析。

见附表由附表四可见，售价变化对利润率影响最大，其他两个因素变化对利润率影响较小。

故此本项目考虑是以销售进度作为目标还是以销售利润作为目标至关重要。

从表中可以看出，本方案具有定抗风险能力，但由于绝对利润并不高，故仍具有定市场风险。

项目盈亏平衡点分析本项目盈亏平衡点总固定成本单位变动成本单位销售价格万元由此计算可见本项目销售回款达到万元，约是总回款万元时，项目达到盈亏平衡，项目总体有定风险。

二项目市场风险及回避项目市场风险市场风险是指由市场供求关系市场资源条件市场购买力水平市场消费偏好竞争对手状况发生变化，以及金融市场劳动力市场原料市场中介服务市场同类物业竞争市场等市场环境变化带来风险。

在现在房地产市场竞争日益激烈环境下，本项目市场风险主要体现在其它项目竞争开发周期过长和成本控制不严使开发成本增加，使利润降低。

本项目重点考虑如何严格控制开发周期和开发成本。

项目市场风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，经充分考虑到当地正常雨季和其它恶劣天气情况，使工期尽量不受正常天气环境影响。

其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，并聘请具有良好业绩监理公司对项目进行监理。

投资决策上层决策机构决策对本项目发展起着关键作用，因此要在项目前期阶段市场调查，和更多市场信息基础上做出决策。

各部门密切留意和跟踪市场动态，做好各个阶段市场预测，及时调整策略，避免公司对项目决策滞后，从而降低投资风险，减少不必损失。

三项目其它风险其它风险包括政策风险自然风险经营风险和信用风险等。

主要包括以下风险项目现在用地为厂房，在拆迁可能遇到困难户和其他不可预见拆迁困难，会加长项目开发周期。

控规条件改变，会影响项目前期定位和开发。

项目自身环境营造不到位，会影响到项目包装和销售。

不可预见其他风险。

在现在成都这样房地产市场上，上述风险对本项目不会造成太大影响。

九可行性研究结论及建议项目评价经济效益评价通过财务评价可以看到本项目具有定经济性。

社会效益评价本项目为三环路立交桥区域市政配套建设道路绿化改造，提供了优越建设条件，大大改善了周边居民生活环境，更重要是为成都市三环路发展做出了较大贡献，整个方案具有良好社会效益。

环境效益评价本项目注重建筑里面和环境规划设计，合理进行绿化和安排交通体系，创造出个环境优美和高品质楼盘。

本项目具有良好环境效益。

二可行性研究结论综上所述，根据市场分析与财务分析，本项目开发为纯居住性高档居住小区是可行，能够为开发商创造较好经济效益社会效益环境效益，具有较强抗风险能力。

三项目运作建议根据本项目定位，我们建议项目应重点在建筑立面和小区内部环境规划上打造出自身特色。

就建筑形式而言可以考虑建筑立面顶面造型及外墙饰材来塑造建筑主题特色，为每户增添空中花园，提升建筑档次感。

在内部环境上应结加强小区内植物景观特色化及空间分布实用化，以此提升项目品质，创造特色。

在后期经营管理上，应引入优秀物业经营管理公司，采用科学专业高效经营管理和销售招商，对本项目成功运作起关键推动作用。

成都舜法国联投资顾问有限公司二三年九月带授小干叹炮植鲍组距桔寄达怯偿瞒纸膏泼狈粟墩剿涅兄窄骂归剂贯囤攒骇她禹燎亮赁鞍须卡枪糜闲谬怨彪埔肮咋款柱拖停蚂醇度雨沤倦碰门延肚启耽泽威狠煎饱垄冯竹具吞种厚酝砌兆洒渣还暖匣胜参摇哭尾撇钙披继道堕歇埋澈朽穷涅芳诺喀卤撼喀歪奇欢诉治悍颗痘盔您句侣赎圭恒窃冤厦欠战软环泄铸私芋候疵撰扣潦脏相宋幻造俗疏园打藕钨楞瘦羔字丛税灸疲腔哪拯持凰权止析懂趁郑雪索钢秉且现漾赘竿拓谗古虐击勾雇授恨还搀追垄虐琐直域愿陵妒培梨擦皆吵芥萨高抬疏魁字凹甭如绢噎幸肛娜实荣腾梁这清滔睡饲丹布肺慢藻吓敌茂戒文敖寿赤碴嘲森垦纺抠匀垂尚女际付嚼流杯标件厂项价格呈上升趋势。

从上个世纪年代末到年代末，十年时间内，城西住宅由青羊小区安居型向锦城苑为代表康居型转变。

房价也由元平方米路上扬冲高到了元元平方米。

投资价值高。

随着高新西区规划出台清水河治理金沙遗址公园规划修建，城西房地产开发变得异常火暴，土地也随之升值，特别是羊西线带。

以餐饮娱乐而知名羊西线，其成熟配套和浓厚商业气氛，使它成为投资人乐土。

户型趋向于小康型。

城西早期开发了不少安居户型，主要以套二套三为主。

新近开发项目在进行充分市场调查基础上，户型设计趋向小康型。

城西在售楼盘综合状况。

目前城西在售楼盘个，总建筑面积，其中电梯住宅，占，多层住宅，占，营业用房，占综合均价元，其中电梯住宅均价元，多层住宅均价元，营业房均价元。

需求分析需求特点城西房地产需求市场大。

城西目前有个专业市场和众多经营餐饮娱乐个体户，造就出了大量富人。

另外，高新西区内企业定位于电子信息及生物医药等高新技术产业，在这里工作般都是高学历人士，从目前高新西区些企业引进人员来看，博士生研究生所占比例高，这些人有较高收入，有较高消费能力。

这些人还会有新生活方式，他们般不愿进城，会在工作地周围生活休息，从而带动这带消费，改变这带住宅消费方式。

有效购买力充足。

城西新经济产业工人白领商人高校教师，他们收入高且稳定，且有多年积蓄，随着城西人口增多和经济进步发展，就业机会增加，居民生活水平提高，住房消费支出将进步增多。

投资人对城西升值潜力看好。

城西目前房价处于中等水平，随着宏观政策支持高新西区工业园区建立成灌高速建通和温江郫县经济互动发展，将北京云南辽宁内蒙古贵州。

成都市投资宏观背景房地产开发投资规模继续扩大。

上半年，商品房在建规模达万平方米，增长，房地产开发投资亿元，增长，其中住宅投资亿元，增长。

大项目成为投资增长主要拉动力。

从月全国城镇万元以上项目统计情况看，超过亿元项目个，占全国全部城镇万元以上施工项目个数，完成投资亿元，占全国全部城镇万元以上施工项目完成投资。

商品房销售继续保持良好势头。

上半年，在房地产投资快速增长同时，全国实现商品房销售额亿元，同比增长，高于同期投资增速个百分点。

其中销售给个人亿元，增长销售面积万平方米，增长。

新开工规模迅速扩大。

上半年，全国除房地产开发城乡集体和个体投资外新开工建设项目个，同比增加个新开工项目计划总投资亿元，增长。

上半年施工项目个数达个，同比增加个施工项目计划总投资亿元，增长。

资金到位情况良好。

上半年，国有及其他经济类型投资累计到位资金亿元，同比增长，比同期投资增速高个百分点。

其中，国家预算内资金增长，国内贷款增长，利用外资增长，自筹资金增长。

成都月房地产开发统计从成都市统计局获悉，月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头，月累计完成开发投资亿元，增长，其中住宅投资亿元，增长写字楼投资亿元。

增长倍商业营业用房投资亿元，增长。

月，成都商品房在建规模比同期扩大万平方米，总量达万平方米，增长。

其中写字楼开发规模达万平方米，增长，增长速度超过商品房和商业营业用房。

商品房销售方面在月也呈现出良好势头和发展潜力，月，成都市累计销售商品房万平方米，比同期增加销售万平方米，增长。

实现商品房销售额亿元，增长。

最为可喜是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，月末，超过年期空置房面积为万平方米，比六月末仅新增万平方米。

从成都市统计局获悉，月，成都房地产开发继续保持迅速发展势头，月累计完成开发投资亿元，增长，其中住宅投资亿元，增长写字楼投资亿元。

增长倍商业营业用房投资亿元，增长。

月，成都商品房在建规模比同期扩大万平方米，总量达万平方米，增长。

其中写字楼开发规模达万平方米，增长，增长速度超过商品房和商业营业用房。

商品房销售方面在月也呈现出良好势头和发展潜力，月，成都市累计销售商品房万平方米，比同期增加销售万平方米，增长。

实现商品房销售额亿元，增长。

最为可喜是，从上月开始，商品房空置得到初步抑制，月末，超过年期空置房面积为万平方米，比六月末仅新增万平方米。

区域发展及前景预测城西房地产市场发展前景分析城西是上风上水宝地，成都人如是说。

城西是成都历史文化保护区和风景旅游区，杜甫草堂青羊宫文化公园永陵等风景名胜区，清水河摸底河两条主要水系以及去年发掘金沙遗址，共同构成了城西独特人文景观。

由此，也造就了城西房地产开发独有川西民居特色，近年来城西房地产开发热潮也充分说明了这点。

如今在城西三环以内房地产开，已初步形成了羊西线金沙双楠成灌路浣花风景区光华路和清水河等七大版块争锋局面。

锦城苑齐力花园置信逸都花园金房苑浣花溪山庄成都花园会所花园成为这七大版块代表。

城西近邻高新西区，今年又有三大利好消息，是成温路要建成高速公路，而且外环路内路段不封闭，不收费。

二是光华大道要开工建设，三是整治清水河。

城西发展将很快，温江郫县很快会和成都连接起来，明年城西三环路外开发将升温。

个充满生机和活力大都市，总是在不停地运动着，其中人流迁移又是最活跃因素。

在成都城西，人流变迁又有何特征调查表明，城西初现中产痕迹，中产逐步向城西靠拢。

鸟瞰成都住宅格局，在三环路内，城南城西集中了成都住宅区总量。

在城南，人们观念中富人区，以棕北棕南为代表，而后形成桐梓林区，更是富中之富在城西，则以天府广场为圆心，以城西南双楠居住区和城西北花照居住区分别为起点和止点，从而形成了个扇形状居住带。

在这个居住带内，已形成了双楠居住区抚琴居住区白果林