（批复）株洲市棚户区改造工程项目可研建议报告（发改委）

商贸业长盛不衰，类个专业集贸市场，涵盖服装鞋帽皮具布匹家电小商品建材交通通讯等方面，经营面积搬迁直接费合计分类评估费株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目可行性研究报告，委托拆迁劳务费，工程保险费，工程费用工程监理费，概算审查费，湘价服号文可研编审费，结算审核费，第二部分费用合计三第三部分预备费基本预备费小计四工程静态总投资五建设期贷款利息六项目总投资七铺底流动资金八工程动态总投资根据建设方意见资金筹措采用以下途经解决银行贷款万元，自筹资本金万元。

投资使用计划与资金筹措详见下表株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目可行性研究报告。

投资总额与资金筹措表单位万元序号项目合计投资总额建设投资财务费用营运费用资金筹措自筹资本金申请银行贷款可利用收入株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目可行性研究报告十四财务评价评价依据及说明国家发改委建设部联合颁发建设项目经济评价方法与参数第三版。

建设部建标号房地产开发项目经济评价方法。

业主方提供有关资料。

本项目开发方式为进行土地整理，依照招拍挂出让土地原则，实现土地收益和税费收入。

本项目计算期按年度考虑，建设期年，第年完成土地拍卖，第三年还贷期。

收入税金估算营业收入本次可供出让土地面积为亩。

根据城区控制性规划地价约万元亩。

土地年出让完毕，第年开始销售，本项目总收入为万元。

具体收入计算详见下表。

株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目可行性研究报告收入估算表单位万元序号项目合计收入土地出售数量亩单价万元土地出售预计收入营业税金及附加营业税金契税及附加按照国家棚户区改造相关政策，所有土地收入返还全部棚户区改造公司，因此相关税收不予计算。

开发成本根据投资估算，项目总成本费用万元，鉴证费按收入计算，各年总成本费用详见下表。

株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目可行性研究报告总成本估算表单位万元序号项目合计建设成本广告宣传费鉴证费经营管理费财务费用总成本费用运营费用建设成本财务费用损益计算利润及利润分配根据收入及成本费用进行估算，整个项目工程总成本费用万元，应税利润万元，土地增值税按国家规定计算为万元，所得税万元，税后利润万元，损益计算详见下表。

株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目可行性研究报告利润与利润分配表单位万元序号项目合计收入营业税金及附加总成本费用利润总额土地增值税增值税后利润所得税可供分配利润盈余公积金含公益金未分配利润累计未分配利润财务效益分析财务盈利能力分析项目总投资收益率为，项目资本金净利润率为通过项目财务现金流量计算见下表，各项评价指标显示，项目投资内部收益率所得税后，投资回收期含建设期为年。

株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目可行性研究报告项目财务现金流量表单位万元序号项目合计现金流入收入回收固定资产余值回收流动资金回收无形资产及其他资产现金流出建设资金经营成本销售税金及附加土地增值税所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量计算指标所得税后所得税前财务内部收益率财务净现值万元投资回收期年清偿能力分析生存能力本项目财务计划现金流量表计算详见下表。

从表中可以看出，企业具有生存能力。

株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目可行性研究报告财务计划现金流量表附表单位万元序号项目第年第年第年合计经营活动净现金流量现金流入营业收入增值税销项税额补贴收入其他流入现金流出经营成本增值税进项税额营业税金及附加增值税所得税投资活动净现金流量现金流入现金流出建设投资筹资活动净现金流量现金流入项目资本金投入建设投资借款流动资金借款债券现金流出各种利息支出偿还债务本金盈余资金累计盈余资金株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目可行性研究报告借款偿还偿还借款资金来源为项目土地出让收入。

借款偿还计算本项目建设向银行贷款万元，贷款偿还期为年。

利息备付率偿债备付率符合国家规定。

项目借款偿还计算见下表借款还本付息估算表。

单位万元序号第年合计项目借款还本付息年初银行借款本金累计本年银行借款本年应计利息其中建设期利息本年还本本年付息偿还借款本金资金来源收入折旧费摊销费其他资金税计算指标利息备付率偿债备付率贷款偿还期年敏感性分析通过对影响项目效益指标因素进行分析，影响项目效益株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目可行性研究报告主要因素由项目收入项目建设投资，通过对这两个因素变化所进行敏感性分析计算可以看出，影响经济效益最为敏感因素是项目收入，其次是项目建设投资，详见下表敏感性分析表序号项目财务内部收益率较基本方案备注基本方案经营收入建设投资从以上投资分析来看，项目可行。

风险分析主要风险政策风险本项目在改造中有市区政府大力支持，政府独资公司具体运作，在政策上可争取更多优惠，应加强同有关部门联系，使各项优惠政策得以落实，为项目建设创造良好软环境条件。

成本风险从现时社会物价情况看，物价大幅度上升可能性不大，但有可能会因为决策和管理等人为而导致成本上升，换句话说，就是会有较大公司风险，因此，在重要决策上要避免个人说了算，避免主观和各种舞弊现象出现。

市场风险由于该项目有定特有性是中南最大服饰物流中心，跻身中国十大服装批发市场，共有各类专业服饰市场个，年成交额超过亿元，辐射全国个省市多个县市区。

株洲是闻名全国旅游度假胜地。

年全市接待国内游客万人次，增长，接待境外游客万人次，增长实现旅游总收入亿元，增长，其中旅游创汇万美元，增长。

年末全市拥有旅游星级宾馆饭店家，旅行社家，国家级旅游景区个。

株洲是座充满生机与活力城市。

近几年，株洲紧扣推进跨越发展构建和谐株洲工作主题，全面贯彻落实科学发展观，大力实施产业兴市科教先导城镇带动文化提升四大战略，全市经济社会持续健康较快发展。

据第二次全国经济普查资料修订及初步核算，年全市地区生产总值亿元，增长，高于全省平均水平个百分点，高于年年均水平个百分点。

全市经济总量四年连续跨越亿亿元亿元和亿元四个台阶，成为全省第五个跨入经济总量过千亿元市州。

第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长，其中工业亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

按常住人口计算，全市人均为元，增长。

芦淞区概况随着长株潭城市经济体化进程日益提速，面对这个千载难逢发展机遇，提高株洲城市化水平，以满足城市扩容需求和提高城市品位需要势在必行。

芦淞区是株洲市发祥区中心区商贸区，年全市区划调整，由原株洲市南区改为现名。

区域总面积平方公里，辖个街道办事处个乡个国家级开发园区董家段高科园和个省级经济开发区建宁开发区共有个社区居委会，个行政村常住人口万人，暂住流动人口约万人常住人口中，城市人口万人，占。

辖区内有等大型国有企业，唐人神太子奶红翻天好棒美等民营企业，国家级董家段高科园形成东航空城西服饰园产业定位，成效开始显现，省级开发区建宁经济开发区木业加工产业集群初步独资株洲芦淞国有资产投资控股有限公司全额出资国有独资公司。

目前其注册资本金额和结构为单位万元股东名称金额占比款项用途株洲芦淞国有资产投资控股有限公司投资款合计建设地点株洲市芦淞区沿江南路庆云街道南湖唐社区市自来水公司以北沿江路沿线。

建设内容与建设规模根据株洲芦淞区规划要求，株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目总规划面积为平方米合亩，总建筑面积平方米。

本项目主要建设内容包括拟拆迁棚户户，安臵人口人拆迁房屋土地集约整合后，对可出让土地进行平整含填方完成拆迁地七通平建设可开发土地出让。

建设工期本项目建设工期为个月，滚动开发模式，前期征地拆迁及土地平整建设期间为个月。

投资估算与资金筹措项目总投资万元，其中工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元，建设期利息万元。

资金来源为银行贷款万元，企业自筹万元。

财务效益指标本项目投资税后财务内部收益率投资回收期年财务净现值万元。

编制依据及编制范围编制单位编制单位长沙金智工程咨询有限公司法人代表卞旭森资格等级甲级证书编号工咨甲发证机关国家发展和改革委员会编制依据株洲市国民经济和社会发展十五发展纲要建设项目经济评价方法与参数第三版住建部建标号房地产开发项目经济评价方法其他有关专业设计规范有关政策法律法规标准规范规定及定额株洲市土地利用总体规划工业与民用建筑可行性研究深度要求建设单位提供其他各项基础资料。

研究范围可行性研究报告依据国家有关部门法令政策规程规范，对项目建设必要性建设规模建设内外部条件项目总体规划方案及公用工程环境保护投资估算及资金筹措和经济效益社会效益等进行研究。

主要规划及技术经济指标项目主要规划及技术经济指标见表。

表主要技术经济指标表序号项目单位指标备注规划用地面积规划净基地面积总建筑面积新建住宅面积原有住宅面积公寓建筑面积办公建筑面积商业建筑面积幼儿园建筑面积地下建筑面积绿地面积容积率建筑投影面积建筑密度绿化率停车位个拆迁面积商业面积住宅面积拆迁户数户拆迁人口人总投资万元工程费用万元其他费用万元预备费万元建设期利息万元资金筹措银行贷款万元企业自筹万元财务效益财务内部收益率所得税后投资回收期年所得税后财务净现值万元所得税后建设工期月结论与建议该项目建设符合国家积极扩大内需，加快保障性住房建设和棚户区改造总产业政策原则，株洲芦淞区处于长株潭城市群经济辐射圈内核心区域，随着城市群建设加快发展，株洲综合实力得到提升产业加快发展同时，城市建设将全面提速。

株洲市芦淞区月形山棚户区改造项目位于沿江南路庆云街道办事处南湖塘社区，市自来水公司以北沿江路沿线。

片区内现以民房棚户区为主，房屋拥挤陈旧，片区内现状道路狭窄。

项目在城市规划指导下进行实施，将有力地促进城市布局结构调整和城市面貌改造。

根据芦淞区棚户区现状和芦淞区控规要求，本项目主要建设内容包括棚户区征地拆迁安臵区内配套基础设施建设土地集约整合后，对可出让土地进行平整含填方可开发土地出让。

本项目拟征用地面积为平方米，拟拆迁棚户户，拆迁房屋，安臵人口人。

项目总投资万元，其中工程费用万元，其他费用万元，预备费用万元，建设期利息万元。

本项目所得税后投资财务内部收益率投资回收期年财务净现值万元。

从项目敏感性分析结果说明，要提高项目经济效益，提高经营收入是最为关键。

管理和经营管理，降低基建投资和经营成本，也是提高项目经济效益重要途径。

项目总投资万元，其中银行贷款万元，企业自筹万元。

资金是项目