（批复）株洲美的万丽酒店项目可研建议报告（发改委）

整体项目两大部分联为体，以高档公寓写字楼地下超市星级酒店形成个多功能复合式商业综合体，相互补充相互带动，与住宅项目形成体化宜商宜居生活圈。

项目市委市政府位于天元区东部，是株洲市政治中心。

京珠高速上瑞高速纵贯南北，武广高铁亦已通车，距长沙黄花国际机场仅公里。

三场址建设条件地形地貌条件本项目规划用地坡度较为平缓，无较大山体分布，总体呈向中部缓斜，地形起伏较小地块中部为平整地面地块四周沿市政路边有部分已拆迁及待拆迁民居。

因此，现状用地具备良好建设条件，适宜本工程建设。

气象条件株洲属亚热带季风性湿润气候，四季分明，雨量充沛光热充足，无霜期在天以上，年平均气温至。

第五章总体方案项目建设规划宗旨和原则城市设计原则。

遵循总体规划结构，将其优势加以延续，并有改进和突破。

从环境限定条件出发进行整体考虑，从城市设计出发打造亮点地标。

以人为本原则。

遵循现行国家及株洲市指定有关设计规划方针政策及法规前提下，坚持以人为本，强调人与自然和谐，充分考虑使用者生理及心理需求，创造出丰富适宜活动休闲购物空间，通过配臵齐全公共设施及生活配套设施及市政公用设施满足使用者多样性需求。

均好性原则。

将公共绿地融入到场地设计中，使每幢建筑都能最大程度享受到公共绿化。

可操作性原则。

遵循整体设计分期建设原则，加强设计合理性与灵活性，使房地产经营都能更好地适应市场发展需要。

二总平面设计总平面布臵将三层商业综合体沿株洲大道展开，形成良好商业气氛和沿街商业价值，酒店作为主体部分，主面立面沿株洲大道展开，形成较好城市展示面，北面城市支路将商业部分与住宅分开，互不影响。

空间形态与规划结构商业以弧形造形，形成地块南面与株洲大道城市临街面，东南面五星级酒店为主要城市地标，西北角设臵个大型休闲广场，广场承接珠江北路人流动线，并和栗雨湖公园相呼应，引导人群进入酒店及商场，并结合绿化景观，喷泉，灯光和未来各种大型活动，将成为本区域主要聚集人气之地。

交通组织力求交通流线清晰简洁。

酒店人流主要出入口放在东南角，其娱乐出入口在规划路，酒店车流通过酒店入口前环岛进入地下车库。

酒店后勤卸货区在规划号路并设臵地下车库出入口服务娱乐车流。

景观绿化力求景观空间丰富动人。

主要部分以大量铺地为主，高大椰树精致景观小品，即保证了大量人流穿行要求，又营造出高品质商业空间。

注重总体形象把握，摈弃华而不实设计表现手法，以清新现代流畅设计手法创造亲近自然且具有人情味新住环境，在景观细节和表现元素上，注重与整体环境风格设计统，渲染休闲舒适氛围。

无障碍设计本工程严格按照城市道理和建筑物无障碍设计规范进行无障碍设计，设计部位包括项目基地人行道，停车车位，建筑入口及其平台，候梯桥厢公共走道公共卫生间等。

三建筑设计说明造形设计强调现代简约为主题，诉求永恒建筑语汇。

以现代造型手法和现代材质赋予高贵而典雅立面观感。

在立面设计中，力求创造简约时尚现代风格建筑，整个色调商业以暖色为主，塔楼部分以中空保温玻璃幕墙为主，石材墙面和玻璃材质形成对比，体现现代气息和商业氛围。

四结构设计说明建筑结构安全等级为二级，设计使用年限年，抗震设防类别商业为乙类，酒店为丙类，根据抗震规范，乙类结构抗震措施提高度按度考虑。

结构形式商业为现浇钢筋混凝土框架，酒店为现浇钢筋混凝土框架剪力墙结构体系。

剪力墙设臵在楼电梯间年，与相应框架柱形成框架剪力墙单元，其它处布臵框架建筑物结构长度，超出规范允许长度范围，在上部结构适当位臵采取留设后浇带在混凝土中掺外加剂等措施，以解决结构超长产生混凝土收缩温度应力等问题。

第六章投资估算与资金筹措投资估算编制依据国家计委颁发投资项目可行性研究指南试用版规定投资估算范围。

建筑安装工程预算基价及有关工程造价信息。

开发报建相关资料。

国家及湖南省政府有关基本建设方面收费标准。

二投资估算编制说明本投资估算包括项目建筑建筑安装工程费用以及室外工程费用。

室外工程费用主要包括小区道路，电力设施及线路，制冷设施及管线给排水管线及小区绿化工程费用及设备购臵安装费用。

总建筑面积为平方米，工程规划在三年内建设完成。

工程建设前期费用和行政性收费按照国家相关文件计取。

行政性收费主要包括工程规划管理费质量监督费城建档案管理及整理费及印花税，均按照国家相关文件计取。

配套费用包括电力设施建设费制冷工程建设费及基础设施大配套费。

建设期管理费按开发成本计取。

营销费用按按开发成本计取。

开发费用和其他费用按预计实际发生额计取。

银行贷款年利率贷款期三年。

三投资估算结果株洲美万丽酒店总投资为，万元，其中建设总投资为万元，投资估算结果见下表。

序号项目名称住宅占比单位成本元面积合计金额万元土地费用土地出让金大市政配套费，土地税费，二前期工程费用勘测费，三通平，规划报建设计等临时设施，三建筑安装工程费用，基坑支护土石方室内建筑工程，消防工程外墙及外窗装修工程，电梯空调及其他设备安装发电机组及环保工程，人防工程，四市政及环境工程水电气热工程区内道路排水及排污工程，园林绿化，智能化及电讯工程，室外零星工程，五公共配套工程，开发成本合计，六销售费用七财务费用八管理费用，总投资合计，四资金投入计划与资金筹措项目总投资为，万元，资金筹措方案如下序号资金来源数值累计自有资金投入，二金融机构贷款流入，贷款期限基准利率上下浮比例实际利率其他融资成本发达国家中国服务业占上海年制造业负增长情况下也只占全球香港。

美国人口亿有万间酒店客房欧洲客房万间中国人口亿，中国岁至岁劳动人口亿比西方七国总人口多亿，酒店客房万年末星级酒店万间。

其次，年月，美林公布项报告称中国有万名流动资产超过百万美元富豪。

中国富裕人士人数年已经超越英国，居世界第四位。

年中国富裕人数总数超越法国。

年以后中国中产阶级有望达到亿。

美国国家商务旅游协会与在线旅游公司公司旗下易信达差旅管理公司公布调查报告，年中国差旅业支出亿美元，是年前倍预测中国差旅业支出将在年内超过美国，成为全球第。

年全球差旅包括境内及出境旅行支出共达亿美元，中国市场占全球市场，仅次于美国。

再次，和酒店密切有关建设包括中国在建公路和铁路达数万公里在建机场有个。

这些都将带动中国饭店业发展。

具体来说，中国未来年均增长有望带动酒店客房数量年增长，预计年中国酒店客房数量将达到亿间夜。

目前中国星级酒店客房总数为万间，预计至年内能够增长到万间。

中国酒店市场有望在至年内超过美国。

酒店业与旅游业随着国民经济持续快速发展，人民生活水平不断提高，中国旅游行业迅猛发展，旅游行业个主要领域入境游国内游和出境游近年来都得到了快速发展，旅游业规模无论从人数上还是收入上都不断扩大。

数据显示国内旅游收入和旅游总收入平均比增长率高个百分点速度向前发展。

年我国旅游饭店从金融危机影响中走出困境，同时地方政府组建大型旅游集团，资本运作依然是扩大企业规模主要手段，中国饭店企业境外投资开始起步，新技术应用步伐加快，行业管理出现新气象，新型饭店不断出现，酒店投资采取新途径，酒店管理采用新方式等特点也较为明显。

展望未来，中国年均增长有望带动酒店客房数量年增长。

二株洲美万丽酒店概况株洲美商业占地面积为平方米，总建筑面积平方，配套共享，共同组成环境优越，配套齐备居住舒适美海岸生活大社区。

海岸花园项目介绍美海岸花园占地面积亩，总建筑面积约万平方米。

项目东接国道南临北江水岸北临三乐公路，交通极为便利，整个社区由天海苑云海苑海韵居海星居海晴居海景居依兰尼斯等地中海式风格洋房与别墅七大组团。

小区拥有美会所华师附小美小学江门幼美实验幼儿园江滨公园游泳场餐馆超市肉菜市场等完善生活配套设施。

小区庞大规模成熟配套优美环境良好业主素质以及丰厚人文气息，成为早期顺德房地产市场标杆。

尤其是其优美环境，更成为顺德住宅市场绿色窗口。

君兰高尔夫项目介绍君兰国际高尔夫生活村是佛山区域罕有城市中心高尔夫生活区。

地处佛山环广珠西线广珠轻轨国道等立体交通路网枢纽地段。

社区用地面积万平方米，产品汇集别墅叠加别墅联排别墅，多层洋房高层洋房等，包括君领世纪君兰名坻君兰简墅三大组团，配备个会所个体育馆个露天泳池网球场儿童娱乐设施高尔夫球练习场等生活康体设施，环拥君兰二十七洞高尔夫球场，东南亚风情园林，高尔夫球场水景园林构成三重立体景观，形成独具特色占地余亩高档高尔夫生活圈。

御海东郡项目介绍御海东郡项目总占地面积亩，总建筑面积约万平米。

项目规划有别墅套，联排别墅套，高层江景洋房套。

项目由德胜河和眉蕉河怀抱，拥有自然优美江景资源，建设有超大规模人工湖，属南中国罕有大型国际水滨生态家园。

项目以湖区为中心景观轴，形成景观视线通廊，从林荫水道，泳池假山叠水瀑布岸边木栈道展示东南亚度假风情，以最天然方式近距离接触大自然。

项目配备完善生活服务设施，方便和丰富业主居家生活。

中英文国际幼儿园占地综合商业风情街，包含生活超市大型特色餐饮等业态，名流俱乐部室内恒温游泳池棋牌室等。

君兰新区项目介绍君兰新区占据北滘新城高端人居核心区域，北依潭江水道，南临北滘公园新北滘医院北滘政府大厦，以及未来北滘文化中心北滘体育中心与体育训练基地等，毗邻金茂华美达五星级大酒店美新总部大楼等商务与商业配套城市中央地段价值突显。

项目交通路网发达，城际出行十分便利。

经佛山环广珠西线广珠轻轨国道等立体交通路网，分钟车程即可畅达广州禅城大良南站新城东平新城，可通过顺德港前往香港于年通车广佛地铁将贯穿君兰家门口。

项目占地面积约为万，建筑面积达万，容积率，规划产品面积区间为套内面积平面之间。

作为美地产年战略标杆和君兰高端生活延续，君兰新区项目从投资规划设计到管理，每环节组合都力求实现国际标准强强联合，并在社区氛围营造建筑园林设计入户大堂建筑材料智能化配臵产品创新方面，均从国际人居视野高端细致考虑，使得项目基础品质在各个领域能持续引领广佛市场。

北居项目暂名介绍地块位于北滘新旧城区交界处，紧临城区中学小学，周边有公园广场体育中心医院等配套，临近天天商场新喜源合成市场等商业配套。

地块交通便利，可通过林上路连接佛山环，交通便利。

该项目总占地面积达平方米，总建筑面积约万平方米。

计划分三期开发，本年计划开发期项目用地平方米，建筑面积平方米，其中包括栋层高层住宅，建筑面积平方米，共户二期