（批复）桂林七星大酒店及松园度假村项目可研建议报告（发改委）

我们还制定了非常高预订门槛，每人限订套，预订时付足总房款作为保证金。

这次活动结果令人兴奋，五套这么高总价商铺在未做任何宣传情况下，短短周全部被预认购，并且没有户出现价格上折扣优惠现象，保证金都按时付足。

通过这次价格定位测试，完全可见，目前项目价格定位不仅是市场能接受定位，而且还有定上涨空间。

预认购者中既有投资客也有自营客，他们踊跃认购也表明，市场对未来城信心是很强。

销售收入详见销售收入计划表第七章项目财务效益分析财务分析税金计算本项目税金计算详见销售收入和销售税金及附加表损益表与静态盈利分析计算过程见损益表。

本项目投资利润率为本项目投资利税率为本项目资本金利润率为以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目静态经济效益指标良好，项目可行。

现金流量表与动态盈利分析本项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国新财会制度，结合房地产开发实际情况，对项目全部资金经济效益进行了评价。

由于本项目复杂性和特殊性，所以要运用多种评价指标来进行项目评价，主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期。

本项目贷款利率。

建议项目基准收益率选取稍大于银行同期贷款利率，故取详见现金流量表评价指标税前税后财务净现值财务内部收益率投资回收期静态个月年月以上指标与同类房地产项目相比，可以看出本项目动态经济效益指标良好，项目可行。

资金来源与运用表贷款偿还能力分析详见资金来源与运用表本项目在年月开始借款，年月初就能偿还贷款，因此本项目贷款偿还能力较强。

项目不确定性分析本项目不确定因素主要来自以下几个方面建造成本售价开发周期贷款利率等。

这些因素受到政治经济社会条件影响，有可能发生变化，影响本项目经济目标实现。

盈亏平衡分析本项目总投资为万元，销售收入为万元，扣除相关税销售收入后，毛收入为万元，在考虑相关支出和收入不变情况下，盈亏平衡点在销售率为。

所以本项目风险合理，考虑到高宏项目是高宏公司进入南京后第个项目，公司并没有把利润放在第位，至在打造公司品牌，树立公司公众形象。

所以这样盈亏平衡点对公司来说可以接受，公司将加强管理，减少费用，争取把项目风险减少到最低点。

敏感性分析影响本项目财务效益主要不确定性因素为开发成本售价水平销售税率建设周期长短。

根据市场预测，在项目开发过程中最有可能发生波动变化是建安工程费和售价水平。

因而，本项目敏感性分析针对全部投资评价指标财务内部收益率财务净现值和投资利润率，分别计算售价上下波动和建安工程费上下波动时，对经济指标影响。

计算结果详见敏感性分析表。

项目变幅建安成本费标准方案投资利润率变化幅度净现值万元变化幅度项目变幅销售收入标准方案投资利润率变化幅度净现值万元变化幅度售价建安工程费变动对财务净现值影响当售价下降时，财务净现值将为。

当建安成本上升时，财务净现值将为。

由此可见，财务净现值对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入，同时要做好成本控制工作，规避项目不确定因素。

售价建安工程费变动对投资利润率影响当售价下降时，投资利润率将为基准投资利润率。

当建安成本上升时，财务净现值将为基准投资利润率。

由此可见，投资利润率对销售收入更为敏感，必须密切关注售价，控制销售收入。

风险规避及控制措施风险类型及防范措施成本风险从现时社会物价情况看，由于能源比较紧张，尤其是电力能源缺乏，建材价格上涨比较快，但与由于决策和管理失误导致成本上升，还是相对较小，换句话说，就是会有较大公司风险。

因此在重要决策上要避免个人说了算，避免主观和舞弊现象出现。

同时，可以与承包商签定有效承包合同，让承包商承担部分风险。

市场风险现在房地产市场竞争激烈，本项目主要市场风险是销售价格和销售率不能达到预期目标。

风险控制工期首先要用科学方法来编制工程进度计划，要充分考虑到南京地区正常雨季和其他恶劣天气情况，使工期尽量不受正常天气环境影响。

其次，要在管理上下工夫，要严格按照工程进度计划进行施工，充分发挥监理公司作用。

投资决策上层决策机构决策水平对本项目发展起着关键作用，因此要深入进行市场调查，密切关注市场动态，根据市场变化及时作出相应措施调整，降低决策风险，从而降低投资风险，减少不必要损失。

项目综合效益分析项目对社会发展适应性项目建设正是珠江路进行二次革命时期，顺应了政府和社会振兴珠江路历史潮流。

本项目监理单位设计单位和施工单位由社会公开招标确定，在确定中标单位时，以贯业绩和社会声誉为标准，尽量做到公平公正和公开。

项目环境效益评价本项目处于珠江路核心地段，项目建设将进行比较大面积绿化，修建下沉式广场，营造优质环境购物空间，将大大改善周边环境，为广大居民和消费者提供舒适购物和休憩空间。

第八章结论及建议结论通过上述对项目经济社会和环境效益分析可知，高宏项目经济效益市场前景和社会效益是很好。

项目所处地点交通市政及配套设施完善，但地块狭长特点，会展中心板块，周边未来商业项目主要以大型站式购物为主。

而该项目将集中针对高档旅游人群休闲渡假以及商务会议人士，为他们集中提供良好聚会及休闲场所。

商业部分未来将有相当部分以产权形式出售，因此要考虑单体造型面积以及与住宅项目协调。

住宅部分除酒店与商业部分外所有用地均为住宅用地。

该住宅将分为两部分酒店式公寓与高档服务公寓。

酒店式公寓以小面积为主，主要考虑景观因素。

而高档服务公寓则必须考虑朝向坐落与景观等综合问题。

该项目住宅部分主要考虑在全国市场以及境外消化。

目前基地内现有景观资源为松山以及人工湖面，分布不十分均匀，主要在项目北部中部和西部，因此，为了考虑项目均好性，现有景观资源不丰富地块需要人工造景，而山地和水域也需要重新塑造。

该项目周边现有项目多为小高层电梯公寓和多层住宅项目，容积率在左右，均价在元平方，电梯房略高于多层房。

同类地段酒店式公寓与普通公寓市场差价在元平方。

在该项目定位为豪华居住区，届时将引进酒店部分服务系统和国际知名物业管理，考虑酒店式公寓与酒店间设置专门通路，销售价格拟高于桂林市同类地段房屋售价。

需要控制是两种产品比例，酒店式公寓所占比例不宜过高，约。

本项目目标客户定位荒岛公司针对本项目所处区域，通过对桂林市及全国各大城市高档住宅酒店式公寓商铺和酒店客户群研究，结合本项目自身特征，得到如下对本项目目标客户群定位分析。

酒店客户定位中高档旅游渡假者中高档会议客户中高档商务人士商务部分客户定位中高档休闲娱乐业经营者提供商务配套经营者针对商务旅游群体购物习惯购物场所经营者投资者住宅部分酒店式公寓部分港澳台置业者东南亚置业者沿海发达地区置业者主要来自上海江浙广东等地桂林市也在定程度上刺激了个人住房消费。

桂林市于年月发布了桂林市土地储备和招标拍卖挂牌出让国有土地使用权暂行规定。

这规定，提高了市场进入门槛，提高了土地供应透明度。

年月桂林市出台桂林市个人住房公积金委贷款试行办法，办法放宽了贷款尺度和贷款额度标准。

本项目周边区域分析桂林国家高新区和桂林市七星区是年月合并新区，位于桂林市区漓江东畔，总面积平方公里，总人口万，区域内风景秀丽，位置优越，依山傍水，交通便捷，资讯发达，设施完善。

桂林国际会展中心桂林体育馆都是辖区标志性建筑。

大致分为几个板块以国际会展中心为核心，依托原有七星路和漓江路商业气氛，形成桂林新经济商业中心，现已有甲天下休闲购物广场，桂林国贸展览中心和喜洋洋购物广场等。

科教区区内科研实力雄厚，智力资源丰富。

拥有所大中专院校，所部省属科研院所，处国家级和部级产品检测中心，个国际贸易展览科研交流科技培训中心。

邮电资讯供水供电银行海关商检宾馆高级公寓娱乐中心医学学校应俱全。

高新区高新技术产业政策区域面积为平方公里。

年，全区实现技工贸总收入亿元，完成工业总产值亿元，实现财政总收入亿元，各项主要经济指标基本实现了每三年翻两番快速发展速度。

规模工业经济占全市总量，对全市工业经济增长贡献年达。

目前全区拥有各类企业多家，其中三资企业多家，产值超亿元企业家，超亿元企业家，超万元企业家。

经认定高新技术企业家累计实施高新技术项目项，其中国家火炬计划项目等国家级项目项，自治区火炬计划项目等自治区级项目项。

开发具有自主知识产权产品个，处于国际国内领先水平。

桂林国际会展中心桂林国际会展中心位于漓江路号是座现代化展览中心。

建筑面积为万平方米，分为六个展厅，共个国际标准展位，各展厅内无立柱，形成跨度米至米，净高分别为米米米及米大空间，地板承重吨平方米，水电空调设备齐全，出入口个，货运出入口高米，宽米，货运车可直达展位。

另外，还设有平方米室外展场，可以适应各种不同办展需要，为展览中心配套还有平方米商务楼，设有展团办公室会议室洽谈室商务室新闻信息发布室，以及相应银行邮电通讯仓储货运报关旅游餐饮娱乐等系列服务设施及服务项目。

室外甲天下广场，总面积达万平方米，除可举行大型庆典活动外，还设有可同时停放辆汽车大型停车场。

据现有资料统计，无论在场馆规模还是设施设备档次上，桂林国际会展中心都可进入全国会展场馆前名。

本项目地块状况分析环境分析小结第三章桂林市旅游产业发展分析桂林市旅游业现状桂林市旅游业客源分析桂林市旅游业发展趋势研究桂林市旅游业分析小结第四章本项目综合定位本项目分析优势区位优势本项目处于漓江路与穿山路交汇处，处于中心地段十字路口，具有良好地段优势，毗邻桂林国际会展中心和桂林国际体育中心，与甲天下大型休闲购物中心遥相对应，有尽米临街路段，周边配套成熟，有相当开发潜力。

交通优势本项目紧靠三里店广场，三里店广场作为连接漓江路七星路和普陀路枢纽，交通量巨大。

同时，普陀路和七星路是桂林市环城快速交通干道主要组成部分，漓江路又是城区主干道主要组成部分，因此本项目所处位置既可以快速通往桂林市城市外围，又可以方便到达主城区任何位置，交通优势十分突出。

世界级旅游名城优势桂林作为世界著名旅游城市，具有良好自然环境，每年都能吸引成千上万国内游客来此观光旅游。

桂林城市环境很有吸引力，其非常适合居住，是