（批复）桐庐励骏酒店项目可研建议报告（发改委）

酒店内部功能设计酒店建设按五星级饭店标准，对酒店内部功能进行细化设计。

设地下室二层，功能主要为机动车库兼人防地下室设备用房以及购物娱乐综合中心酒店综合商业用也给当地商贸业等服务业带来了更多商机，项目对当地居民收入和生活质量影响也是正面。

桐庐励骏酒店项目可行性报告投资估算和资金筹措第页投资估算和资金筹措投资估算根据桐庐现有基价及费率，参照同类型建筑结构估算。

弱电系统暂按国产中高档价计入。

电梯按合资价计入。

土地费用按实际挂牌成交价格计算。

建设单位管理费工程监理费质监费勘察设计费按规定收取。

部门配套费按元散装水泥墙改白蚁防治等收取。

基本预备费按工程总费用计。

本工程计划总投资人民币万元折万美元工程投资估算详见附表。

表工程建设投资估算表序号项目名称建筑面积或工程量平方米单方造价总价备注元平方米万元第部分费用ⅠⅡⅠ建安工程费土建工程大楼土建装修装潢含幕墙精装修地下工程土建地下购物中心装潢三通平基坑围护安装给排水电气照明桐庐励骏酒店项目可行性报告投资估算和资金筹措第页︵设备︶消防通风空调含设备及安装智能化系统电梯含设备及安装Ⅱ室外工程道路停车场绿化泛光照明室外电气给排水等二第二部分其他费用征地费城市基础设施配套费新型墙体材料专项基金散装水泥费白蚁防治费建设单位管理费监理费勘测设计费三预备费四不可预见费五营销推广费用建设总投资二三四五资金筹措本项目资金筹措，本项目计划总投资万元，其中商业银行贷款解决约，即万元剩余部分及经营期间流动资金万元折万美元等由投资方自有资金解决，资金筹措详见下表。

桐庐励骏酒店项目可行性报告投资估算和资金筹措第页建设期分年投资计划表单位万元序号名称第年第二年第三年合计分年计划建设投资自有资金银行贷款贷款利息桐庐励骏酒店项目可行性报告财务评价第页财务评价基础数据计算期项目建设期年，经营期按年计算。

经营收入测算标准根据五星级酒店建设标准，结合各周边县市类似级别酒店以及励骏酒店客房收费实际进行估算。

酒店客房营业收入合计约万元，具体计算见下表。

酒店餐饮面积为平方米，其收入按客房收入计算，计万元。

其它收入商场会议商务娱乐等按客房收入计算，计万元。

以上各项收入合计为万元，预计每年增长。

酒店客房收入计算序号房型数量折扣单价年均利用率年收入标准客房行政套房豪华套间高级套间总统套房总计桐庐励骏酒店项目可行性报告财务评价第页成本测算标准酒店直接营业成本酒店直接营业成本计算根据经验估算与桐庐实际结合，酒店人员按人计算具体成本计算如下酒店年直接营业成本序号费用项目金额万元备注客房按收入计算餐饮按收入计算其它商场会议商务娱乐按收入计算酒店人员工资及福利按万元人合计其它经营成本水电动力燃料费，按总营业收入设定，计万元。

修理维护费，按折旧计。

其他管理费用办公费广告费工会经费保险费等，按工资及福利支出计算。

贷款利率借款年利率按三年期央行贷款基准利率计。

在还款期内，全部折旧可分配利润先用于还款。

折旧计算固定资产折旧采用综合折旧法，折旧年限年，残值率。

税率包括营业税及附加税率按估算。

所得税率。

还款计划桐庐励骏酒店项目可行性报告财务评价第页本项目归还银行贷款年还款，还款资金来源于折旧和税后可分配利润。

财务指标投资总额万元计万美元投资利润率全部投资财务内部收益率所得税后全部投资资金财务净现值，所得税后万元全部投资回收期所得税后年长期借款偿还期不包括建设期年不确定性分析盈亏平衡分析生产能力利用率年固定总成本年营业收入年可变成本年销售税金上述计算表明，项目年营业收入只要达到财务分析设定收入，即可保本经营。

表明项目具有较强抗风险能力。

敏感性分析主要敏感因素营业收入经营成本和固定资产投资变化对财务指标影响程度。

经计算结果表明，经营成本和固定资产投资对指标影响相对较小，而营业收入比较敏感。

当营业收入降低时，全部投资内部收益率所得税后为。

因此提高酒店经营收入是项目成功关键，提高经营收入关键在于提高酒店客房利用率。

财务评价结论从上述指标可以看出本项目计算内部收益率，高于目前社会平桐庐励骏酒店项目可行性报告财务评价第页均折现率银行贷款利率为可视为平均折现率，财务净现值万元，大于，本项目从财务上是可以接受。

固定资产借款由折旧摊销费以及可分配利润来归还，借款偿还期年不包括建设期。

桐庐励骏酒店项目可行性报告结论与建议第页结论与建议本项目建设是桐庐实施旅游国际化战略，建设潇洒桐庐重要内容同时可提升桐庐县城迎春南路地段商业氛围城市品位和美化环境。

该项目建筑方案在建筑造型及立面设计上充分考虑到周边建筑道路和城市景观协调和谐，立面设计简洁明快，色彩淡雅，造型挺拔，创造了个优美高雅现代饭店形象，成为该地段又标志性建筑。

该项目选址符合桐庐县城总体规划及功能布局，本项目处于桐庐县主要商贸区人流和物流密集区迎春南路。

在此建设层高现代化旅游酒店，可以改善桐庐酒店业总体档次低局面，树立潇洒桐庐新形象，满足人们对旅游休闲度假酒店消费需求，促进桐庐县第三产业发展，加快桐庐作为国际花园城市建设步伐。

该项目符合桐庐县有关现代服务业和旅游业规划政策，并能够美化城市景观和环境，改善该地块商业休闲及娱乐服务不足现状，是项民心工程，将为桐庐创建旅游国际化战略作贡献。

建议注意以下个问题在酒店经营管理上要利用自己特色和品牌，增加酒店营业收入，使自己在市场竞来向，并作为酒店主要商业面。

滨江路作为酒店车流主入口，即地下车库入口货运入口酒店车行入口，并设臵商场街入口。

酒店车行出入口和步行街相隔，互不干扰。

其主入口分别设于酒店东侧和南边两个方向，酒店机动车入口设在酒店南侧。

酒店设有环形消防通道，使人流与车流交通均不交叉重叠，人和车流动有序流畅。

各出入口设臵合理，同时减少了车流对主要商业面影响。

酒店四周布臵绿化，特别是东侧临迎春街入口广场，采用乔灌木结合绿化，通过实施景观建筑小品休憩健身休闲设施等相互配合，与四周建筑构成幅亮丽城市景观，同时提供人们散步休憩。

在交通组织方面，为了避免与城市交通相互干扰，对酒店交通进行了有效合理设计酒店以绿化相隔，互不干扰，酒店设有消防环形通道，内部交通畅通无阻酒店人流出入口设在朝向迎春南路酒店入口广场，酒店入口广场面积达到，有效地减少了对迎春南路交通影响，酒店车辆出入口设臵在酒店南侧滨江路，酒店车行入口和地下车库入口分别设臵，减少了相互干扰，使酒店内部交通流畅方便。

建筑造型设计在建筑造型及立面设计上，充分考虑到道路关系及周边建筑关系，高层建筑采用板式高层。

裙房采用弧线型造型及透明玻璃幕墙，以减轻对城市道桐庐励骏酒店项目可行性报告建设规模与工程方案第页路空间压迫感。

因本项目酒店高度达米，因此距离东侧面迎春南路道路红线米，距离南侧面时代广场米，故立面设计力求简洁明快色彩淡雅造型挺拔强调向上直线条，减轻板式高层厚重感，不过分追求复杂细节设计和厚重体量感。

外墙材料采用火烧板花岗岩，两种材料在色彩和质感上相呼应，外窗采用横明竖隐透明玻璃幕墙，局部采用金属线条装饰。

整体设计创造了个优美高雅现代饭店形象，成为该地段标志性建筑。

建筑设计本项目高层建筑主体层，裙房层，主体总高度约为，标准层层高，功能主要为五星级酒店。

酒店内部功能设计益和经济效益，项目建设是必要，也是适时。

桐庐励骏酒店项目可行性报告战略规划产业政策及行业准入第页战略规划产业政策及行业准入项目与相关规划桐庐县位于浙江省西北部，地处钱塘江富春江新安江和西湖千岛湖三江两湖黄金旅游中心地段，气候温和，地势西高东低，水源丰富，植被茂盛，土地肥沃。

悠久历史沉淀和亚热带温润气候又造就了它丰富自然资源和多姿多彩人文景观，是个典型江南城镇，有着极为浓郁地方特色，自古有钱塘江尽到桐庐，水碧山青画不如美誉。

其区位旅游优势，名列全国县级前茅。

目前拥有国际花园城市中国优秀旅游名县中国最佳休闲旅游县等荣誉称号。

富春江新安江千岛湖风景名胜区是国务院确定第批国家级风景名胜区，根据已经编制完成富春江新安江千岛湖风景名胜区总体规划和正在编制富春江新安江千岛湖风景名胜区桐庐段分区规划确定风景区及其外围保护地带范围，桐庐县城作为风景区主要休闲旅游设施地位于其中。

本项目作为桐庐县国民经济和社会发展十五规划中构建以新城区迎春南路建设现代商业街滨江路观光休闲街重要组成部分，也是桐庐县十五旅游业专项规划和桐庐县旅游国际化五年行动方案所提出充分利用富春江优势，结合县城滨江区块改造，建设集房产酒店休闲娱乐购物运动为体滨水旅游综合体具体要求。

因此，本项目符合富春江新安江千岛湖风景名胜区总体规划杭州市旅游总体规划桐庐县国民经济和社会发展十五规划桐庐县城城市总体规划桐庐县域城镇体系规划和桐庐县十五旅游业发展规划桐庐励骏酒店项目可行性报告战略规划产业政策及行业准入第页各项具体要求。

项目产业政策旅游是人类社会发展到定阶段必然需求，是人类文明进步体现，大力发展旅游是我国经济社会发展客观需求和必然趋势。

世界旅游组织发表份题为年旅游展望报告预测，中国旅游业将在下世纪高速发展，并有望在年成为世界最大游客接纳国。

旅游业作为现代服务业重要组成部分，是近年世界发展非常快个行业和领域，也是我国政府大力鼓励和支持发展领域。

桐庐目前已拥有山水林洞各具特色旅游景点个，其中国家级景区个，国家级森林公园个旅游星级饭店家，其中三星级家，二星级家，星级家国际旅行社家，国内旅行社家。

十五期间，桐庐县接待国内旅游人数年增长率超过，高于全国年增长率，基本与浙江省平均年增长率持平。

根据桐庐县近几年客源市场现状分析，参考杭州市旅游总体规划年，预计桐庐十五期间旅游接待人数将保持在年增长率左右。

表年桐庐县旅游业发展主要经济指标预测项目年份入境旅游人数入境旅游人数万人次年增长速度旅游总人次旅游总人次万人次年增长速度旅游总收入旅游总收入亿元年增长速度桐庐励骏酒店项目可行性报告战略规划产业政策及行业准入第页据县行业协会近期调查，目前酒店饭店客房利用率达到，周末至周日黄金时间段，酒店床位利用率甚至高达以上。

桐庐饭店招待所旅馆规模小，基础差，设备陈旧，功能简单，管理水平低，服务质量差，无论在硬件方面还是软件方面都不能适应桐庐县经济发展需要。

从整体上看，目前桐庐县接待能力十分有限，特别是规模型酒店不多。

目前桐庐拥有床