（批复）梅华北5号居住地块项目可研建议报告（发改委）

售价售价变化幅度净利万投资利润率投资年回报率，由上表可以推断，当高档精装装修标准元住宅售价为，元时，投资收益率为，达到平衡点，即项目开发不亏不赚。

但是按目前珠海楼市住宅价格走势以及珠海城区土地日趋减少来看，本项目高档精装住宅价格回落到，元可能性较小。

地价地价变化幅度净利万投资利润率投资年回报率当住宅销售均价在元时，由上表看出股权交易价不高于元时，投资年回报率才达到，按元交易，利润空间不算太高。

十项目交易方式分析项目股权情况地块现由澳门宜嘉投资有限公司占股浙江华泽投资发展有限公司占股共同持有。

股东原通过法院裁定受让位于珠海拱北迎宾南路粤海东路较西南角用地土地使用证号珠国用，受让价格，万元，因规划调整，该地块与新香洲梅华北号居住地进行置换，并于年月获得建设用地规划许可证地字第号。

股东取得土地后已成立房地产项目公司，但土地使用权仍挂在宜嘉公司及华泽公司名下，因土地性质调整审批手续搁置，仍未取得土地证，土地使用权限时间从年起算。

股东有意转让项目，转让价格为，万元。

营业税税率为，城市维护建设税税率为，教育费附加税率为，企业所得税税率为非居民企业，印花税税率为，契税税率为项目评估结果表金额单位万元账面价值评估价值增减值资产合计，负债合计所有者权益合计，可转让方案分析有以下三种转让方案可供选择方案宜嘉公司将其持有资产直接转让给恒丰公司，转让价格为，万元。

恒丰公司在三个月内以现金方式支付。

方案二宜嘉公司在珠海成立项目公司，将其拥有项目公司股权转让给恒丰公司，转让价格为，万元。

恒丰公司在三个月内以现金方式支付。

方案三恒丰公司在澳门直接收购宜嘉公司股权，转让价格为，万元。

恒丰公司在三个月内以现金方式支付。

方案方案属于外资资产并购外资公司项目资产，按照税法规定，转让方宜嘉公司应承担相关营业税土地增值税城建税及教育费附加印花税和企业所得税等。

受让方应承担相关印花税和契税。

由于增值额扣除项目金额，故增值税税率为。

转让方属非居民企业，按资本收益计提所得税。

方案相关税负表单位万元税负计算公式金额转让方税负受让方税负转让收入，土地成本，开发成本及费用增值额，扣除项目金额，营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税企业所得税印花税契税税负总计方案二方案二属于外资境外并购项目公司股权。

转让方不需缴纳营业税土地增值税和契税，需缴纳股息所得税。

受让方不用缴纳契税。

但转让双方都需要缴纳印花税。

交易中，转让方属非居民企业，按资本收益计提所得税。

方案二相关税负表单位万元税负计算公式金额转让方税负受让方税负转让收入，转让成本，企业所得税印花税税负总计，方案三方案三属于外资境外并购项目公司外资股东公司股权。

转让方不需缴纳营业税土地增值税股息所得税和契税，受让方不用缴纳契税。

但转让双方都需要缴纳印花税。

方案三相关税负表单位万元税负计算公式金额转让方税负受让方税负转让收入，转让成本，印花税税负总计对于这三种方案，从转让双方角度考虑，各方应承担税负如表所示转让方需承担税负比较表单位万元方案方案二方案三营业税，城市维护建设税教育费附加土地增值税，企业所得税，印花税契税税负总计受让方需承担税负比较表单位万元方案方案二方案三营业税城市维护建设税教育费附加土地增值税企业所得税印花税契税，税负总计，方案选择分析对三种交易方案影响因素分析如下税收因素从税收成本考虑，方案三总转让交易税收成本是最小，符合企业最大利益，但方案二三转让价款都不可以列入项目成本，在以后项目清算时，还应缴纳相应客观企业所得税和土地增值税。

方案要缴纳巨额税费，但转让价款可列入为项目成本，可以减少以后企业所得税和土地增值税计征。

可操作性因素。

两种方案中，方案二三可操作性较差，方案相对较好。

年，商务部和外管局联合下发关于进步加强规范外商直接投资房地产业审批和监管通知商资函号，交易程序及审批较为复杂。

方案要求恒丰公司必须先与宜嘉公司达成项目购买协议，然后再以项目土地使用权为基础，设立外商投资房地产企业。

方案二三前期需进行尽职调查，对目标房地产公司外部环境和内部情况进行审慎调查与评估。

潜在风险因素。

三种方案中，方案潜在风险最小，且须就转让合法化进行分析，但可以避免项目合法性风险和对外债务风险。

方案二三规避了巨额资本利得税。

但如果项目取得不符合法律规定或存在重大瑕疵，则可能会被政府收回或责令补交地价款等费用目标公司或有负债，包括未披露对外担保潜在合同违约与潜在未支付款项益总成本总费用税费，万元销售净利润率投资利润率八资金筹措计划资金来源本项目收购及开发共需资金，万元，其中用于收购，万元，实际项目投资额扣除财务费用为，万元。

根据分析各种融资渠道可能性和合法性，并考虑筹资成本与筹资风险，但由于本项目预期售价将高于珠海限价，元，必须现楼销售，确定本项目资金来源主要包括自有资金银行贷款。

结合我司外资性质及房地产运作惯例，开发商自有资金应占总投资以上，贷款额度为总投资即，万元，现资本金为万元，即另需自筹，万元自有资金，其余资金依靠银行贷款解决，详见资金计划表金额单位万元年度计算项季度季度季度季度合计年当期投入数投入累计数当期资金回笼数资金差额当年利息年当期投入数投入累计数当期资金回笼数资金差额当年利息年当期投入数投入累计数当期资金回笼数累计资金回笼数资金差额当年利息年当期投入数投入累计数当期资金回笼数累计资金回笼数资金差额当年利息合计利息支出资金来源结构筹措资金来源筹措资金万元筹措资金比例总需资金自有资金银行贷款在实际运作时，银行可能会要求达到定建设进度才发放贷款比如完成结构，为减轻资金压力，可以在工程发包前，事先约定由施工单位垫付部分工程款。

九不确定性分析项目盈亏平衡分析考虑到市场销售价格变化，对本项目分析，主要是住宅价格及项目转让费变化对各种指标影响，市场行情不确定因素各种销售价格收益分析。

售价售价变化幅度净利万投资利润率投资年回报率，由上表可以推断，当高档精装装修标准元住宅售价为，元时，投资收益率为，达到平衡点，即项目开发不亏不赚。

但是按目对提升房地产市场信心有定作用。

存贷款基准利率年存贷款利率走势年月年月年月年月年月年月年月年月年月年期存款基准利率年以上贷款基准利率点评年至年存贷款基准利率基本保持在同水平附近稍微调整，说明国家宏观调控政策不松动。

月日年月日月日月日月日月日月日年月日年存款准备金率走势月日公积金贷款利率注五年期以上点评每次存贷款利率调整，随之而来也是公积金贷款利率调整。

公积金贷款利率基本保持在上下波动，说明楼市国家宏观调控不放松。

税收类政策主要内容对个人购买普通住房，且该住房属于家庭成员范围包括购房人配偶以及未成年子女，下同唯住房，减半征收契税。

对个人购买平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯住房，减按税率征收契税对个人购买住房不足年转手交易，统按销售收入全额征税。

点评交易环节相关税费调整表明国家打击楼市投机意图，国家宏观调控不放松。

第二套房贷政策主要内容对贷款购买第二套住房家庭，首付款比例不低于，贷款利率不低于基准利率倍。

年公积金贷款利率走势贷款点评贷款利率及首付比例提高，增加了购房门槛，严重压抑投资需求。

小结年政策导向性较为明显，将延续年调控从紧基调，随着珠海国四条即将出台，将给珠海楼市带来定不确定性，但调控从紧基调不会改变。

四珠海城市建设未来珠江口西岸核心城市在国务院审议通过和正式下发珠江三角洲地区改革发展规划纲要中明确提出，珠江口岸地区以珠海市为核心，这上升到国家战略层面纲要让珠海再次站在了引领珠江西岸发展核心位置之上。

珠海被定位为核心，珠海作为珠江西岸核心城市，将与以佛山江门中山肇庆市为节点珠江口西岸城市起，努力提升地区发展水平，珠海珠江西岸核心城市这定位，与年前邓小平将珠海定位为特区，具有同等重要意义。

珠海大交通脉络即将成型各交通线路说明道路网结构骨架道路网络名称备注纵向道路由东至西京珠高速金凤路三台石路港昌路承担珠海东部对外联系以及与区域内主要城市联系功能国道翠屏路南湾大道横琴大桥莲花口岸联系横琴南湾和中山主城太澳高速中山沿江快速磨刀门东侧快速路中山西部南北向公路延伸至洪湾珠海八纵六横道路网规划江珠高速机场以及鹤洲南珠海机场机场北路联系机场金湾中心城和斗门中心城至莲洲平东路高栏港口第二通道珠港大道北部直接联系江门，同时与江珠高速衔接横向道路由南至北莲花大桥金琴路珠海机场高栏港港珠澳大桥洪屏路江珠高速珠海大道改造成为快速联系通道梅华路中山南部珠峰大道承担中心城区与西区交通联系功能粤西沿海高速公路中山横五线莲洲江门南江门南部横向公路延伸珠海八纵六横交通网络构筑，将使珠海珠江西岸核心城市地位更加明显，同时各大交通线建成将对其所处区域房地产项目生较强推进作用。

战略性重大项目相继推进完成港珠澳大桥港珠澳大桥连接香港与澳门珠海，主体工程为全长约公里跨海桥隧，香港连接线公里，珠海连接线公里。

在香港衔接点选在大屿山散石湾，珠海端登陆点选在拱北，澳门端在东方明珠点登录。

整个工程将按车道高速公路标准建设，设计行车时速公里。

建成通车后，开车从香港到珠海时间将由目前个多小时缩减为半个多小时。

港珠澳大桥预计年至年建成通车。

港珠澳大桥使珠江东西两岸城市以及香港和澳门连接形成环形，将使港深广佛和珠澳三大经济带形成闭合三角型快速陆路网络结构，从而带动粤港澳三地旅游房地产市场，拉动投资，前景广阔。

广珠城际轨道广珠轻轨是珠三角轨道交通网主轴线之，于年月日正式动工，工程全线总长公里，其中广州至珠海主线长公里，年月日全线通车，广州南站至珠海站最快只需分钟。

广珠轻轨起于广州南站，途经番禺顺德中山珠海等各市区沿途工业重镇，建成后不仅有利于珠三角区域之间资源整合利用，增强城市之间配套能力，提高经济质量，节约成本，促进整个区域产业升级和转型，而且还使珠海直以来处于交通末梢位置局面得到彻底改变。

小结随着桥港珠澳大桥两港海港空港三铁广珠铁路广珠轻轨粤西沿海高速铁路四高速京珠高速江珠高速太澳高速和沿海高速公路八纵六横等重大交通基础设施不断完善，珠海固有优势将得到进步发挥，珠海发展硬环境将提升到个新水平，区域竞争力辐射力将