（批复）棚户区改造回迁安置住宅项目可研建议报告（发改委）

本项目建设，可以提供廉租住房和低价位住宅用房，可以定程度与层互相咬合，整个墙体保温层形成体。

第九章项目实施计划根据项目建设内容建设条件施工能力和工作需求等，确定整个工程建设期为年。

实施进度如下年月月，完成征地及项目各项前期工作。

年月年月，完成工程主体建设。

年月年月，完成小区配套设施建设。

年月，竣工交付使用。

详见项目实施进度表项目实施进度表时间内容可研报告编制论证审批落实资金初步设计及审批招投标及施工图设计拆迁及场地平整主体建设工程配套设施工程竣工验收及投入使用第十章招标方案为保证工程质量，提高经济效益，保护国家利益社会公共利益和承办单位合法权益，建设项目勘察设计施工监理以及重要设备和材料采购等活动必须进行招投标。

编制依据中华人民共和国招标投标法工程建设项目可行性研究报告增加招标内容和核准招标事项暂行规定国家发展计划委员会第号令工程建设项目招标范围和规模标准规定国家发展计划委员会第号令工程建设项目自行招标试行办法国家发展计划委员会第号令关于国务院有关部门实施招标投标活动行政监督职责分工意见国办发号文我国有关招标投标文件范本我国有关招标投标法律法规。

二招标方案本项目招标内容为设计监理和施工。

招标组织形式为委托代理招标。

三招标内容及方式设计招标招标方式设计招标采用公开招标方式。

投标单位资质等级具备工业与民用建筑工程相关专业乙级以上设计资质含乙级设计单位。

招标范围招标为方案设计招标，由中标单位继续进行初步设计及施工图设计。

评标办法最优方案法。

监理招标招标方式监理招标采用公开招标方式。

投标单位资质等级具备工业与民用建筑及相关专业监理资质乙级以上含乙级监理单位。

招标范围施工监理。

评标办法采用综合评议法。

施工招标招标方式施工招标采用公开招标方式。

投标单位资质等级具备工业与民用建筑及相关专业二级以上含二级施工资质施工企业。

招标范围建筑工程安装工程装饰工程市政工程等。

质量标准优良。

工期见项目实施计划安排。

评标办法采用合理低标价法。

评标原则公开公平公正和诚实信用原则，竞争优选，以合理低标投标报价为评标主要依据原则。

工程设备重要材料采购招标由业主提供设备重要材料单项合同估算价在万人民币含以上采用公开招标方式进行。

由业主提供设备重要材料单项合同估算价在万人民币以下由业主自行确定采购办法。

第十章投资估算及资金筹措项目投资估算及依据投资估算依据市城市房屋拆迁管理暂行办法市棚户区改造实施方案黑龙江省建设厅文件黑建造价号，关于颁发黑龙江省建设工程计价依据建筑装饰装修水暖电气市政园林绿化工程计价定额施工机械台班费用定额建设工程费用定额通知哈建发„‟号市城乡建设委员会关于建设工程使用预拌砂浆计价等相关问题通知，哈建招号市建设工程招投标办公室关于推广使用预拌砂浆通知，黑建造价函„‟号关于使用干混砂浆预拌计价暂行办法。

黑建造价号文件关于年工程结算指导意见，哈建发号文件关于转发黑建造价„‟号文件通知，黑建造价„‟号文件关于调整安全生产措施费规定。

建设单位管理费依据财政部财建号规定计取工程监理费依据国家发改委建设部发改价格号文件记取工程勘察设计费依据建设部计价格号文件工程勘察设计收费标准计取建设项目前期工作咨询费依据国家发改委计价格号文件规定计取环评咨询费依据国家发改委计价格号文件规定计取施工图审查费依据黑价经字号文件规定计取招标代理服务费依据国家计委价格号文件规定计取预备费费率按国家规定计算。

投资估算本项目总建设资金为万元，详见投资估算表。

更详细投资规划可能随设计深入而调整。

投资估算表总建筑面积平方米序号成本构成计算基础计费标准合计元备注前期拆迁费用二土地征用费用三前期工程费三通平准备费根据设计计算工作量环保评估费，计价格号黑价联字第号设计前期费计价格号工程地质勘探费计价格号招标代理服务费计价格号工程监理费，建设部价费字号工程设计费，计价格号建设单位管理费，财建号四建安工程费住宅，公建，地下工程，五基础设施建设费小区绿化小区道路广场，电梯工程费，用电安装工程费，供水工程费，排水工程费，消防工程费，热网工程费，变电所工程六不可预见费七开发期间税费人防费城市基础设施配套费黑价联字号新型墙体材料专项费用黑政府号消防设施建设费，黑价联字号图纸审查费，黑价经字号黑价经字号施工图预算编制费，计价格号竣工图编制费，计价格号供热入网建设费黑价经字号八建设期贷款利息九总计二三四五六七八二资金筹措本项目所需资金万元，资金来源为业开始处于高速发展时期。

从年开始，房地产价格有个飞速发展阶段。

因为当前市场供房不足而需求旺盛，根据前文分析数据，近两年市房地产开发建设总规模和住房总规模在逐渐减少，尤其是住房供求面积连续两年下降，造成了市场住房不足。

年，我市主城区新建商品住宅价格月平均涨幅为。

其中，月商品住宅均价为元，价格基本没有什么波动从月份开始，价格开始上涨，当月环比小幅上涨月份为全年月涨幅最高，单月环比上涨了，其他月份涨幅基本都在左右。

从不同区域价格涨幅来看，上涨最大是群力新区，由年初元，年末涨到元，年内上涨了其次是香坊区上涨价格上涨最慢是松北区，由年初元，年末上涨到元，涨幅为道外区涨幅略高于松北区，年涨幅为。

年各区平均涨幅为。

按区域房屋价格高低排列，道里区平均价格最高，每平方米达到元之后依次是南岗区元，群力新区元，香坊区元，道外区元，哈西新区元，松北区元，利民区元。

此外由于目前市已竣工楼盘都是在前几年或物价高成本运营状态下动工，其建筑成本人工成本相对较高。

因此造成了房价增长。

因此，相对于国内其他人口密集游资集中房地产发展发达城市，楼市将向相对稳定和健康方向发展。

国际上公认，房价与居民收入比应当在范围，以上房地产市场价格就有泡沫了，处于中间以下阶层居民购买住房就非常困难。

而按中国目前城镇人均可支配收入，房价与他们收入之比早已经达到倍以上。

调查数据显示，年月，商品住宅成交均价为每平方米元，到了月，数字已经变成元平方米。

个月时间，冰城房价涨了近元，犹如驶上高速路。

而七八月份，冰城更是迎来了房地产市场量价猛涨时代，其中二级地段和小房型价格涨幅最大。

目前看来，每平方米接近程解决棚户区内符合政策条件被拆迁居民住房困难，又可以极大地拉升城市建设品位，对提升城市承载力提高环境吸引力和竞争力发挥住房安居功能起到积极促进作用。

四项目建设必要性促进路打通工程征地拆迁工作顺利进行路打通工程是我市今年交通建设方面大工程，其中征地拆迁工作能否顺利进行，关系到整个工程实施进度及质量，因此是该工程中重点工作。

为了保证征地拆迁工作可以顺利有效地进行，必须对路周边地铁关联用地进行开发整理，重新整合土地资源，使得项目区域内土地价值得到极大地提升，拆迁居民得到有效地安臵。

盘活当地土地资源目前路带区域土地利用率过低，急需开发。

项目建成后，将带动路带土地升值，最大程度地发挥该区域土地价值，为政府争取更多土地收益。

同时，项目建设可以盘活路带乃至整个市东部区域土地资源，大大提升此区域土地利用率优化哈市东部城区结构，促进该区域土地升值成为哈市东部乃至全市寸土寸金之地，为政府创造更多土地收益，进步提高当地居民生活水平。

解决棚户区居民住房问题需要人民群众小康生活全面不全面，关键在于住房需求能否得到合理满足。

受历史包袱重改造难度大，时间久远等诸多历史因素影响，大多数市民仍居住在基础设施条件差环境恶劣居住空间内，周围环境脏乱差，人居面积远远达不到市最低人均住宅面积，严重影响了市民生活和工作。

通过地铁关联用地路打通工程实施棚户区改造，不仅能够保证路打通工程顺利进行，而且使居住在此棚户区内居民住房问题得到妥善解决，对建设小康社会具有重要意义。

带动当地经济发展因土地资源有限，经过近几年经济发展，我市东部第三产业在二环以内已经趋近饱和，若想进步大力发展第三产业，必须要向外扩大土地面积。

项目开发整理后可以使我市东部第三产业经济圈进步向东部四环方向延伸，扩充目前现有面积，形成个新经济快速增长区域。

增加就业岗位，解决剩余劳动力目前哈市东部，尤其是四环附近主要以第产业为主，因此剩余劳动力过多。

项目建设期间可以吸纳众多剩余劳动力就业。

项目建成后，该区域经济必会上升个新台阶，就业岗位大大增加，可以从根本上解决目前该区域剩余劳动力过多问题，增加该区域农村劳动力收入，促进该区域乃至哈市东部区域经济快速发展，有利于社会稳定团结。

五主要技术经济指标建筑面积平方米用地面积平方米用地性质居住公建混合用地容积率建筑密度绿地率第二章市场分析我国房地产市场现状及趋势分析对我国现阶段经济运行状况分析根据国家统计局最新公布数据显示，年全年国内生产总值亿元，比年增长。

虽然国民经济增长绝对量仍然维持个较高水平，但相对量出现较为明显回落。

其中季度增长，二季度增长，三季度增长，四季度增长。

连续四个季度出现经济增长速度出现下滑趋势。

最近五年我国国民经济发展趋势可以见下图年国民经济生产总值及增长速率从上图可以看到，最近年国民经济总量仍然处于绝对增长趋势，但是从年看，经济增长速率有所变缓，这和全球经济出现回落美国次贷危机造成经济受损有密切关系。

年全年居民消费价格比上年上涨，其中食品价格上涨。

固定资产投资价格上涨。

个大中城市房屋销售价格上涨，其中新建住宅价格上涨，二手住宅价格上涨房屋租赁价格上涨。

商品住宅投资亿元，增长办公楼投资亿元，增长商业营业用房投资亿元，增长。

住宅是人们基本消费资料，个国家经济发展水平从温饱型转变到小康型阶段，住宅将成为人们消费热点。

住宅建设投资般占国民生产总值，占固定资产总值。

房地产业在世界各国都是本国优势产业，对国民经济发展有举足轻重作用。

但是要发展成为国民经济支柱产业，其增加值应占国民生产总值以上，根据国家统计局年月发布数据显示，房地产业增加值占我国国内生产总值比重首次超过，在国民经济发展中发挥了支柱作用，但是和发达国家数据相比，我国房地产业发展不是太多。

年两会结束后，尽管房地产行业落选十大振兴规划，但房产快速发展方向不会变，因为房地产行业国民支柱产业地位是不容否认。

在当今全球经济低迷情况下，中国过分依赖外需受到抑制时候，房地产行业有责任也有义务率先成为拉动内需刺激消费刺