（批复）棚户区改造工程可研建议报告（发改委）

每户设水电燃气表，小区内采用变频供水庭出售住房。

它是具有社会保障性质商品住宅。

具有经济性和适用性特点。

经济性是指住宅价格相对于市场价格而言，是适中能够适应中低收入家庭承受能力。

适用性是指在住房设计单套面积设定及其建筑标准上强调住房实用效果。

国家和省市逐步出台相应经济适用住房管理办法来规范经济适用房建设。

目前，邹城房地产业蓬勃发展，但目前来说，更多是商品房开发。

城区形成和再发展是以复杂和综合因素为动因。

个城市新区形成，必然要有足够地理因素交通因素人口因素基础设施因素以及包括商业网点在内服务因素等诸多条件支撑。

定规模商业网点作为城市功能必要条件和外在反映，不仅可以满足人们居住生活需求，还能促进人口集聚和资源流动，催化城市新区建成。

成功商业房地产项目对所在地域区段城市功能结构能产生很大影响，具有显著辐射带动效应，直接体现之就是往往可以带动周边房地产增值。

商业房地产项目可以产生良好社会效益。

商业本身具有对劳动力较强吸纳能力，商业房地产项目建成运营后，能为当地提供大量就业机会，促进所在地区充分就业。

商业项目正常运营，可以形成大量消费，上缴定税金，为经济增长财政收入等做出贡献。

但由于目前低收入人群较多，多数居民没有足够经济能力去购买，为此山东省和济宁市最近几年每年都会鼓励或强制性建设定数量经济适用房来解决低收入人群住房问题。

本项目为开发建设，目是为了改善公司棚户区居民住房问题，项目实施对于城区规划现代化建设具有重要意义。

社会适应性分析项目位于凤凰山路北段，在保持优势前提下，积极传播本项目成本优势以及中小户型特点，引导住宅理念，体现项目核心产品竞争力，同时通过切机会宣传，而且要充分利用自身营销水平进行策划，这也是整个项目具备长期竞争优势和旺盛生命力关键所在。

项目所在区域，已经进行了系列相关城市区域规划和开发，目前该区域周围生活配套项目建设逐步齐全，学校商业网点菜场社区服务等与百姓生活相关项目逐渐完善。

项目建成，将成为该区域又道亮丽风景。

必将改善居民居住和生活环境，这对改变城市面貌优化城市布局改变局部生态环境具有积极意义。

社会风险及对策分析影响项目效益不确定等风险因素可以归纳为下列内容建设风险建筑安装工程量人工材料价格机械使用费及取费标准等融资风险资金来源供应量与供应时间等建设工期风险工期延长政策风险枣庄市政府对城区基础设施改造建设投资力度利率及通货膨胀。

见表。

附表风险因素与风险程度分析表序号风险因素名称风险程度说明灾难性严重较大般很小市场风险市场需求量◎竞争能力◎户型价格◎市场定位◎资源风险土地◎技术风险先进性◎适用性◎可靠性◎工程风险工程好水文地质工程量◎资金风险贷款利率资金来源中断◎资金供应不足◎政策风险政治条件变化◎经济条件变化◎政策调整◎外部协作条件风险交通运输◎供水和供电◎社会风险其他风险根据列表，本项目实施，风险程度很小。

存在风险在工程实施过程中，工程材料人工费涨价可能性较大。

对策合理安排工期，为保障项目实施，提供切外部条件。

第九章组织机构物业管理和施工进度组织机构公司棚户区改造工程是由投资开发经济适用房商品房及配套建设部分廉租房建设项目。

该公司实行总经理负责制，其组织机构网络图如下总经理开发部财务部销售部质量部工程部物管部物业管理当前房地产业跨世纪发展主要任务之是加快发展物业管理，促进房地产市场体系完善。

随着人民生活水平不断提高，必然对居住区质量要求也越来越高，这就为物业管理市场带来发展极好机会和广阔前景。

沿海发达地区和物业管理开展得比较好城市，良好物业管理带来居住质量改善，使花钱买服务越来越成为人们共识。

同时，良好物业管理还将为房屋销售起到积极促进作用。

本项目建成后采用封闭式物业管理和采取各种行之有效智能化管理措施，从而保障居民正常生活秩序及人身财产安全，保证区域内部清洁卫生，切实解决住户生活上和经营者及办公行管人员后顾之忧，把本小区建成花园式管理有序住宅小区和经营场所。

该小区未来物业管理要体现以人为本原则，主要做好以下几项工作通过对设备设施有效管理，给人们创造个安全整洁舒适优美生活和工作环境，要设身处地为用户着想，为人们提供流服务和亲善管理。

经常访问用户，收集用户需要服务各类信息和要求，并尽量予以满足，把方便留给用户，与用户建立起理解支持依赖伙伴关系。

小区全体物业管理员工都应推行齐抓共管，形成氛围。

例如保安执勤要全方位地搞好服务等。

加大物业管理透明度，要充分调动用户积极性，让他们自觉参与物业管理，使业主委员会真正成为业主自律性组织，使业主和物业管理道积极参加物业管理文娱活动，增强物业管理凝聚力。

为业主提供维修保安保洁绿化等有形服务，是物业管理基本职责。

要具有强烈环保意识，建立长效管理机制，保证小区可持续发展。

进度安排为确保本项目顺利实施，要求尽快列出基本建设年度计划，组织落实资金落实等工作在计划期限内完成，同时做好工程各项前期工作，并确保本工程按国家和地方基本建设有关规定进行实施。

本项目计划建设期个荷约为。

由于小区统考虑建设高低压变电间，并配置相应变压器，容量有保证，故本项目不单独考虑输变电系统，可直接由低压替接，电源由供电公司提供。

区内电力线路采用直埋方式，各户设磁卡电表箱分户计量。

建筑物屋顶安装防雷系统，接地电阻应符合设计要求，电信有线电视宽带网等系统已接至小区，可下载利用。

拟在物业管理中心设置总监控室，实现智能化管理，确保小区安全。

供热工程本项目采暖面积约平方米按建筑面积测算。

热源由热力公司提供，由小区内热网送至各户。

各户应设计量装置，根据自己生活习惯调节室温温度，并节省热源。

燃气工程按每户日用气量测算，居民日耗气量为立方米均由市煤气公司提供天然气气源，天然气管道铺设至小区，保证居民正常使用。

通讯由城市通讯及数字传输系统提供网络，满足电信有线电视宽带网等使用要求。

交通对外交通主要依靠现规划路，与小区内路网形成统交通消防疏散体系。

建筑方案几点说明住宅建筑设计说明住宅设计满足经济适用房相关要求。

并充分考虑功能质量方面适度超前，考虑今后数年内人们生活方式与需求变化。

住宅设计充分体现以人为本原则，想住户之所想，每细节处理都体现出对人关怀和尊重，实现动静分开，洁污分开。

特别是对儿童居室，更多地予以周到细致考虑。

正如人们所说以人为本，就是以孩子为本。

住宅外观设计采用目前流行现代简约风格，色彩以简洁明快为主，并在阳台天沟局部墙等细部以其他色彩点缀，做到统中有变化。

在建筑材料方面，尽可能采用新型建筑材料。

小区配套设施说明交通状况为影响居民购房决策个重要因素，小区建设宗旨是经济适用房商品房及部分廉租房，服务对象为原场地棚户区居民及中低收入家庭，故不单独考虑车库问题，规划沿小好机遇。

本项目实施将有利于美化环境，完善城市功能，该工程实施，是按照城市总体规划要求，加快城市中心地段城市化建设步伐有力举措，具有综合社会经济效益。

本项目建设是社会与经济发展和区域发展需要本项目建设占有土地平方米，容积率，建筑密度，住宅建筑分为多层建筑和高层建筑，绿地率为，符合国家集约节约土地资源政策要求。

成片开发住宅小区建设是住宅建设重点。

本项目建设目标为经济适用房商品房及部分廉租房，价格合理，质量可靠。

主要销售对象为原棚户区居民及社会中低收入家庭。

本项目实施既可以满足低收入居民家庭住房需求，扩大住房消费，还可以改善住房供应结构，有效平抑房价，防止产生房地产泡沫。

综上所述，本项目建设具有较好经济意义和社会意义，因此，项目建设是可行，也是十分必要。

建设地点主要建设内容和规模建设位置凤凰山路北段建设规模与目标棚户区改造工程规划总用地面积平方米，总建筑面积平方米，住宅建筑面积平方米，地上储藏室建筑面积平方米，公建设施建筑面积平方米，主要包括泵房物业管理用房煤气调压站及社区服务中心等。

总投资万元，项目建设期约个月左右。

主要建设条件规划条件规划局已就该地块出具建设用地规划设计条件通知书，建设单位依据城市总体规划和规划局建设项目规划设计条件，委托有资质单位编制建设方案，方可办理规划报批工作。

土地条件项目建设方已取得了该地块土地使用权证。

土地用途为住宅用地。

拆迁情况该项目所在地原为旧式棚户区，现已达成拆迁协议，拆迁工作由政府办理。

本项目关系到原有建筑物拆迁经济补偿问题，至项目开工之前，原有建筑拆迁安置补助青苗附着物补偿费用由人民政府合理安排，妥善解决，目前补偿费已到位。

基础设施情况拟开发地块位于凤凰山路北段东临峄山路，南靠东滩路，周围基础设施达到三通要求。

该地块交通便利，各项基础设施完善，适合于房地产开发。

周边环境分析项目所在地周围为居住区，附近有农贸市场学校超市商场等附属设施，居住条件良好。

主要技术经济指标项目产品定位为具有现代居住条件经济适用房商品房及部分廉租房，主要目为解决公司原棚户区居民及社会中低收入家庭住房问题，建筑形式采用多层建筑和高层住宅。

针对目前企业内部职工多数为多人口家庭，为满足需要，本项目建筑以中小套住房为主。

经济适用房中套住房面积控制在平方米平方米，小套住房面积控制在平方米平方米，初步确定项目主要技术指标如下综合技术经济指标项目单位数值所占比重总用地面积其中居住区用地面积代征道路用地面积其中住宅用地面积公建用地面积道路用地面积公共绿地面积居住户数户居住人口人总建筑面积其中住宅总建筑面积其中地表住房建筑面积地上储藏室建筑面积公建设施建筑面积其中物管等公共设施经营性建筑容积率建筑密度绿地率人均集中公共绿化面积住宅间距系数满足日照要求项目总投资万元动资金万元总体规划方案本项目规划方向本项目选址于凤凰山路北段东临峄山路，南靠东滩路，交通方便，资源环境优越。

规划总用地面积平方米，总建筑面积平方米，包括栋住宅楼楼楼为层建筑，楼为层建筑，楼楼楼为层建筑，住宅建筑面积平方米，地上储藏室建筑面积为平方米，公建设施建筑面积为平方米，主要包括泵房物业管理用房煤气调压站及社区中心等。

规划范围凤凰山路北段东临峄山路，南靠东滩路，规划思路从全局利益出发，确定合理功能定位优化空间布局，综合调整土地利用规划积极保护生态，坚持可持续发展原则注重弹性规划，强调规划前瞻性与灵活性。

规划重点以中共委人民政府关于加快推进