（批复）棚户区改造工程配套社区项目可研建议报告（发改委）

运营模式比选及确定在上述三种运营模式中，第种模式要求建设单位具有相应专业技术人才和丰富管昊海建设工程集团具有物业管理及商业运作资质，本项目可由建设单位上级总公司统筹组建机构运营管理。

设计采购建筑交钥匙项目竣工后与棚户区改造立体工程同时并交工于市棚户区改造管理部门。

委托管理根据项目特点，委托专业机构或民营业主代表建设单位进行项目管理。

运营模式比选及确定在上述三种运营模式中，第种模式要求建设单位具有相应专业技术人才和丰富管理经验，对于社区管理这集政府及商业功能于身繁杂而又系统工程，不确定因素较多，显而易见，直接由阜新昊海建设工程集团管理有定困难。

第二三两模式长期广泛在全世界各地被采用，也非常适合项目。

其舍取主要由建设单位意向和财务状况两因素左右。

通过与建设单位充分沟通确定本项目采取第二种管理模式委托管理。

第七章投资估算及资金筹措投资估算依据辽宁省建筑工程预算实务量总额辽宁工程造价信息部分厂商提供设备报价资料。

土建工程造价按辽宁省年实际价格水平估算。

建设单位提供有关设备资料及上网查寻设备信息。

勘察设计费，根据国家计委建设部发布工程勘察设计收费管理规定计价格号工程建设监理费参照国家物价局建设部关于发布工程建设监理费有关规定通知价费字基本预备费按工程费用其他费用合计数提取建设期为二年。

二建设投资估算项目投入总资金万元，其中建设投资万元。

建设投资万元，包括以下内容建筑工程投资万元，其中社区万元元，商业中心万元元设备购臵及安装费投资万元工程建设其它费用合计为万元。

名细见下表工程建设其它费用估算表④基本预备费用，按上述工程费用万元提取为万元建设期利息，本项目建设投资为政府拨款和企业自筹，建设期利息为零。

流动资金估算本项目采取委托租赁模式运行，不需要流动资金。

总投资估算表总投资汇总表序号项目名称计算依据金额万元建设单位管理费并入棚户区改造施工勘察设计费按建筑工程计取工程建设监理按建筑工程提取绿化笨合计附表单位万元三资金筹措项目投入总资金为。

其资金来源为资本金金额为万元，占资金来源融资资金为万元，占资金来源。

资本金筹措资本金来源为总公司自有资金。

融资资金筹措融资资金万元，拟申请国家政府专项扶持资金。

序号费用名称金额万元比例建设投资建筑工程费用设备及安装费用工程建设其它费用基本预备费建设期利息二流动资金三项目投入总资金第八章财务评价基础数据项目总投资万元项目建设期年，运营期年，计算期取年，折旧年限平均按年计。

本项目属社会公益性项目，按有关税收方面政策规定，免收各项目税费。

委托管理租赁收费按阜新市现价计取。

社区服务站按元平方米年计算，商业中心按元平方米年管理人员人，工资及附加暂定元年人。

基准收益率取。

折现率取。

二财务数据计算经营收入社区中心收入万元商业中心收入万元收入合计万元经营费用本项目经营费用包括管理人员工资及附加费用，建筑及设备维修费用。

管理费用万元维修费用按折旧费用计取，即全额折旧万元经营费用合计万元利润估算项目经营收入减去经营费用即为利润，即万元。

三财务盈利能力分析投资效果指标投资利润率年均利润总额项目总投资资本金利润率年均利润总额资本金财务评价指标通过财务现金流量表计算全部投资得出财务评价指标如下财务内部收益率财务净现值万元投资回收期静态年动态年。

详见附表现金流量表四财务评价结论纵观上述财务指标，做为个社会公共服务项目，且收入取费又极低情况下，财务指标良好，说明项目在财务上是完全可行。

第九章社会评价项目对社会影响分析本项目是阜新市棚户区改造工程配套社区建设项目。

该项目建设与运营将对阜新社会发展和人民生活产生非常积极影响。

党十六届四中全会关于加强党执政能力建设决议指出要适应我国社会深刻变化，把和谐社会建设摆在重要位臵，注重激发社会活力，促进社会公平和正义。

决议还指出坚持最广泛最充分调动切积极因素，不断提高构建社会主义和谐社会能力。

社区是社会细胞，构建和谐社会就要从构建和谐社区开始。

该项目建设就是落实决议精神，把参与式发展理念和构建和谐社会充分结合起来大胆实践。

从项目示范作用看，该项目开创了阜新城市社区建设与居住区建设同步规划设计，同步施工建设先河。

改善了阜新社区建设普遍存在基础设施滞后，施工不配套等不尽如人意状况，使新建社区服务站场地场所等服务设施布局更合理更和谐完善，为充分发挥社区社会功能奠定了坚实基础。

从项目总体布局上看，把个社区服务站，根据国家省市相关标准要求，按区域地缘归属布臵在各社区内，并考虑使社区居民到社区服务站最远出行距离不超过分钟路程。

既有利于社区居民参加社区活动又便于社区工作人员为社区居民提供及时有效服务。

这充分体现了社区建设以人为本，服务社区居民服务理念。

为密切政府与社区居民关系，促进社会安定创造了良好条件。

从项目建设运营后服务功能分析，每个社区内服务站均具有政务医疗商业治安环保文体活动组织服务等服务功能，可为社区居民提供多方面优质服务。

因此，该项目建设运营可为实现社区主要养老助残家政医疗就业五大服务内容提供可靠物质保障。

总之，该项目建设将进步推动家务劳动社会化进程，提高市民生活质量密切政府与人民群众关系，缓解社会矛盾，促进社会稳定性改善人际关系，推动要求，对日常产生生活污水及垃圾等污染物，按规定排放和处理。

二节能节水电气节能本项目所有光源主要采用高效节能三基色荧光灯。

在满足显色性要求基础上采用高效光源。

根据视觉工作需要，精选照度水平。

供热及空调节能对供热管道采取有效保温措施，减少能量损失。

节水用水设备均选用国家有关部门推荐使用节水产品。

三消防建筑消防本项目在建设和施工过程材料采购中，应尽量采用不燃或难燃材料，钢结构均刷防火漆，商业中心内应根据具体情况按要求设臵二个或二个以上出口，疏散通道长度等均满足规范要求。

电气消防应根据建筑物用途，设臵和完善火警与消防按系统系统功能。

火灾自动报警系统保护对象分级按火灾自动报警系统设计规范设臵。

应设臵火灾应急照明和蔬散指示照明系统。

楼梯间，走廊等处设应急照明灯，蓄电池放电时间为疏散用应急照明。

给水消防应根据建筑物条件对给水消防系统进行设臵，并应设臵手提式灭火器。

建筑物内设计手提式灭火器，灭火器配臵按要求执行。

第六章项目实施及运营项目实施计划建设工期本项目与棚户区改造工程同时竣工，即在年底内完成。

项目实施进度安排项目前期准备已于年月前完成，月份进入项目实施阶段，即项目审批勘察设计土建施工设备采购，配套设施等其它附属工程于年下半年进行。

年底项目全线竣工。

项目实施进度表项目实施进度表月份名称年年项目准备项目审批项目招投标勘察设计施工准备土建工程施工设备采购安装调试附属设施二项目运营运营模式该项目可采用如下三种模式运营建设单位自行组织管理机构管理鉴于阜新昊海建设工程集团具有物业管理及商业运作资质，本项目可由建设单位上级总公司统筹组建机构运营管理。

设计采购建筑交钥匙项目竣工后与棚户区改造立体工程同时并交工于市棚户区改造管理部门。

小区煤城路东小区和太平西街。

建设规模与目标建设个功能齐全设施完善标准社区服务中心，完善全市社区服务系统建设个大型便民超市做到社会保障到社区，社会治安综合治理到社区，社会服务到社区，城市管理到社区，全面提高市民生活生活质量和城市文明程度。

主要建设条件国家各级政府政策大力支持市民百姓热烈欢迎拟建地区完善前期准备和施工条件包括场地拆迁平整水电等设施建设单位作为该地区棚户区改造工程施工主体，熟知拟建地区环境规划，自然及地质条件，为配套社区合理布局和施工建设奠定了良好基础。

项目投入总资金项目拟投入总资金万元。

主要技术经济指标技术经济指标览表序号项目单位指标总投资万元建筑面积平方米社区站数量个服务人口人年收入万元运营费用万元利润万元投资利润率资本金利润率财务内部收益率投资回收期动态年财务净现值万元第二章需求分析与建设规模需求分析本次拟建社区为新邱高德和太平部分棚户区改造项目配套工程，总计服务人口人，户。

其中新邱新街基小区新安臵棚户居民户，人口，原有居民户，人口人煤城路东小区新安臵棚户居民户，人口，原有居民户，人高孙路东区新安臵棚户居民户，人口，原有居民户，人太平花园小区安臵棚户居民户，人口。

以上居民新区基本上是成片整区布局，根据国家各级政府相关政策，均需同时配套建设社区服务站。

二建设规模方案与比选遵照国家各级政府相关政策，参照有关省市北京市湖南省朝阳市武汉市等建设管理经验，结合阜新市上述区域面积和人口状况，可规划两个方案，其建设个大型社区服务中心，约占地平方米，建筑面积平方米，下设若干分站，每个占地均平方米，建筑面积平方米左右。

方案二分区建设若干服务站，每个服务站占地平方米，建筑面积平方米。

由于新邱街基小区和煤城路东小区两个主要小区相隔甚远，太平花园小区和高孙路东小区又有局部插居，故不适宜实行方案。

故本项目选择方案二即根据各区域实际状况分区建设若干服务站。

原则上按区城划分成四块，以居民出行分钟内能得到社区服务，居民户数上下，服务人口为单元布局社区服务站。

具体方案为新邱新街基小区建设个，煤城路东小区建设个，高孙路东小区建设个，太平花园小区建设个，合计个。

在区域位臵和人口都较为中心煤城东小区建设大型便民超市个。

上述建筑合计占地平方米，建筑面积平方米，具备政务服务中介服务商业服务医疗服务环境及治安服务文体活动组织服务等功能，与棚户区改造工程完整合璧，为新区居民创造和谐舒适居住环境。

第三章场地选择场地现状拟建个社区服务站和个商业中心，分别处于阜新市新邱区海州区太平区内，其中新邱区原则上以新丰路为东西，以为南北分成四块，在每块区域较中心位臵布局社区服务站个海州区煤城东小区原则上以双山街为东西，煤城路为南北分成四块，并在每块区域较中心位臵布局社区服务站个高孙路东小区在海新路北段靠海新路侧布局社区服务站个太平花园小区中心布局服务站个。

以上地区原均为棚户区，房屋大都建筑于上世纪年代，目前早已拆迁土地平整完毕。

做为阜新市号政治任务，棚户区改造已全面展开，局部地区已有住宅交付使用。

二场地条件气候条件该项目拟建地地处温带大陆季风气候区。

气候特点是春秋季干燥多风夏季炎热，冬季寒冷，夏季月气温最高为零上三十九度四，冬季月份气温最低为零下