行政策法规及建设单位提供有关数据现行市场价格信息资料。估算说明开发建设投资估算范围包括其他费用建筑安装工程费不可预见费等不可预见费用按建筑工程费计取建设单位管理费按建筑工程费计取监理费按建安费用计取招标代理费按万元计算。建设项目总投资见下表投资估算表单位万元序号项目估算金额备注建安费用二其他费用前期工程费用建安建设单位管理费建安工程监理费建安④环评费图纸审核相关报建费见后表图纸设计费市政配套三不可预见费四建设期利息五土地成本合计相关报建费用表序号项目费用计算依据或收费标准金额万元备注人防工程易地统建费暂未收取城市配套费招标代理服务费工程承包合同监证费工程质量监督管理费白蚁防治费劳保基金防雷审核环卫费合计资金筹措根据项目资金筹措方案，本项目总投资所需万元，所需建设资金由项目申报单位从自有资金商品房预售或银行按揭贷款解决资金使用计划本项目计划年次性全部投入万元实施建设。财务分析财务评价依据说明本项目财务评价依据国家计委颁发建设项目经济评价方法与参数第三版和国家建设部颁发房地产开发项目经济评价方法及国家现行有关财税制度项目建设工期年设定炎陵县法院小区商住楼工程于年月开始销售，商品住宅当年销售完毕。各功能用房销售价格参照周边楼盘情况设定功能销售面积销售价住宅元商业门面元杂房元项目缴纳营业税税率，城市维护建设税税率为营业税，教育附加费费率为营业税管理费用按万元计销售费用按万元计。销售收入税金及附加费估算项目总销售收入为万元，销售税金及附加为万元。详见下表销售收入统计表单位万元项目序号建筑面积套数销价销售收入备注门面杂房住宅合计建设成本费用表单位万元序号项目内容费用备注土地成本前期费用建安工程费不可预见费建设期利息合计损益分析项目利润总额万元，所得税万元，税后利润万元。详见下表损益表单位万元序号内容金额备注销售收入销售税金及附加按销售收入计开发建设成本管理费用销售费用利润总额税后利润根据损益计算指标如下静态投资利润率税后利润总投资投资利税率利税总额总投资不确定性分析最低售价以盈亏平衡点平均销售价格作为最低售价。平均最低售价房屋单位造价营业税金及附加元正常情况下平均销售价格销售收入销售面积元最低销售量最低销售量即最低销售面积财务评价结论与建议从项目财务评价指标可以看出，项目在财务上可行。建议开发商控制开发建设投资加强销售力度，以保证销售收入和利润目标实现。社会评价项目对社会影响分析社会评价从以人为本原则出发，研究拟建项目社会影响分析项目与所在地区互适性分析和社会风险分析。项目建设影响着区域社会与经济发展，包括产生正面影响和负面影响。与项目关系密切主要群体分析项目建设涉及到被拆迁房屋居民，他们既是受益者又是受损者，如果补偿合理则主要是受益者。项目建设涉及区社区等政府和组织，项目建设将促进项目区域社会经济迅速发展，他们均是受益者。咨询设计施工等单位也直接从项目建设中受益。主要社会效益分析项目建设，方面增加普通商品房住宅房源，满足定消费者对住宅需求，特别是加大了中小户型商品房社会供应量，对解决中低收入群体购房困难具有积极意义。优化土地资源配置，发挥土地效益。拟征用土地原单位经济效益低下，社会效益也不明显，不能充分体现商业区核心地带土地寸土寸金资源价值。土地置换后，其潜在价值得以充分挖掘。原用地为商业用地。通过招商引资，置换土地性质，使老农贸市场焕发新春能顺利建城。项目估算总投资万元，增加全社会固定资产投资规模，促进国民经济增长。在工程建设中需要大量建筑工人。因此，项目建设将增加定就业岗位，缓解社会就业压力。工程建设需要大量钢材水泥沙石等建筑材料。因此，项目建设在定程度上可带动相关产业发展。负面影响施工活动对自然环境造成污染，对生态环境产生影响。施工期间对空气内道路绿化围墙等附属工程。采取次规划次开发运作方案，开发建设商住楼和外部接入水电气等工程，其中，住宅，商铺。建设内容面积分配如下表。序号建设内容单位面积备注住宅商铺杂房车库主要市政条件交通条件项目位于城市主干道井冈东路和内环张之间地块。项目建设及交付使用后均有良好交通条件。供水条件项目供水水源为城市自来水。解放路已铺设有完善供水城市供水干管，管径为。项目供水接入方便，并能满足要求。供电条件在井冈路路侧，距项目不远处，有变压器，项目供电可从该变压器引入电源。项目场址及土地利用场址项目场址位于井冈路与内环线交叉处附近。用地规模及现状项目总用地规模为。项目区内原有建筑物已基本拆除。场址生态环境较好。土地获取方式及土地利用合理性拟用土地主要为原法院办公楼用地。随着该地段商业文化教育服务居住等条件日益改善，越来越多投资者消费者看好该地段商住优势，形成强劲投资和消费需求。变性土地，在原址上开发建设与社会经济发展相适应商住小区，方面有利于增加商业设施和住宅房源，满足消费者需要另方面有利于土地资源优化配置，发挥县城中心区土地资源利用价值，以获得良好经济和社会效益。年中天房地产开发有限公司通过土地市场公开竞拍获得该宗地土地使用权。中天房地产开发有限工程概算定额年国家发改委建设部建设项目经济评价方法与分析与预测炎陵县经济社会基本情况炎陵县年度国内生产总值达到亿元，社会消费品零售总额可望达到亿元，财政收入完成万元城镇居民可支配收入元，农民人均纯收入可望达到元，固定资产投资完成亿元，年发展目标为国内生产总值增长，社会消费品零售总额增加财政收入增长，农民纯收入增加，社会固定资产投资增长。加快城镇建设是炎陵县二小三大工作重点之，该项目是炎陵县扩容提质重点工程。炎陵县政府对该项目十分关注，各项优惠政策均已兑现。市场供求分析需求分析需求分析炎陵县城乡居民约万人，县城现有居民约万人。根据炎陵县城总体规划，城区面积约平方公里，到年县城居民发展到万人城乡居民收入不断增加，解决和改善居住条件及投资房地产以期增值人群也在同步增长农民进城无门槛，教育资源整合，农村集中办学，激发了农民进城购房置业欲望，加快了农民进城速度④各乡镇工作干部职工教师在以往房改时因客观因素而没有享受到房改福利房，现计划在县城置业者甚多。供给分析炎陵县现有房地产开发公司家，外来公司家，公有公司家，非公有公司家，其中具有三级开发资质公司有家。年炎陵县房地产开发销售情况年份开工面积万竣工面积万已售面积万空置面积万年炎陵县市场供给能力分析估算年份供应总量万已售面积万空置面积万销售率综上所述，年炎陵县商品房销售面积累计达到万平方米，年销售率达到年销售率达到，年达到，年达到，采取加权计算回归分析，大致得出年市场供给需求情况基本正常。需求分析消费者在购买住宅区域选择因素价格区域环境区域环境中心距离系列从上表可以看出，消费者在购买住宅区域时对其交通购物价格比较敏感，其次就学和小区环境也受到普遍关注，因此在项目开发时要着重权衡上述因素在既定价格时要遵循物有所值，大众价格规律，在保证公司利润前提下让利给消费者。还应增强项目配套功能，满足内部居民日常生活需求及提高居住环境质量。消费者对建筑需求特征外观设计室内户型朝向绿化景观工程质量通风采光系列从上表可以看出，消费者购房首要关注集中在对工程质量和室内户型，其次对通风采光，朝向关注也有新认识。对居住环境生态健康环保关注已在城市建设日益密集局限下演变为对生态居家环境强烈要求。因此，在开发建设本项目时，我们已在质量承诺户型设计与相关营销推广中着重关注。消费者购房户型面积选择四室二厅三室二厅二室二厅大户型系列从以上调查结果可以看出，选择四室二厅三室二厅是消费者主要选择取向。本项目共有门面个，面积，住宅套，面积。门面以小开间为主，住宅以四室二厅三室二厅为主，迎合了房产市场需求。项目优势分析外部优势政策支持房地产业是我国新发展阶段个重要支柱产业。引导和促进房地产业持续稳定健康发展，保持国民经济平稳较快增长，满足广大群众基本住房消费需求，是我国房地产业贯方针。针对近年来房地产业发展中存在问题，国务院及有关部委出台了有关文件，加强房地产市场引导和调控，保证炎陵县房地产业持续健康稳步发展。炎陵县房地产业近几年呈现出快速发展强劲势头，但也出现如房屋供应结构不尽合理问题。当前政策导向主要是以需求为导向，调整供应结构，大力发展普商品住宅进步激活二级市场，鼓励居民换购住房进步加大个人住房贷款力度，完善个人住房贷款担保机制。区位与交通炎陵县法院小区商住楼地处炎陵县井冈东路路段，以东山明珠为中心中心商业区附近，向东向西均是城市发展和功能辐射区，区位优势十分突出。离炎陵中学和明德小学以及县中医院只有米之遥。内部优势雄厚经济实力项目发起人和主要股东均长期从事房地产和基础设施等投资，且经营状况良好，自有资金充裕，融资能力强，有利于把项目打造成区域中高档精品住宅区。高素质员工队伍公司拥有批房地产开发策划及工程建设员工队伍，其中，具有初中高级工程技术和管理职称人员占员工总数以上，为项目开发管理提供智力支持。丰富房地产开发运作经验开发公司具有多年房地产开发经验，并主持过较大型项目策划设计评估施工及运营全过程，确保项目目标实现。价格预测对楼盘价格预测采取市场比较法，选择邻近地区楼盘或者是同档次楼盘作为比较对象，进行比较预测。主要比较楼盘有鑫源世家东山明珠中天花园小区财富大厦小区等。年底，临近楼盘高层普通商品住宅价格在元元之间。中天商业广场小区定位为中档楼盘，档次不低于上述楼盘，考虑炎陵县未来年房屋价格仍将保持定幅度增长，推测项目住宅销售价格应在元元之间。相关规划及行业政策城市规划项目位于县城井冈东路路段地块。项目建设用地原为炎陵县法院办公用地，变性为商住用地，方面有利于市场建设，另方面也有利于城市中心区土地资源优化配置，有利于改善中心城区环境和提高城市品位。项目符合炎陵县城市发展总体规划要求。房地价房屋单位造价营业税金及附加元正常情况下平均销售价格销售收入销售面积元最低销售量最低销售量即最低销售面积财务评价结论与建议从项目财务评价指标可以看出，项目在财务上可行。建议开发商控制开发建设投资加强销售力度，以保证销售收入和利润目标实现。社会评价项目对社会影响分析社会评价从以人为本原则出发，研究拟建项目社会影响分析项目与所在地区互适性分析和社