及资金筹措评价投资概述该项目计划总投入资金为,万元，其中企业自筹资金,万元，拟向银行借贷资金,万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼。其中项目区计划总投入资金为,万元，其中企业自筹资金,万元，拟向银行借贷资金,万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼区计划总投入资金为,万元，其中企业自筹资金,万元，拟向银行借贷资金,万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼区计划总投入资金为,万元，其中企业自筹资金,万元，拟向银行借贷资金,万元，其它剩余投入资金靠本项目销售回笼。二自有资金认定根据成都博家屋业有限公司年月日财务报表反映公司所有者权益为,万元，公司自有资金充足，已投入本项目资金据报表反映为,万元，确定投入本项目自有资金为,万元。三已投入资金确认截止到年月成都博家屋业有限公司已投入项目资金为,万元，主要为土地出让金及契税前期工程款等，随着项目推进，工程进度开发，在拿到四证前，自有资金投入将达到。四项目资金筹措该项目资金主要来源于企业自筹资金,万元向银行申请三年期项目开发贷款为,万元，分三次提款，首次区项目，万元，第二次区项目,万元，第三次区项目,万元。分别在年月年月提款及年月提款本项目销售回笼资金投入,万元。项目区资金主要来源于企业自筹资金,万元向银行申请三年期项目开发贷款为,万元，在年月提款。其余靠销售回笼资金投入,万元。项目区资金主要来源于企业自筹资金,万元向银行申请三年期项目开发贷款为,万元，在年月提款。本项目销售回笼资金投入,万元。项目区资金主要来源于企业自筹资金,万元向银行申请三年期项目开发贷款为,万元，在年月提款。本项目销售回笼资金投入,万元。第六部分偿债能力分析项目财务效益预测销售收入项目可实现销售收入为,万元。根据我公司测算人员对该区域周边同类商品住宅商铺及车位供求状况调查，并结合估价经验作出修正后确定预测本项目商铺销售均价为元平方米，普通住宅销售均价为,元平方米,普通公寓销售均价为元平米，酒店式公寓商住楼销售均价为元平方米带家电家私办公家具。其中商铺可销售面积为,平方米，住宅可销售面积为,平方米,普通公寓可销售面积,平方米，酒店式公寓可销售面积为，平方米，商住楼可销售面积,平方米项目开发总成本费用为,万元土地成本为,万元前期工程费为,万元房屋开发直接成本,万元管理费用为,万元销售费用为,万元营业税金及附加土地增值税为万元借款利息费用为,万元项目税前净利润为,万元税后利润为,万元税后净利润率成本利润率为财务净现值,万元投资回收期为年由上述数据显示该项目在经济上与财务上均是可行。二项目盈亏平衡分析盈亏平衡点满足固定成本销售收入经营费用销售税金及附加利息支出盈亏平衡分析表明，当销售收入达到预测销售收入,万元时，即,万元时，项目盈亏平衡。第七部分贷款风险分析风险分析及防范措施作为个房地产开发资金贷款项目，其风险主要来源于以下几个方面经营风险目前是成都市房地产迅猛发展初期，市场新推大型楼盘不多，珠江骏景花园项目地理位臵较好，定位为中高档次楼盘，综合竞争力较强对目标消费者具有较强吸引力因此其市场风险较小。建设资金风险该建设项目总投资,万元。目前为止，该项目已于年月开工，预计于年月全部竣工交付使用。项目需继续投入资金较多，项目所需资金除自有资金外主要依靠银行贷款，因此银行贷款到位情况对项目影响较大。投资成本风险在开发过程中，由于人为或非人为因素，将直接导致开发成本增加，影响项目盈利能力和经济效益，从而增加贷款偿还风险。本项目后续投入资金较多，因而开发商不仅要和监理单位应监督施工质量，并有效控制成本，而且要注重对各种变化因素进行预测和防范。政府政策风险政府政策风险主要包括国家对房地产业宏观调控及当地政府对项目所在区域整体规划。从近两年该市房地产走势和销售状况来看，天河区住宅商业趋于活跃，总体销售总额趋于增长，投资者对房地产开发经营有较大信心。开发商信用风险开发商资信风险来源于开发商与银行合作时履行信用程度，还与开发商本身实力有密切关系。开发商广东珠江投资有限公司实力雄厚，因此其信用风险不大。第八部分结论与建议结论珠江骏景花园房地产项目拥有良好市场前景。该项目建设正处于温江房地产热销阶段，人均收入逐年提高，外来人口不断增加，整个社会需求旺盛，介入市场时机较好，市场前景较为乐观。珠江骏景花园户为专业市场经营者和个体户。城西规划为休闲文化居住区。传统上风上水贵人区，生活配套成熟，市政设施完善，是成都市空气质量最好，公园最多绿化率最高区域之，文化和旅游历来为区域特色，杜甫草堂青羊宫文化公园永陵等风景名胜区，清水河摸底河两条主要水系以及去年发掘金沙遗址，共同构成了城西独特人文景观。无论是自然环境生活环境，还是人文环境，都是非常适合居住区域，同时区域内低廉生活费用和高品质生活环境，不但吸引市民居住，而且较受投资者青睐目前，该区域已经吸引了众多实力开发商入住，如中海臵信蓝光博瑞等。年住宅毛坯均价元平米，产品供应走向高端化，主力户型在及平米以上并举，主力客户为公务员教师和企业精英。总体而言，年，成都市区住宅总交易量达万方，均价为元平米其中，仅城西交易总量就达万方，占总量，居各方位之首年第季度，成都市新增住宅项目整体均价为元平方米，其中主城区价格为元平方米，郊区为元平方米。从新增住宅楼盘区域分布来看，城西仍是供应量最大区域，供应楼盘数量和体量均居第，供应面积达万平方米，因新增别墅项目，整体均价被拉高至元平米温江区房地产市场分析光华大道，起于青羊大道，止于温江柳城路口，全长公里，按城市级干道标准设计建设，宽米，双向车道，设计时速为公里，其中，光华大道段二段为光华大道青羊段，温江区剩余路段为光华大道三段。江安河畔打造绿色生态走廊，花博会主会场亩生态主题公园免费为市民开放。据相关资料显示，当问到客户选择在温江万元，占。成都珠江投资有限公司成都珠江逸景房地产有限公司均为为广东珠江投资有限公司控股全资子公司。广东珠江投资有限公司下称珠江投资创建于年，是家主要从事住房开发和基础设施投资为主综合性企业集团，公司业务涵盖住房开发基础设施投资商贸物流三大领域。在住房开发领域，珠江投资公司具备较强住房综合开发能力，住房销量居全国前列，公司市场定位为开发高品质中价位楼盘，并成功打造出珠江地产这个全国性优质住房开发品牌。凭借雄厚资产规模和良好销售业绩，珠江投资公司先后获得了广州市百强民营企业年广东房地产竞争力三强广东地产资信强广州市民十大最喜爱房地产品牌企业等称号见表。表珠江投资公司近年所获主要荣誉获奖名称获奖时间颁奖单位广州十大明星楼盘南方日报社南方楼市广东地产资信强,人民日报广州市民十大最喜爱房地产品牌企业广州日报中国住宅创新夺标获奖证书建设部中国建设报广东省房地产承诺诚信企业广东省消费者协会新快报中国知名地产建设部广东省优质房地产品牌保护示范榜上榜企业广东工商报中国房地产策划大奖赛金奖人民日报中国营销学会承诺销售放心房展示单位中国消费者报中国房地产建筑产品创新十强建设部中国建设报绿色社区广东省环境保护局广东省精神文明建设委员会西安楼市特别贡献奖陕西省消费者协会三秦都市报广州市著名商标广州市工商行政管理局广州市百强民营企业广州市人民政府中国营销标杆企业年度最佳营销创意奖中央电视台新营销广东房地产竞争力三强广东省社会科学院广东省社会科学院竞争力评估中心广东省省情调查研究中心珠江投资公司在广州从年开发华景新城起，在广州累计开发销售面积超过万平方米，建造批如珠江罗马家园旭景家园珠江俊园东方夏湾拿花园等精品楼盘。公司年销售面积达,万平方米，广州地区销售金额达亿元。珠江投资公司以广州住房开发为重点，逐步向北京上海深圳西安梯级推进。年，珠江投资公司进入北京房地产业。经过几年磨合与发展，珠江投资公司合作开发了珠江绿洲珠江罗马嘉园，并开发了三个楼盘珠江骏景珠江峰景珠江国际城。年销售面积达,万平方米，销售金额达亿元。珠江投资公司在西安开发珠江骏景城，占地面积万平方米，总建筑面积万平方米，属经济适用房，建成后有助于解决西安普通市民住房问题。该项目总投资亿元，预计总收入亿元。截至年底，珠江投资公司及其控股子公司在全国累计开发销售住房面积万平方米,累计销售金额超过亿元表，表。表珠江投资公司住房开发览表地区所处阶段总建筑面积平方米累计销售面积平方米总额万元广州已开发,在北京已开发,在建,上海已开发,在建,深圳已开发在建,总计注累计销售含在建项目已预售金额此表不含珠江投资公司参股非控股子公司开发住房。表珠江投资公司年住房销售统计年年年地区销售收入亿元销售面积万平米销售收入亿元销售面积万平米销售收入亿元销售面积万平米广州北京上海深圳总计注此表销售以签订售楼合同为标准。第三部分项目合法性和建设条件项目合法性评价珠江骏景花园房地产项目从用地取得规划设计施工按照国家建设项目程序进行，具备合法性。项目开发合法性有关文件览表序号文件名称文件编号取得时间企业法人营业执照年月日组织机构代码正税务登记证贷款卡资质证书建设用地批准书温规选第号建设用地规划许可证城规建第号国有土地出让合同出让合同号国有土地使用证温国用第号建设工程规划许可证建设工程施工许可证商品房预售许可证二建设条件评价建设方式参与开发珠江骏景花园房地产项目企业参与项目开发专业机构序号项目单位名称设计单位广东珠江翰思设计有限公司监理单位广州珠江监理有限公司施工单位广东韩江建筑安装工程有限公司建设进度安排珠江骏景花园项目总建面积,平米，共栋层建筑，分为区栋区栋区栋。项目将于年月正式动工，月完成证照办理，年月份正式预售，年月项目全部竣工。目前公司已通过公开竞拍获得土地使用权，已累计投入,万元，预计区栋将于月完备证照，项目资本金全部到位，达到银行贷款条件区栋区栋将于月份完备证照，并同时进行施工。环境保护评价该项目是以商业住宅为主要用途开发项目，已取得提前施工批准，为了不影响工地周围居民正常工作生活学习环境，在项目开工过程中，开发商及项目施工单应严格按照有关施工操作规定执行，避免可能造成限定外噪音或粉尘污染。第四部分市场研究与分析项目优势及客户产品定位项目优势采用现代住宅设计，户型新颖该项目